关于对南京市溧水区城镇低效用地再开发实施细则的政策解读
一、政策出台的背景
南京市是原国土资源部2013年确定的全国首批城镇低效用地再开发的10个试点城市之一。试点工作开展以来,市委市政府对低效用地再开发工作陆续下发了《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》(宁委办发【2014】81号)、《市政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知》(宁政办发【2016】20号)等文件,对试点工作从政策层面进行了规范,2013年—2019年。全市共计完成了317宗共11.29平方公里低效用地的供地手续,工作取得了一定的成效,有力推动了高质量发展和新型城镇化建设,但同时,在工作中也存在低效产业用地转型升级难、再开发土地成本过高、审批程序周期过长等问题。之后,南京市政府又组织各部门到各地调研,充分吸取各地经验,于2019年5月,南京市委常委会审议通过了《关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见(试行)意见》(宁政办发〔2019〕30号),拉开了进一步深入推进全市城镇低效用地再开发工作的帷幕。为更好的落实30号文,规范推进我区实施城镇低效用地再开发工作,溧水区结合实际在全市率先制定了实施细则,。
二、对主要内容的解读
《实施细则》共计包含再开发范围、再开发程序、再开发利用模式、再开发建设小微企业园、处理历史遗留建设用地问题、再开发激励措施、部门职责和附则等八个方面的内容,对我区低效用地再开发工作进行了全面优化,加大政策支持力度,简化办理流程,调动各方积极性,有利于更好地实施低效用地再开发工作。
1、再开发范围
根据我区实际情况,细化了再开发的对象和范围,主要包括4类情况:一是利用强度明显低于节约集约用地控制标准的工业用地,产能落后、企业经营困难需要退出的工业用地。二是不符合产业发展政策导向要求,属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地;不符合安全生产和环保要求的用地;因城乡规划调整,需要实施“退二进三”的产业用地。三是涉及边角地、夹心地、插花地等零星建设用地。四是其它经认定的低效利用存量建设用地。
2、再开发程序
明确了再开发开展需要经过调查摸底和上图入库、编制专项规划、编制年度实施计划、制定再开发实施方案、建立动态更新机制、再开发审批程序等6个流程。
3、再开发利用模式
主要涉及五种再开发模式:(1)政府主导再开发。再开发为商品住宅的,或原土地使用权人有开发意愿但没有开发能力的项目,由政府依法收回或收购土地使用权后进行招拍挂出让。(2)原国有土地使用权人实施工业用地再开发。原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对原有低效工业用地进行改造开发。(3)引导市场主体参与工业用地再开发。市场主体收购一宗或相邻多宗低效工业用地,集中连片改造开发,可利用原有低效工业用地扩大生产性用房,或通过新建、扩建、改建多层标准厂房的,容积率提高部分,不再增收土地出让金。(4)鼓励对工业用地实施新业态再开发。原有土地使用权人利用原有工业企业房屋和土地,兴办文化创意、科技研发、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等,可兼容不超过地块总建筑面积15%的商品零售、住宿餐饮、商务金融等相关用途设施,该再开发地块仍按工业用地管理,兼容用途的土地、房屋不得分割转让。(5)原土地使用权人对工业用地再开发为商服用地。低效工业用地再开发为商服项目,建成后可按幢或层作为最小分割单元转让,分割转让的建筑面积不超过再开发建设项目总建筑面积的30%。同时,在规划许可前提下可配建不超过再开发建设项目总建筑面积30%的酒店式公寓,可以全部自持,也可按幢或层作为最小分割单元转让,但分割转让比例不得超过整个商服项目规定的分割转让30%比例。
4、再开发建设小微企业园
为加快建设小微企业园,合理利用存量土地资源,鼓励原土地使用权人收购整合周边几宗土地成片开发,搭建小微企业创业园进行高标准厂房建设,经开发区管委会(镇、街)同意,在不改变功能和土地用途、且不影响分割后使用的情况下,可以将厂房按整栋、整层等固定界限为基本单元分割登记、转让,但不得转让给个人。
5、妥善处理历史遗留建设用地问题
在城镇低效用地开发专项规划范围内,符合土地利用总体规划、经第二次全国土地调查确定为国有建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地(小产权房用地除外),按照依法依规、尊重历史的原则,分三种情况提出了妥善处理的解决路径。
6、激励措施
企业激励政策主要是针对低效再开发过程中涉及企业合并、分列等重组的企业,分别从房产税、土地使用税和企业所得税减免的方式进行奖励,园区(镇街)激励政策主要是解决本辖区内因实施低效用地再开发而产生的土地收益分配问题。
7、部门职责
为加强城镇低效用地再开发工作的组织领导,成立区城镇低效用地再开发工作领导小组。区规划资源、行政审批、工信、城建、房产、税务、财政、审计、生态环境、应急管理以及开发区、镇(街)作为领导小组成员单位,各司其责,通力合作,共同推进低效用地再开发工作。
相关文件:关于印发《南京市溧水区城镇低效用地再开发实施细则》的通知