音频解读广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法修改内容政策解读

【音频解读】《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》修改内容政    

一、修订背景和必要性

2017年8月31日，市政府印发实施《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2017〕9号，以下简称《实施办法》），明确我市供应的工业用地除按国家规定最高年限出让外，可采用先租后让和弹性年期出让。2017年12月29日，市政府公布《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（穗府令157号）将工业用地供应权调整由各区实施，我局相应启动修订《实施办法》。

二、主要修改内容

（一）将第八条“工业用地使用权先租后让的租赁年限不得超过10年，与后续出让年期总和不得超过20年。弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过20年，具体年限由相关区根据项目所属产业、企业自身实力等情况确定。

对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等超过20年以上出让年限的，须报市人民政府批准，以市人民政府认定的出让年期出让，最高不超过50年。”修改为：

“工业用地出让最高年限为50年。工业用地使用权先租后让的租赁年限不得超过10年，与后续出让年期之和最高为50年。弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过20年。先租后让和弹性年期出让具体年限由相关区根据项目所属产业、企业自身实力、企业意愿及发展计划等情况确定。

对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等超过20年以上出让年限的，由各区人民政府核定出让年期，最高不超过50年。”

根据市政府将工业用地出让年期下放至各区的精神，将原“对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等超过20年以上出让年限的，须报市人民政府批准，以市人民政府认定的出让年期出让，最高不超过50年。”的表述修改为“对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等超过20年以上出让年限的，由各区人民政府核定出让年期，最高不超过50年”。同时根据《广东省经济和信息化委关于紧急征求广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订）修改意见的函》（粤经信规划函［2018］96号），省也在修订《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》，有关弹性出让的表述从原“鼓励市、县实行工业用地弹性出让政策”修改为了“工业用地出让最长年限为50年，根据企业意愿，对有弹性用地出让需求的工业企业实行弹性年期出让供地”，故增加了根据“企业意愿及发展计划”确定的表述。同时省的相关文件从未限制过先租后让的租赁年限与后续出让年期总和不得超过20年，从现在省的修订文件来看，大方向也是保障工业用地的供应年限，故将原“与后续出让年期总和不得超过20年”的表述修改为“与后续出让年期之和最多为50年”。

（二）将第十条原“工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让须符合．．．．．．城乡规划、产业布局规划．．．．．．”的表述修改为“工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让须符合．．．．．．城乡规划、城市环境总体规划、产业布局规划．．．．．．”

《广州市城市环境总体规划（2014－2030年）》规定广州市生态保护红线、环境空间管控区，工业用地出让应符合相关要求。

（三）将第十五条原“租金＝租期÷50×成交价，再按年平均收取。”的表述修改为“租金＝租期÷（租赁年期＋出让年期）×成交价，再按年平均收取。”

考虑到各区提出实际招商引资中存在租赁年期＋出让年期不局限为50年的情况，将原50年修改为租赁年期＋出让年期更为灵活，贴合项目实际需求。

（四）将第二十条原“．．．．．．向国土规划行政主管部门申领建设用地规划许可证、建设用地批准书。”的表述修改为“．．．．．．向国土规划行政主管部门申领建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证和规划核实手续。”

进一步规范规划报建的依据。