黄山市探索古民居保护新机制

    6000多幢古民居，其中列为各级文物保护单位的仅1100余处，其他大部分非文保单位的古民居，多散落乡野，无暇顾及……政府财力有限，村民实力不济，作为徽州文化在当今继续发挥重要影响的“活化石”，皖南古民居保护起来难以兼顾各方，资金投入往往力不从心。

    对此，2014年起，黄山市开始探索古民居产权流转改革：以征地形式将古民居所在的集体土地转变为国有土地后公开挂牌出让，通过放开流转交易，打通社会力量参与古民居保护连接、利用的通道。

    如今，通过政府引导、市场运作，老宅正焕发出青春与活力。

    修缮不单靠政府村民，通过产权流转，引入社会资本共同承担

    墙壁倾斜，断裂出很宽的缝隙；屋顶残破，瓦片早已残缺不全；细看梁柱，斑斑点点的虫眼嵌入较深的裂纹之间……“150多年的老房了，不修根本没办法住。”在黄山市徽州区西溪南镇，房主李忠指着流转过来刚开始修缮的一幢古民居说，“像这样不属于文物保护单位但又具有一定历史价值的老房子还有很多，不少濒临倒塌、废弃。”

    保护利用的花销，是个“无底洞”。李忠算了笔账，流转几幢残破的老房子花了150万元，光后期的修缮费用，尚未完工就已投进去了500多万元。

    “这么一大笔修缮费用，单靠政府或原产权村民，难以承担。但按现有规定，附着于集体土地之上未列入文保单位的古民居，只能在集体经济组织成员之间转让。”黄山市文化委总工程师胡荣荪认为，这不利于古民居的保护利用，一方面大批有意购买古民居的外来投资人，只能与原居民私下交易，在不能办理产权过户的条件下，买卖双方利益得不到保障；一方面单靠政府参与保护，独木难支。

    为此，黄山探索古民居产权流转改革，基于保护需要，将古民居所在的集体土地通过政府集中收储，按规定上报审批后转变为国有土地，再通过公开挂牌出让，鼓励社会力量参与购买。胡荣荪说：“目的就是要引入社会资本一渠活水，让大量奄奄一息的古民居重新焕发生命力。”

    不远处，经李忠投资修缮后的几幢老房子焕然一新。近处，青砖白瓦，飞檐翘角；屋内，镂空的石雕窗，精细的雕梁画栋，紧凑的上下楼布局，凸起处再搭几把撑开的油纸伞，美观自然。“心里格外踏实，现在法律允许‘光明正大’流转，舍得花大价钱投入。”连带正在修缮的几幢老房，李忠把它们取名为“蔓园”，将来计划把这里打造成向游客开放的展览区、美术馆。

    除买主受益，古民居流转后更是多方共赢。“没想到闲置的老房子还成了宝贝。”

    工薪阶层每月收入有限，黄永（化名）想在黄山市区买房但资金不足，允许流转交易后，黄永变卖了老家的一间老宅子，凑齐了买房款。“自己没钱打理，废弃了好多年，也没法住人，但就这样还卖了40多万元。”

    政府也省了心。西溪南镇党委书记江成永说，“以前资金投入像撒胡椒面，现在民间资本进入，既起到了保护作用，也很好促进了当地乡镇旅游发展。”

    流转不只看出价高低，要开发利用老宅，有稳定产业发展方案

    在黄山市黟县塔川村，陈国富通过产权流转购买了这里3幢古民居，投资改造为民宿客栈。在他看来，保护不单靠投入，古民居的交易流转越火爆，保护的效果才会越好。

    “喜欢这古宅老房，旖旎风光。”来自广东的游客谢慧颍到黟县旅游，没有选择住酒店宾馆，而是体验了回民宿。“推门可望山见水，开窗见绿意盎然，环境多好。”谢慧颍感叹。

    黄山一向不缺游客，陈国富的民宿客栈经营得有声有色，闲置的老房子也被盘活了。“即便国庆期间标间涨价到七八百元，不提前预定根本抢不到。”

    “购买人获得古民居产权后，不能只用于自己居住，必须有好的项目，能形成发展业态。同时挂牌拍卖时，竞价的过程不能以简单的出价多少为依据，哪家有更好的发展方案、长远规划，才是重要的考量指标。”黟县世界文化遗产管理办公室保护发展科科长方翔介绍，在保护中加强传承，在传承中注重利用，是改革试点的主要思路。相应地，管理上也从古民居流转后的保护、利用两个方面进行了必要规制。

    方翔表示，整体方向上，修缮可以小步创新，比如为了更好采光将古时小窗改为大窗，为了更好隔音对楼板材质进行适当的改造，但不能改变徽派古建筑的整体风格，更不能把老房子拆卸后异地重建。

    利用上，古民居可以改造为民宿、酒吧、艺术展览空间，购买人必须通过构建不同的业态发展模式，形成长期、稳定的发展产业，同时防止对古民居产生破坏。方翔说，“利用是为了更好的保护，让老房子更有人气和活力，为此，我们规定购买人保护利用的方案须经文物等相关部门审批，同时对保护利用过程进行全程监管。”

    “既要把闲置资源盘活，也要确保古民居本体不因商业化改造而受到侵害。”方翔说。

    交易流程、老宅估价等仍需完善，未来将集中收储老宅统一策划招商

    改革探索也有不少困难。

    按规定，古民居土地性质绝大多数是集体土地，国土部门需先将申请流转的古民居“组件”上报省政府，履行集体土地征收手续后转变为国有建设用地，再进行挂牌出让。胡荣荪认为，交易流程还需尽可能简化。

    “比如按‘组件’上报要求，对原产权人有流转意向的古民居，不能单独上报审批，必须等整合零星地块并达到一定数量后，集中申报。”胡荣荪表示，“加上挂牌出让等程序本身需要的时间成本，整个交易周期相当长。”

    同时，房屋价格层面，古民居价格评估在全国范围内缺乏有效的评估依据，而多数房地产评估公司现行标准又不能满足古民居房产的评估要求。“目前的办法是综合地产评估公司及有关部门成立的评估小组两轮评审意见，最后确定古民居房产价值后挂牌出让，但还需要通过实践探索。”方翔说。

    此外，交易流转中的复杂问题，也需要政府做好服务。

    “不少老房子，由于年代久远，其间通过继承、赠与等各种关系，原产权人就有10多个，有些产权人相互之间还并不认识。”李忠表示，怎么去核实身份，相关事宜如何协商，离不开相关部门调查核实，牵线搭桥。

    “之前已有不少买卖双方的私下交易，改革之后很多情况下是对之前的买卖关系予以确认，并按相应程序补办产权流转手续。”陈国富表示，“卖方嫌签约时价格低反悔了怎么办，申报、审核、办理等复杂手续如何办理，都需政府做好服务。”

    目前，黄山正在搭建涵盖全市的古民居产权流转交易平台，通过平台梳理发布各区县古民居转让信息，并协助政府做好相关服务。江南林业产权交易所主要负责黄山市古民居流转业务的代理，交易所副总经理王旭介绍，“集中收储、评估、交易乃至购买方资金困难时提供必要的金融服务，平台需协助政府做好整个交易流转环节的各种服务，确保流转的规范、有序。”

    下一步，还要鼓励各地成立古民居收储经营公司，对有流转意向、未列入文保单位、濒临倒塌且个人无力保护的古民居集中收储，进行统一创意策划、统一市场招商、统一市场销售。胡荣荪说，“要通过政府引导、市场运作、社会参与，把运转机制搞活，把交易服务做好。”