深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法解读

　　2011年4月2日，深圳市政府常务会议原则通过了《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府第228号令，以下简称《办法》），并于同月11日发布，标志着深圳安居型商品房建设正式启动。

　　一、背景和目的

　　2011年，楼市中最热的议题不是房价的涨跌问题，而是令所有国民为之震撼的1000万套保障房的推出。这一决议预示了我国未来住房体系的发展和改革方向：保障房将与商品房齐头并进，中国房地产市场将迎来双轨制发展模式。在近几年我国楼市的发展中，保障房发展一直落后于商品房发展，这使得众多中低收入群体及“夹心层”人们只能选择“望房兴叹”，而这种不平衡的发展，也加剧了商品房市场的畸形发展。住建部明确，今年我国保障房数量有可能将首次超过商品住房，投资额将高达1.3万亿元，预计在“十二五”期末“十三五”初，我国城镇居民的住房结构会发生很大变化，将会有20%以上的家庭的住房是通过政府的保障或者政策支持来解决的。为快速有效地改善住房困难群体居住条件，我市以科学发展观为指导，按照国家和广东省的有关要求，大力推进住房保障制度创新，不断加快保障性住房建设，确保市民群众享受到适当的住房条件，实现“住有所居”。

　　深圳是全国较早开展住房制度改革的城市。经济特区建立以来，全市共建设各类政策性保障性住房约27万套，户籍人口住房自有率达76％，常住人口人均住房建筑面积27平方米，较好地解决了职工的住房问题。2007年以来，针对低收入家庭的住房困难问题，我市根据国家和省的部署要求，于2007年和2008年通过提供8209套保障性住房，基本解决了2005年以前符合本市户籍低收入家庭的住房困难问题，2007年以前符合条件本市户籍低收入家庭，也将在近期通过实物和补贴等方式予以保障，低保家庭实现了廉租住房应保尽保；之后新增的户籍低收入家庭的住房问题，将在近年内基本得到解决。

　　根据当前的住房保障状况，结合本市户籍和常住人口比例倒挂的实际情况，以及夹心层和各类人才的住房实际困难，我市自去年开始对住房保障体系进行了重大调整，除原有的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等传统实物保障方式外，提出了安居型商品房的保障方式，同时进一步扩大货币补贴的范围，对各级人才实行货币补贴。目前，我市正在构建包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房在内的具有时代特色的住房保障新模式，其中“夹心层”住房困难家庭和党政机关事业单位员工、以及符合条件的人才由安居型商品房进行保障。为了规范安居型商品房建设和管理，深圳市政府出台了《办法》。

　　二、主要内容及影响

　　《办法》分为六章共36条，具体包括“总则、规划与计划、建设用地与开发、销售和产权管理”等内容。《办法》所称安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房；《办法》适用于本市行政区域内安居型商品房的建设、管理及相关活动，市规划国土部门负责安排安居型商品房建设用地及其供应，负责安居型商品房预售许可，根据市住房保障部门的要求，提供相关申请人员的住房产权登记情况。

　　（一）主要内容

　　1、申请

　　《办法》第二十二条明确要求，购买安居型商品房应当以家庭为单位申请，申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人。除了均需具有深圳市户籍，符合国家计划生育政策外，还要求申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加本市医疗保险累计缴费3年以上，同时申请人、共同申请人在深圳市未享受过购房优惠政策、未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在深圳市转让过自有住房。

　　此外，年满35周岁、符合上述规定条件的单身居民，可以个人名义申请购买一居室安居型商品房。申请人、共同申请人曾经离婚的，离婚前其原配偶、未成年子女在本市拥有任何形式的自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有，且离婚时间距申请受理日不满5年的，不得申购安居型商品房。

　　2、回购

　　《办法》规定，签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以申请取得完全产权。10年限制产权期限内，需要转让安居型商品房的实行政府收购制度；已经购买了一居室安居型商品房的单身居民结婚的，可以申请政府收购其购买的安居型商品房，并换购较大户型的安居型商品房一套。

　　《办法》第二十七条明确，购房人在取得安居型商品房完全产权前，有下列情形之一的，应当向市住房保障部门申请政府收购该安居型商品房：需要转让所购安居型商品房的、因银行实现抵押权而处置安居型商品房的、因人民法院强制执行等原因需处置安居型商品房的、户籍迁出本市的等。

　　3、规划建设

　　《办法》规定，在住房建设规划年度实施计划中，总量上配建不低于商品住房总建筑面积30%的安居型商品房，面向人才供应的安居型商品房建筑面积占安居型商品房总建筑面积的比例不低于60%，但国家另有规定的除外。根据《办法》，新建安居型商品房户型主要按照两居室户型设计，适度安排一定数量的一居室和三居室型，最大户型建筑面积不超过90平方米，并积极推广和应用政府保障性住房标准化和系列化设计成果。

　　4、开发与销售

　　《办法》第三章明确规定了建设用地与开发的详细内容，如筹集建设方式、建设管理制度、竞价方式等；第四章明确规定了销售及产权管理的详细内容。

　　《办法》提出了建设、筹集安居型商品房的五种方式，同时强调了安居型商品房建设实行建设和管理任务书制度。关于竞价方面，《办法》提出，市规划国土部门以招标、拍卖、挂牌方式确定安居型商品房建设用地竞得人的，可以采取“定房价、竞地价”方式、“定地价、竞房价”方式进行竞价。“定房价、竞地价”是指根据已确定的安居型商品房最高销售价格，并综合考虑该宗地基准地价、市场评估地价，确定该宗地出让底价，出让底价不得低于该宗地基准地价和市场评估地价两者的均值。地价出价最高者为竞得人(中标人)；“定地价、竞房价”指根据该宗地市场评估地价、基准地价等因素，确定该宗地价格，由此确定安居型商品房竞价的起始房价(标底)。出价低于起始价(标底)且出价最低的，为竞得人(中标人)。房价竞价结果为安居型商品房最高销售价格，由市规划国土部门通报市发展改革部门、市住房保障部门。

　　《办法》提出，安居型商品房最高销售价格由市发展改革部门会同市住房保障部门、市规划国土部门综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价等因素，按不超过同期同区域同类型的普通商品住房市场价格70%的标准拟定。单套住房具体销售价格，可在不超过最高销售价格的基础上，由安居型商品房建设单位考虑楼层和朝向等因素，参照本有关规定确定，报市发展改革部门、市住房保障部门备案。

　　5、法律责任

　　《办法》强调，要严格规范安居型商品房建设管理，虚报者将五年内不予申请。《办法》规定，申请人申请安居型商品房时虚报、瞒报有关情况或伪造有关证明材料的，依照《深圳市保障性住房条例》，由市住房保障部门处于罚款，并自驳回其申请之日起3年内不予受理申请人及其配偶提出的政策性住房申请。

　　以弄虚作假、贿赂等不正当手段购买安居型商品房的，主管部门应当解除安居型商品房买卖协议、收回安居型商品房、退回原购房款，按照政府相关部门发布的同期同区域同类型普通商品住房的市场租赁指导价收取自合同签订之日起至搬迁之日期间的租金，并按照收取租金的三倍处以罚款。《办法》规定，在申购工作中，有些单位和个人为申请人出具了虚假证明材料的行为由主管部门予以公示，并对直接责任人员处3000元罚款；属于国家工作人员的，依法给予行政处分。

　　《办法》还规定，申请人违反本办法规定的，市住房保障部门应当将其纳入不良行为记录，并在市住房保障部门政府网站、新闻媒体及违法行为人的居住地进行公示，同时将公示内容抄告其所属单位。

　　（二）影响

　　安居型商品房是深圳首创的住房保障模式。在所有类型的保障住房中，安居型商品房与普通商品住房的性质是最为接近，可替代性也最高，因此安居型商品房对普通商品住房的影响和冲击也最大。

　　1、小户型商品住房市场

　　（1）根据购买者

　　安居型商品房的保障对象与商品房的购买者存在较大的交集，根据《办法》规定的“连续缴纳社保5年以上（经认定为人才的，连续缴费3年即可）、之前未享受过任何购房优惠和拥有过自有住房的深圳户籍居民”，即可申请购买安居型商品房。因此《办法》对申请人没有设置资产门槛，有可能导致部分经济实力较强但没有购房的客户也可以购买安居型商品房；同时《办法》规定了60%的安居型商品房面向“人才”提供，“人才”的界定即是“具有较高的学历、较高的技能”，在现代社会，人才的收入相对较高，导致其购买力也相对较强。上述这两类人群都是商品住房的有效潜在客户，安居型商品房入市之后，将以其较低的价格和较低的申请门槛，吸引这两类客户购买安居型商品房，直接降低了普通商品住房的市场需求。

　　（2）根据房屋户型面积需求

　　安居型商品房对不同面积单位的普通商品住房都有影响，但影响程度有所差别，总的来说，对小户型普通商品住房市场的影响最大。

　　一方面，小户型的普通商品住房市场，首次置业者所占的比重最大；另一方面，安居型商品房的户型面积与普通的小户型商品住房存在较高的可替代性。较多的客户交集和较强的产品替代性，导致小户型相对于大户型普通商品房市场较易受到冲击。

　　2、供应量造成的影响

　　根据《深圳市住房保障发展规划（2011—2015）》中的要求，十二五期间，深圳将建设安居型商品房16万套，建筑面积1200万平米，规划期内年均建设量为3.2万套，240万平米，安居型商品房的配建总量不低于普通商品住房总建筑面积30%。因此安居型商品房建成入市后，深圳将形成较为明显的普通商品住房和安居型商品房两个相对独立的市场。

　　安居型商品房形成规模供应之后深圳将可能出现商品住房和安居型商品房双轨运行的局面。安居型商品房的大规模建设可能导致普通商品住房的建设量的压缩，届时安居型商品房占整个商品住房的比例可能将超过30%，双轨市场的特征会更明显。

　　3、住房成交均价

　　安居型商品房将拉低普通住房成交均价，《办法》明确规定了如“总量上配建不低于商品住房总建筑面积30%的安居型商品房”、“安居型商品房价格不超过同期同区域同类型的普通商品住房市场价格的70%”等条款。据有关专家称，假设商品住房均价维持不变，通过简单的计算，能计算出安居型商品房能够促使深圳商品住房均价下跌。附加考虑安居型商品房进入市场后，商品住房的需求减少所带来的价格下行压力，整个商品住房的均价还有可能进一步降低。

　　三、意义

　　安居型商品房建设是深圳建设民生幸福城市的重要组成部分。《办法》的出台，意味着深圳在加大保障性住房供应及创新保障模式、规范安居型商品房建设和管理方面，又迈出了实质性的一步。今年深圳市第五届人民代表大会第二次会议的《政府工作报告》提出，在明显缓解户籍低收入家庭住房困难的基础上，深圳将大力建设安居型商品房，以解决户籍人口中的夹心层家庭和各类人才的住房困难问题。这是深圳根据自身经济社会发展方向及时调整出台的住房保障政策，无论是扩大保障的惠及面，还是切实提升深圳对各类人才的吸引力、影响力，安居型商品房都具有积极的意义。

　　安居型商品房分配是关注度极高的民生问题，如何避免过去在保障房申请上由于制度缺陷导致的种种乱象再度重演，使之体现出更多的公正与公平，始终是问题的核心之一。《办法》专门辟章规定的相关法律责任，有利于规范监管部门工作人员的权限职责，针对公职人员渎职行为的处罚力度，《办法》体现了更为严厉的权威性。安居型商品房是深圳今年新提出的一个保障房种类，不论是保障对象，还是审核程序，都与经济适用房有所不同。我们在迈进一步的同时要看清接下来面临的难题，如何建立起相应的更科学、更严密的审核监督体系，如何将《办法》真正落到实处，是一个艰巨的任务！