北京北京严禁开发商直接收取商品房预售款

                                              　　据中国之声《央广新闻》报道，房地产市场二次调控风暴还在继续。北京市出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，对商品房实施“专款专用”监管。业界认为，这将对开发商资金链产生一定压力，为此，开发商必须加快开发进度，并采取合理定价，以实现快速销售。  
　　《办法》规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。另外，《办法》还规定，预售资金将严格按工程节点支取。即，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。  
　　预售制始于1994年，当时建设部出台的《城市房地产管理办法》提出建立商品房预售许可制度，旨在解决我国住房制度改革初期房地产开发企业资金不足、商品房供应不足的问题。十几年过去了，资本积累丰厚和融资方式多样化，开发企业资金不足的问题目前基本不存在，否则，开发商不会拥有这么多的财富。至于商品房供应不足的问题，其实是一个综合原因，没有预售制会供应不足，有预售制也会供应不足，因为在房产投资投机欲望膨胀的今天，有多少房产都有可能变为投资品，投机性需求是无止境的。可以说，今天预售制的存在已经没有多少意义了。可能有人会说，2009年中国期房预售面积占全部住宅销售的比例已达72.1%（10年前这一比例仅为40%），住宅预售已成为我国主要的房屋销售方式。但这样的销售方式是可以改变的，而且，这一销售方式既没有增加房屋供应，也没有让房价稳定，开发商拿着预售金未必就会投入再生产，反而有了囤地炒房的资金。有人称，取消预售房制度从直接效果来说，它将使开发商的捂盘惜售得到充足的理由，对于目前的房价只能起到助涨作用。  
　　这是想当然的说法。开发商之所以捂盘惜售，也是因为口袋里有预售金所以心里不慌，开发商一旦周转资金紧张，还有心捂盘惜售、推高房价吗？过去几年，取消预售制的呼声不断，但总有人为预售制存在找理由，认为时机不成熟，但我认为现在时机已经成熟，因为遏制房价上涨的政策不断出台，取消预售制之后房价即便上涨，也有各种降火之“药”备着。再说，对于预售制带来的问题，长痛不如短痛。另外，广西南宁要率先试点取消预售制，也说明预售制离进坟墓不远了。