广州市下发通知要求新增租赁住房——租期不得超过二十年

昨日(1日)，广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求住房租赁合同期限不得超过二十年，有效打击“明租实售”。

此外，《通知》要求租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，同时不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

《通知》自印发之日起施行，有效期5年。

供应：

集体建设用地建租赁住房或将增加供应

按照《通知》，所谓“新增租赁住房”，包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房。这是广州再次明确要加大增量的途径，进一步增加租赁住房供应。

值得一提的是，此次“新增租赁住房”包括了“利用集体建设用地建设的租赁住房”，此类租赁住房有望大量增长。广州作为首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，按照计划，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。目前，经市政府批复同意的第一批试点10个项目中有3个项目已取得《建设用地批准书》，正加快推进方案设计和报建工作。

同时，在新增租赁住房经营方式上，《通知》允许房地产开发企业、村集体对于各自的新增租赁住房既可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营。这意味着，新增租赁住房的承租在经营方式上有了更多自主选择权。

租金：由租赁双方参考《广州市房屋租金参考价》并结合市场水平协商确定。

押金：鼓励押一付一，最高不得超过月租金三倍，一次性收取租金的不宜超过一年。

租期：住房租赁合同期限不得超过二十年。

在租金方面，《通知》要求对新增租赁住房的经营实行市场化调节机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方参考《广州市房屋租金参考价》并结合市场水平协商确定。此外，经政府有关部门团租用作公共租赁住房及其他政策性住房的，例如用作人才公寓等，其承租对象、租金价格和管理要求都需要按照相应的公共租赁住房规定执行。

而且，为了减轻承租人的经济压力，对于新增租赁住房，《通知》明确租金收取鼓励押一付一，押金最高不得超过月租金三倍，一次性收取租金的不宜超过一年。据了解，市面上有个别从业者，打着“租房”旗号，售卖房屋的长期使用权，对此，《通知》在制度设计中除了对新增租赁住房的权属和土地性质、使用年限做了相关规定外，还明确要求“住房租赁合同期限不得超过二十年”，以此对租赁行为进行约束，从一定程度上限制“以租代售”“明租实售”的情况。

此外，近年来，一些租赁运营商及中介机构要求客户使用“租房贷”以“贷”养租。针对此现象，《通知》要求租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为。同时宣传时也不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

用途限制：租赁住房不得分割、销售、转让

《通知》规定，用于建设自持租赁住房的土地出让时，应在《国有建设用地使用权出让合同》中约定，地块所建自持租赁住房应当整体办理不动产登记。不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”，载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后自持租赁住房性质不变”。

利用集体建设用地建设的租赁住房，集体建设用地使用权人应整体申请不动产登记。不动产登记部门应在不动产权证和登记簿上注记“不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押”。

信息备案：新增租赁住房都需备案

按照《通知》要求，经营新增租赁住房的房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、村集体等应将其出租的房源信息如实录入广州市房屋租赁信息服务平台，房源信息一目了然，做到房源信息透明。

此外，新增租赁住房出租需要按照《广州市房屋租赁管理规定》、《广州市房屋租赁合同网上备案规则》（穗建规字〔2017〕18号）的规定，办理房屋租赁合同登记备案。

专家：定租赁用途防“明租实售”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《通知》对自持型租赁住房的不动产登记进行了规定，主要是两点，一是用途为“自持租赁住房”，二是“不得分割”，这样也是为了促进此类住房用途明确，防范明租实售等情况的出现。

《通知》还对具体租赁合同内容进行了规定。主要包括租赁中的期限、租金和押金等问题。在实际过程中要警惕一些违规收取租金的做法，比如说部分租赁合同可能会给出减免管理费等优惠，这个时候租客一定要警惕是否存在私下乱收费、明减实收等风险。

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