市政府办公厅转发市房产局2006年南京市旧住宅小区出新实施意见的通知

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　市房产局拟定的《2006年南京市旧住宅小区出新实施意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

2006年南京市旧住宅小区出新实施意见

（市房产局    2006年3月）

　　为全面提升城市形象和城市综合实力，进一步打造优美宜居环境，建设和谐社会，改善居民的生活环境和条件，市政府决定在落实长效管理的前提下，在全市实施旧住宅小区出新工程。具体实施意见如下：

　　一、指导思想

　　以三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，结合和谐南京建设、文明城市创建、绿色人居建设、物业管理推广工作，在全市选择一批具备出新条件的旧小区，开展全面出新工程，为民办实事，着力解决群众最关心、最直接、最现实的居住环境问题，打造民心工程，通过拆除违章搭建，完善基础配套，治理脏、乱、差，配置文化健身设施，落实长效管理五项重点工作，切实提高普通百姓的居住质量，全面提升城市形象和管理水平。

　　二、目标任务

　　用3－5年时间对全市主城区的220个、1200万平方米老旧小区实施出新工作，基本完成主城区老旧小区的出新任务。
　　2006年安排44个1995年前建成的5万平方米左右的旧住宅小区实施出新，总建筑面积在267万平方米，总资金在1亿元左右。重点出新范围为主次干道、明城墙、秦淮河道两侧及景区周边的旧住宅小区。

　　三、出新原则

　　1、坚持抓好出新方案的科学论证，突出工作重点，注重综合协调，因地制宜，美观实用，形成小区的特色和风格。
　　2、坚持抓好出新小区的长效管理，深入发动广大住户，广泛听取小区住户意见，积极营造良好氛围，推行有效的物业管理和维护工作措施。
　　3、坚持抓好相关工程的协调结合，紧密结合房屋整治、拆违拆破、绿色社区创建、市政管网改造建设、平安社区建设等工作，协同推进，力求取得整体出新效果。
　　4、坚持抓好出新小区的规范运作，统一评定设计方案，统一出新标准，统一组织竣工验收，统一实行决算审计。

　　四、出新内容

　　优秀小区：五大类18项。
　　（一）清理拆除违章搭建
　　1、清除地面和屋顶违章建筑；
　　2、清理房屋立面的破旧搭建物；
　　3、清理楼道内杂物。
　　（二）修整完善基础设施
　　1、封闭小区，设立门房，适当开设大门；
　　2、拓展修整道路，整理路牙；
　　3、新建整修车棚；
　　4、合理配置绿化；
　　5、完善路灯、楼道灯等公用设施设备；
　　6、疏理配置环卫设施、完善排污系统；
　　7、新增小区安全防范设施；
　　8、补建维修邮政信箱。
　　（三）整治出新房屋立面，油漆粉刷楼道内墙面和扶手
　　（四）建设文化休闲场所
　　1、安装文化宣传栏；
　　2、配置修建休闲场地；
　　3、安装健身设施。
　　（五）落实相应管理措施
　　1、商业网点集中经营，根据实际情况新建轻质结构房屋；
　　2、落实物业管理用房；
　　3、引入社区活动中心；
　　4、实施物业管理。
　　标准小区：四大类16项。
　　（一）清理拆除违章搭建
　　1、清除地面和屋顶违章建筑；
　　2、清理房屋立面的破旧搭建物。
　　（二）修整完善基础设施
　　1、封闭小区，适当开设大门；
　　2、拓展修整道路，整理路牙；
　　3、整修车棚；
　　4、合理配置绿化；
　　5、完善路灯、楼道灯等公用设施设备；
　　6、疏理配置环卫设施、完善小区排污系统；
　　7、补建维修邮政信箱。
　　（三）建设文化休闲场所
　　1、安装文化宣传栏；
　　2、重新修整休闲场地；
　　3、安装健身设施。
　　（四）落实相应管理措施
　　1、商业网点集中经营；
　　2、落实物业管理用房；
　　3、引入社区活动中心；
　　4、实施物业管理或社区管理。
　　五、组织领导
　　市政府成立市住宅小区出新工作领导小组，陆冰副市长任组长，市建委主任、房产局局长任副组长，市委宣传部和市建委、房产、财政、规划、市容、民政、工商、市政、园林、物价、公安、环保、体育、劳动、监察、审计等有关政府职能部门以及各区区长担任领导小组成员。
　　市住宅小区出新领导小组下设办公室，由市房产局局长任主任，分管副局长任副主任。办公室具体负责组织协调、业务指导、设计审定、施工监督、资金拨付、督促检查、工程验收和总结表彰等工作。
　　各区政府成立由区长任总指挥，各街道办事处、区房管局及其他有关部门负责人参加的区住宅小区出新指挥部。　　

　　六、职责分工

　　各区政府负责制定本区内住宅小区出新项目的实施方案，报市住宅小区出新领导小组办公室审批后组织实施；负责具体实施部门的施工协调和施工管理，落实小区的长效管理措施，做好居民群众的宣传发动工作；牵头组织相关部门对小区内违章建筑、院墙开门、马路市场、摊点、亭棚等违规现象的联合执法和专项整治工作，统一整顿经营设施、商业网点。
　　市委宣传部：负责小区出新工作的宣传协调工作。
　　市建委：负责小区出新资金中老城改造资金部分的落实，协调相关部门工作。
　　市财政局：负责安排出新资金，督查资金使用情况。
　　市规划局：负责出新小区规划的配合与指导，负责审定配套设施补建方案。
　　市市容局：拆除违章搭建，清除地面和屋顶违章建筑、清理房屋立面的破旧搭建物，补足环卫设施配置。　　
　　市市政公用局：负责小区内路灯、排污设施的新增、维修，落实进入市政管网的相关事宜。
　　市体育局：建设健身场地，健身设施设计拼装。
　　市民政局：整合社区管理资源，引入社区活动中心。　
　　市邮政局：小区内邮政信箱补建齐全。
　　市公安局：在优秀小区安装安保设施，保障小区内联合执法工作的实施，维护整治秩序；查处破坏小区公建配套设施等影响公共安全的违规行为。
　　市工商局：对小区内马路市场、摊点、亭棚等违章经营进行专项整治。
　　市劳动局：负责落实小区物业管理单位的相关优惠政策。
    各产权单位：负责配合做好小区居民群众的宣传发动，负责单位产权的设施设备的维修更新工作。
　
　　七、资金筹措

　　出新资金按照优秀小区每平方米50－60元，标准小区按照每平方米30－40元安排。根据各小区出新内容的不同上下浮动，分期拨付，用后审计。
　　2006年全市计划出新44个小区，预计整治出新总建筑面积在267万平方米左右，总费用在1亿元左右。其中优秀小区9个，总建筑面积62万平方米，出新资金约为3500万元；标准小区35个，总建筑面积205万平方米，出新资金约为6500万元。
    小区出新资金由市级财政承担70%，区级财政承担30%（单一产权的住宅小区由产权单位出资15%）。70%的市级财政出新资金由市财政在住房公积金增值收益中安排1/3，市建委在老城改造资金中安排1/3，市房产局在维修资金增值部分和预算外资金节余中列支1/3。所有出新资金（包括各区政府承担的30%出新资金）在开工前必须全部进入市房产局设立的专户，再由市房产局根据资金管理规定及工程实际标准和进度统一拨付。各出新小区应在工程经费中预留10万元用于物业管理的前期开办。各区政府应根据实际情况补贴前三年物业管理运作中的不足。改造和新建的小区路灯、排污系统无偿接入市政管网（线），并免收常年排污、用电等相关使用费用。

　　八、实施步骤

　　按照市住宅小区出新领导小组统一部署，小区出新工作分四个阶段实施。
　　第一阶段（2月），调查摸底，拟定项目，上报名单。各区住宅小区出新指挥部对辖区内5万平方米左右、符合出新条件的旧住宅小区进行调查，将调查结果上报市出新办，由市出新办现场查看，根据出新原则，初步拟定出新小区清册。
　　第二阶段（34月），宣传发动，落实管理，公示方案。各区住宅小区出新指挥部组织区房管局会同所在地街道办事处、居委会，组织拟出新小区业主召开业主大会或业主代表大会，选举或改选业主委员会，在业主接受物业管理或其他管理形式的基础上，公示出新方案和物业管理方案并签订物业管理服务合同或管理协议，物业管理或其他管理方式进入小区。
　　第三阶段（59月）制定计划，确定方案，组织实施。市住宅小区出新领导小组办公室根据物业管理合同签订情况，拟定全市出新计划，上报市住宅小区出新领导小组批准。市住宅小区出新领导小组批准后，由所在区房管局、街道办事处会同有关部门确定规划设计方案，经市出新领导小组审定，按出新标准和时间进度实施出新整治工程。
　　第四阶段（1011月）竣工验收，实施管理，总结表彰。小区出新工程竣工后，由市住宅小区出新领导小组办公室按照住宅小区出新标准组织验收，管理单位进驻。市住宅小区出新领导小组根据达标、良好、优秀三个等级对本年度小区出新工作进行总结表彰。
　
　　九、工作要求

　　1、提高思想认识，强化组织领导。小区出新工作是南京市十一五开局之年的一项重要工作，是认真贯彻党的十六届五中全会精神、在推进城市建设步伐中全面贯彻科学发展观的重要举措；是通过改善普通百姓居住条件，体现党的执政为民的重要载体；是促进人居环境不断优化、城市管理再上台阶的重要内容。各区政府、各相关部门要深刻认识小区出新工作的重要意义，以高度的政治责任感和服务意识认真落实好小区出新的各项目标任务。
　　小区出新工作采取条块结合，以块为主的管理形式。市政府将与各有关区政府签定小区出新工作责任书，明确工作职责。各区区长是小区出新工作的第一责任人，各职能部门是所分解的出新工作内容的责任单位。各单位必须高度重视，精心组织，把小区出新工作作为今年的重点工作来抓，形成目标一致、责任清晰、积极参与、齐抓共管的良好局面。
　　2、加大宣传力度，落实管理机制。小区出新工作涉及到千家万户，居民的参与支持和理解程度是决定工作顺利与否的关键。要充分利用报纸、电台、电视台、专栏、黑板报等各种媒体，通过各种会议和活动，扩大小区出新工作的影响，大力宣传小区出新的重要意义。尤其是采用广泛征求居民意见、展示小区出新方案等形式，把小区出新给居民群众带来的好处具体化，把小区出新后的效果直观化、形象化，推动出新工作顺利开展。
　　各区住宅小区出新指挥部要组织相关部门，在拟定小区出新方案后，及时召开业主大会，广泛宣传小区长效管理的作用与意义，在确定业主接受物业管理或其他管理形式后，制定切实可行的管理方案，奠定小区出新后长效管理的基础。
    未能落实长效管理的住宅小区，暂不实施出新工程。
　　3、细化职能分工，妥善处理矛盾。在小区出新实施过程中，各级政府和有关部门要积极配合，按照各自职能分工，充分发挥作用。在工程实施过程中，坚持出新标准，在小区现场设立出新工程指挥部，逐一分解出新项目，制定质量标准，安排专职质量安全管理人员，落实工程质量责任制，确保出新资金、项目建设配套到位。
　　在规划设计、项目建设上，要坚持以人为本，把倾听群众意见，满足群众需求，解决群众困难放在首位。要妥善处理老百姓眼前利益和长远利益的矛盾、局部利益和整体利益的矛盾，及时解决小区出新过程中遇到的种种问题。对整治出新中的难题，各区主要领导要亲自出面过问、加大协调力度，各职能部门同心协力做好工作，保障小区出新工作的顺利开展。
　　4、抓好资金筹措，强化监督管理。出新资金应专款专用。市住宅小区出新领导小组办公室制定资金拨付计划，按期上报资金拨付额度，并将出新资金下达各实施单位。各实施单位应本着严格管理、精打细算的原则，建立健全各项资金管理制度，用好用实出新资金。在小区出新工作进行中，实行全程工程监理，纪检、审计将全程***，实时监督，确保出新资金规范使用。
　　5、落实长效管理，巩固出新成果。以小区出新为契机，理顺小区管理体制，推行有效的物业管理或社区管理，防止前治后乱、治管脱节，坚决落实出新小区的长效管理机制。要组织召开出新小区业主大会，按照相应程序成立业主委员会，确立业主大会的主体地位，由业主委员会根据全体业主的委托，自主选聘物业管理公司。
　　同时，出新小区也可根据居民需要确定管理服务内容，选择适合的管理模式，通过常规服务或菜单式服务，确保整治出新小区的长效管理。

　　十、考核奖励

　　为保质保量完成小区出新工作，充分调动各区、各部门及工作人员的积极性，全力投入小区出新工作，市住宅小区出新工作领导小组将根据《南京市住宅小区出新验收标准》和考核验收表彰办法，在小区出新工程竣工后，由相关部门组成考评小组，对竣工小区开展考核验收。考核验收完毕，将根据考核验收情况，对出新工作中涌现出的先进集体、先进个人和优秀出新小区进行表彰奖励。