别让二手房成烫手的山芋——访区房产总公司交易科科长刘宇航
在开发区买二手房的人越来越多,如何使二手房买卖双方的利益不受侵害,就此笔者采访了区房产总公司交易科的负责人。他提醒买卖双方,二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还是应约定清楚,如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时,对上述问题进行明确约定后,即使发生纠纷也有章可循。
要避免中介公司的暗箱操作
刘科长提醒二手房买卖双方,二手房交易市场的空前火爆,使很多二手房中介应运而生。其中不乏某些不法中介以个人名义买房,然后现金收购业主房屋,利用收购的形式赚取不正当差价。另外,业主名义上虽已出售了房屋,获得房款,但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户)从事不法活动,业主仍然脱不了干系。还有一种就是,当业主与中介公司签订独家代理协议时,协议中可能存在霸王条款,主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准,但是如果业主不通过该中介售房,却要承担高金额的违约金。在交易过程中,大部分情况下,所有费用都须买方承担,但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用,只告知买方全部买下标的房产需要的价款,实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。
房屋本身的情况要了解清楚
刘科长说二手房购买者在购房前要全面了解房屋的权属问题,如房屋是否为共有、出卖人是否经共有权人同意、房屋是否已出租他人、出卖人是否依规定通知承租人、侵害承租人优先购买权、房屋是否已抵押、是否经抵押权人书面同意转让、是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让、交易房屋是否存有质量瑕疵等一系列问题。虽然听起来很繁琐,但却可为日后省去更多的麻烦。
在购买二手房时还容易出现一种问题,就是维修基金余额的结算与更名。买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。而水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用是否结清的纠纷也常在房屋买卖中出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。刘科长提醒购房者:“其实这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。”
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