珠海市配建保障性住房和人才住房实施办法（试行）（征求意见稿）听证报告

为广泛听取社会各界的意见和建议，提高政府重大行政决策的科学化和民主化水平，保障公民、法人和其他组织等社会公众的知情权、表达权、参与权和监督权，进一步提高决策质量和透明度，珠海市住房和城乡规划建设局(以下简称“市住规建局”) 根据《珠海市重大行政决策听证办法》的规定和决策工作计划安排，于2017年12月6日下午在市住规建局六楼会议室召开《珠海市配建保障性住房和人才住房实施办法（试行）（征求意见稿）》(以下简称《办法》)听证会。现将听证会有关情况报告如下：

一、听证会的基本情况

(一)听证事项

听证会主要围绕《办法》相关内容听取意见。

(二)听证会公告的发布方式

2017年11月24日，市住规建局在其官方门户网站和珠海市保障性住房管理平台发布《关于举行<珠海市配建保障性住房和人才住房实施办法（试行）（征求意见稿）>听证会的公告》，公告听证事项、听证时间、听证参加人名额及其产生方式等相关内容。2017年11月25日，市住规建局在珠海特区报上刊登《关于举行<珠海市配建保障性住房和人才住房实施办法（试行）（征求意见稿）>听证会的公告》，公告相关内容，通过纸媒宣传报道，促进公众广泛参与。

(三)听证参加人的基本情况

本次听证会设置听证参加人12名，其中市民代表2人、房地产开发企业1人、本市公共租赁住房在保对象2人、相关职能部门和基层管理部门2人、法律工作者1人、建筑技术人员1人、规划技术人员1人、人大代表1人、政协委员1人。按照听证会规则和听证公告发布的听证参加人确定方式，截至2017年12月1日，经报名和邀请，市住规建局最终确定听证参加人共12人，其中属利害关系人之一的市民听证参加人、房地产开发企业和公共租赁住房在保对象听证参加人已有5人，符合《珠海市重大行政决策听证办法》关于听证参加人数量不得少于8人和决策事项涉及的利害关系人不得少于全体听证参加人的四分之一的规定。

听证参加人名单，于2017年12月1日时在市住规建局的官方门户网站进行公示。

(四)听证主持人、陈述人、记录人和旁听人员的确定

根据听证会规则，听证主持人由听证组织机关指定，听证陈述人由行政决策承办机关的工作人员担任，人数不得超过3人。经认真遴选，听证会主持人由市住规建局副调研员陈旭朗担任，听证陈述人由市住规建局副局长田建华、住房保障科科长何穗卿担任，并指定市住规建局工作人员刘碲为听证记录人。

根据听证会规则，公开举行的听证会应当允许公民、法人和其他组织旁听，接受新闻媒体采访报道。本次听证会设置10位旁听席，旁听证按照“先到先得，发完为止”原则接受公众参加旁听。

(五)听证会举行过程

2017年12月6日下午15时，听证会如期举行。原已确定的12名听证参加人，其中市民代表周彬学、规划技术人员代表丁启安(珠海市规划设计研究院)二人因故无法参加，经提前请假、委托，市民代表周彬学委托市民黄伟参加本次听证会，规划技术人员代表丁启安委托石欣玉(珠海市规划设计研究院)参加本次听证会，其余10名听证参加人准时到场，最终实到听证参加人12名。听证会按照《珠海市重大行政决策听证办法》规定的听证会议程进行：

1、听证会主持人发言，宣布听证会纪律、听证事由以及听证主持人、听证人、听证陈述人、听证参加人和听证记录人名单，宣布听证会开始。

2、听证陈述人就听证事项内容、有关背景作说明，分别介绍了《办法》的起草背景、必要性、政策依据和起草过程，以及《办法》的主要内容和重点问题。

3、12名听证参加人按顺序作发言，对《办法》发表意见和建议。听证陈述人根据主持人要求，对听证参加人的质询、意见、建议等进行了必要的解释和说明。

4、听证参加人补充陈述，听证主持人就全体听证参加人的观点和意见做简要总结，宣布听证会结束。

5、听证参加人、听证主持人、听证人、听证陈述人、听证记录人在听证笔录上签名确认。

整个听证会历时两个多小时。听证会上气氛热烈，听证参加人发言踊跃，围绕听证内容提出了不少有参考价值的意见和建议。

二、听证会各方关注的焦点问题及相关意见和理由

12名听证参加人均全部表示非常支持《办法》的出台，认为《办法》对于规范珠海市配建住房的规划、建设、户型、建设标准、确权、移交、后续管理以及政府与开发企业的关系，以及珠海各部门间对配建住房事宜的相关职责，具有十分积极的意义，能更好落实珠海市新一轮房地产调控中有关新出让土地商品住房开发项目、城市更新项目应配建人才住房和公共租赁住房的政策，有利于有效增加珠海市可供用于解决住房保障或者人才吸引的房屋资源。在听证会上，听证参加人围绕配建住房的配建住房供给对象及保障方式、项目配建住房的占比及户型面积设计、配建房屋是否需集中建设、配建住房装修标准如何确定、如何完善或提高《办法》可操作性等等问题，提出了如下主要意见和建议：

(一)关于配建房屋供给对象及保障方式的意见、建议

相关职能部门代表黄春叶提出：能否取消《办法》第4条规定的“只租不售”，珠海西区土地储备量大，配建房屋会不断增加，考虑可对外出售，应该是没有什么压力的，是否可考虑居住在配建房屋的人员可优先购买。

珠海市公共租赁住房在保对象代表何玮玮提出：(1)配建的公共租赁住房不断增加，有些旧的公共租赁住房，住进去要花几万块钱装修，新的则不用，假如说公共租赁住房的在保对象要求换房的，有什么条件？(2)公共租赁房屋是否可以出售，是否要重新走审核流程？租金可不可以当成房款？

珠海市公共租赁住房在保对象代表林勇灵提出：大学生公租房只租不售，但有两三年工作经验的多数仍是买不起房，可能就会离开，是否考虑出租5年10年后，可以将房屋优惠出售给大学生。

(二)关于项目配建住房的占比，以及配建住房户型面积、建筑设计、规划设计、装修标准等方面的意见和建议。

建筑设计人员代表边国强提出：《办法》第10条规定公共租赁住房不超过60平方米，从建筑设计和使用角度看，目前市场上两居室的大概都是70-80平方左右，现在公租房这个60平方，大概是一厅一室一厨一卫，可能不太适合使用，实务设计时也会遇到一些难题和困难。为此，虽为保障性住房的，亦建议是否可考虑将面积限制调整为65-75平方。

规划设计人员代表石欣玉提出：公租房人员和高层次人才，对于车位需求是不一样的，关于配建停车位的规定，希望能够进一步考虑、研究深化，在《办法》第12条中将停车位的配建比例和权属明确下来，避免造成地下使用空间的浪费，并可考虑将相关内容修改至珠海市城市规划准则中。

房产开发企业代表邢玉提出：(1)《办法》是否能规定土地出让的环节，即明确相关配建面积是用来做人才住房还是做公租房？(2)《办法》确定的《珠海市保障性住房和人才住房室内装修标准指引》Ⅲ类装修标准，具体实施是如何确定，是否要按样板提前检验相关材料？(3)《办法》是否可明确配建住房的移交时间节点，是否为必须先装修好以后才可验收、移交。因为有不少项目可能为毛坯房。

 (三)关于配建协议模式的意见、建议。

规划设计人员代表石欣玉提出：对于三方协议的签署，建议明确规定三方协议签署的时间节点。以及明确如何签署、如何落实、其他相关部门如何配合、发挥什么作用？

法律工作人士代表夏天风提出：建议出台对应的配建监管协议书示范文本。《办法》第9条规定要签订配建协议，刚出台的深圳市人才房和保障房配建规定，在出台时就起草一份配建监管协议书示范文本，因为任何规范性文件的落实都离不开有效的监管，因此我建议珠海也可以考虑以***的形式，尽快出台我市的配建监管协议示范文本，和《办法》一同出台。

(四)关于保障性住房是否需要集中建设，是否采取随机抽取模式等问题的意见、建议。

建筑设计人员代表边国强提出：《办法》第13条规定，配建住房原则上不集中建设，建议考虑适度调整、放宽。从设计角度看，像保障性住房60平方米左右的，不集中设置的话，很难设计。

法律工作人士代表夏天风提出：(1)《办法》第13条住房选取这块，我们注意到深圳市的办法第7条的规定，它的配建方式是以集中配建为主、分散配建为辅，具体是由监管主体根据项目情况选择具体的方式。我市的配建是否也可以跟深圳一样作个类似的规定？

(五)关于完善或提高《办法》可操作性的意见、建议。

市人大代表张小英提出：(1)《办法》是否考虑能够明确保障性公共租赁住房的租期限制、租金标准及变化模式？(2)《办法》中提及的共有产权类住房，是否考虑能够明确规定此类住房的出售价格参考标准是什么？以及它的出售条件？以及哪些人有资格去购买这样的住房？(3)建议《办法》增加相关规定，明确评估准入、退出的机制，让公共租赁住房能够流通起来。(4)《办法》第23条规定，配建人才住房已交付使用一年以上，且无符合条件的家庭（个人）申请购买或承租的，可按程序公开向社会竞价出售。前述一年的期限太短，建议慎重考虑是否要明确规定此期限。

相关职能部门代表黄春叶提出：《办法》第21条规定“未配租、配售或安置的配建住房，物业管理服务费由产权管理单位承担。”物业服务费的承担可否直接规定“由各区的财政承担”，由各个产权单位承担，对应的财政支付流程工作量很大。

(六)关于《办法》文字表述方面的意见、建议

市民代表黄伟提出：(1)《办法》第四条第二款，规定“配建的人才住房主要通过出租、以共有产权形式出售和无偿赠与等形式提供给各类人才。”前述“无偿赠与”调整为“政府奖励”更好；(2)《办法》第四条第三款规定“配建安置住房的，……”，此处陈述以及包括《办法》其他地方使用“安置”用语的，可考虑调整为“配建住房用于安置的，……”或“用于安置”；(3)《办法》附则第25条名词解释中，对“共有产权住房”概念做了解释。鉴于目前不同行政区对共有产权房屋也有出台相关办法，《办法》对“共有产权住房”概念的解释，可能跟其他行政区的解释不完全一致，建议考虑《办法》不再具体规定或解释什么是共有产权，因为可出台专门的共有产权房管理办法。(4)《办法》第9条规定，每一个项目开发商或者实施主体都要签三方协议，建议明确签订三方协议的依据，调整为“依据土地出让合同或者城市更新协议来签订合同”。

规划设计人员代表石欣玉提出：《办法》第13条有关住房选取的条款，建议在措词上加上“随机抽取”，避免出现房屋建设质量水平的差异化。

(七)其他意见

市民代表朱银海提出：《办法》规定相关人才住房如果空置一年以上，可以公开竞价出售，建议多宣传《办法》，让更多人的人来申请，减少房屋空置率。

三、对于听证会各方意见的处理建议

(一)关于配建房屋供给对象及保障方式的意见、建议

关于这方面的意见、建议，听证参加人的意见主要集中在公共租赁住房“只租不售”，希望能将出售公共租赁住房作为提供住房保障的选择。对此，我局认为，从公共租赁住房自身的定位看，只租不售是比较合适的，国家、省和我市均是这么规定的。今后的思路是人才住房和公租房要逐步做成两个体系，配建的人才住房，可以考虑出售。人才住房，则可以通过租、售、赠予方式提供给各类人才，如果大学生、异地务工人员符合了人才安居政策的相关准入条件，可以申请购买人才住房，并不矛盾。

(二)关于项目配建住房的占比，以及配建住房户型面积、建筑设计、规划设计、装修标准等方面的意见和建议

关于项目配建住房占比问题，《办法》第八条规定配建住房中人才住房和公共租赁住房的占比由相关部门研究确定，主要是考虑到每一块用地的区位、交通、配套、周边产业、居住人群结构差异很大，不管是人才住房还是公租房，都要以需定建，才可以使政府的资源最大化地利用，提前先行明确规定，容易出现不符合实际需求的情况，故我局经综合考虑，暂未采纳相关意见。

关于配建住房户型面积、建筑设计问题，《办法》第十条对户型面积的规定，主要是国家对公租房明确规定了标准，单套建筑面积不超过60平米，在目前没有放松的情况下，我市必须严格执行。对此，我局经综合考虑，暂未采纳相关意见，《办法》中有关户型面积的规定，暂不做调整。

关于配建住房项目规划设计问题，听证参加人提出配建车位比例应根据项目类型不同来确定，并建议明确停车位的权属，避免造成地下使用空间的浪费。相关意见具有合理性，由于意见内容涉及珠海规划技术准则调整和其他部门职责，我局将来会进一步研究相关问题，再考虑是否可出台相关规定。

关于配建住房装修标准和交付节点的问题。我局认为，保障性住房和人才住房装修标准已经出台，该标准制定的时候充分听取了20家开发企业的意见，应该说按照政府出台的标准，是可以做到和其他普通商品住宅相同质量的，造价部门当初也有参与，且装修标准也会根据市场的价格定期予以调整。按《办法》的规定，对于具体的操作性环节，各方可考虑在三方协议中再对细节进行规定，原则应该是开发商认为房屋可以交付使用的时候，由接收单位负责去验收，装修的质量保证还是由开发商来负责，故暂不采纳有关意见，直接在《办法》规定有关内容。

(三)关于配建协议模式的意见、建议

听证参加人的意见具有一定合理性，目前三方协议示范版本亦在同步修订当中。至于是否要出台监管协议，以及相关协议是否要跟《办法》同时出台，我局将会进一步研究。

(四)关于保障性住房是否需要集中建设，是否采取随机抽取模式等问题的意见、建议

在不集中建设情形下，配建住房入住人员不被区别对待，且政府相关部门会更积极就户型设置的合理性与开发企业达成共识，而非由开发企业完全主导规划，导致无法保证配建住房与同项目商品住房同品质。为此，在结合前述因素以及现阶段与斗门、高栏各区沟通反馈的情况看，我局经综合考虑，决定不采纳相关意见，暂不对《办法》进行调整。其实，随机抽取配建住房对政府及项目实施主体都较为公平，且易操作，听证参加人的意见与《办法》的规定并不矛盾，不集中建设只是针对不把所有的配建住房集中在某个部位或是某栋，而不是对一种户型不能集中在一个地方，事实上，对于小户型的住房如果量不大，不可避免地会集中在某一区域，该条的规定的导向由住房保障部门与开发主体充分地沟通，选择较优的方案。

(五)关于完善或提高《办法》可操作性的意见、建议

关于配建人才住房已交付使用一年以上可按程序向社会竞价出售的问题，听证参加人的意见合理，我局予以采纳，将会进一步研究具体条款规定应如何设置。

关于《办法》是否能够明确保障性公共租赁住房的租期限制、租金标准及变化模式，以及是否考虑能够明确规定资格条件、评估准入退出机制。鉴于本《办法》主要是解决房源配建、移交环节相关问题，而对于公共租赁住房的租期、租金、准入、退出、定期审核、日常监管等事项，在《珠海市公共租赁住房管理办法》及其实施细则中已有相当明确的规定，故《办法》不再重复规定。至于人才住房(包括共有产权类住房)的租金租期、出售价格标准，准入退出条件等事项，目前正在推进制定全珠海市人才安居办法，对于人才的分类、保障标准、准入条件等相关问题在该办法中予以规定，故《办法》暂不增加该部分具体内容，在《办法》第十八条已经有原则性的规定。

关于物业管理费承担主体和支付模式的意见，经考虑物权法、物业管理条例的规定，以及现有的政府财政支出流程，我局暂不予采纳听证参加人的意见。

(六)关于完善文字表述

经综合考虑，我局对听证参加人的相关意见予以采纳，将会对《办法》有关条款的内容进行调整、删除。

珠海市住房和城乡规划建设局

                                                                                                                 2017年12月21日