黄冈市区韦家凉亭棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案

　　黄冈市区韦家凉亭棚户区改造项目房屋

　　征收与补偿安置方案

　　(征求意见稿)

　　为规范黄冈市区韦家凉亭棚户区改造项目房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人合法权益，确保改造工作顺利进行，根据相关法律法规和项目实际，特制订本方案。

　　一、房屋征收补偿依据

　　(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(***令〔2011〕第590号)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令〔2015〕第380号)等相关法律法规。

　　(二)《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(黄政规〔2016〕2号)。

　　(三)《市人民政府办公室关于大力推进棚户区改造货币化安置的通知》(黄政办发〔2015〕51号)。

　　(四)《黄冈市区棚改项目行政事业单位办公用房征收与补偿的意见》(黄棚改领文〔2016〕5号)。

　　(五)《黄州旧城区双改项目房屋征收补偿及安置实施方案》及其补充规定。

　　二、房屋征收补偿范围

　　该项目位于黄冈西站两侧，具体界址以规划红线图为准，其土地面积为171.73亩，拟征收房屋450户，拟改造房屋面积约为63000平方米，拟拆迁居民30户，具体面积以实测结果为准。

　　三、房屋征收补偿原则

　　坚持决策民主、程序合法、补偿公平、信息公开的原则。

　　四、征收补偿主体及实施单位

　　1.房屋征收部门：黄冈市黄州区房屋征收管理办公室。

　　2.房屋征收实施单位：黄州区禹王街道办事处

　　3.房屋征收协调机构：黄冈市韦家凉亭棚户区改造项目工作指挥部。

　　五、房屋征收补偿方式及标准

　　(一)补偿方式

　　货币补偿或产权调换，由被征收人自行选择。鼓励被征收人选择货币补偿方式，选择货币补偿方式的被征收房屋建筑面积确定应与选择产权调换方式的被征收房屋建筑面积的确定保持一致。

　　(二)补偿内容

　　征收范围内依法批准许可的建筑物和未逾期的临时建筑物，依法给予补偿，包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿等。违法建筑物和逾期临时建筑物，一律不予补偿。

　　(三)面积计算方式

　　被征收房屋为自建房的，按总层数为一层的以1：1.2、总层数为二层以1：1.1、总层数为三层(含三层)以上的以1：1的比例进行面积计算。每户被征收自建房屋主体建筑总面积超过360┫的，超出部分不另按上述比例计算面积，直接按房屋评估价格予以货币补偿。

　　被征收房屋为房改房、商品房的，其住宅房屋建筑面积公摊系数低于所购商品房屋建筑面积公摊系数的，对被征收人按被征收房屋建筑面积给予10%-12%的公摊补助。

　　(四)未经登记建筑调查、认定及处理

　　被征收房屋的用途以房屋登记为准，登记不明确或未办理登记的，以规划部门批准的建筑用途为准。未经登记建筑认定和处理分协商认定处理和合法性认定处理两种方式，由房屋征收实施单位区别不同情况确定补偿标准。协商认定处理包括：对经批准建造、查违已认定或过去自行建造未严重影响规划的未经登记建筑，在规定期限内协商签订补偿协议并腾退拆除的，可比照划拨用地的类似合法房屋评估市场价格的一定比例给予补偿。属唯一住房的，可适当提高补偿比例。对未超过批准期限的临时建筑(含延长期限的临时建筑)，按评估价值给予补偿。对房屋征收范围确定后，未经批准建造的或超过批准期限的临时建筑不予补偿。协商不成的，进行合法性认定，按合法性认定结果处理。经认定为违法的未经登记建筑，如协商不能拆除，可依法强制拆除。

　　(五)货币补偿

　　1、被征收主体房屋价值由项目选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　2、选择货币补偿的，在被征收房屋评估确定补偿价格的基础上给予10%货币补贴。

　　3、被征收人在签订货币补偿安置协议书起6个月内用货币补偿款购买市区商品房的，按“被征收房屋评估价格×(购房***总金额/被征收房屋总补偿金额，注：被征收房屋总补偿金额为主体房屋补偿价值，比值大于1时取1)×购房时间系数”的标准给予购房奖励。其中购房时间系数根据购房时间确定，签订货币补偿安置协议书两个月内购房的按10%计取，此后每推迟一个月递减两个百分点，以此类推，签订货币补偿安置协议书6个月后购房的，不再给予购房奖励。被征收人凭《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》及全额购房***向原征收实施单位领取购房奖励款，所需奖励款列入征迁成本。已领取购房奖励款后撤销购房合同的，须退还购房奖励款。购房时间以商品房网签合同记载的网签时间为准。

　　4、对已办理国有出让土地使用权证和规划许可证而未建房的被征收人，其土地统一按土地现用途的出让剩余年限市场价给予货币补偿。

　　5、被征收人的国有出让土地使用年限过期的，一律实行货币补偿。货币补偿标准按照国有划拨土地权益价予以评估确定。

　　6、国有出让土地证载面积或勘测面积大于主体住宅房屋占地面积的，应酌情考虑规划许可证批准建设面积大于被征收主体房屋实际建筑面积的情形(其他情形不予补偿)。上述情形中对超出主体住宅房屋占地面积的出让土地按照土地评估标准，酌情给予被征收人货币补偿。

　　7、集体土地上的房屋评估，应综合考虑集体土地使用权证载面积，实行一次性价值评估和一次性征收补偿。一切集体土地归村集体所有，村民房屋前后空闲宅基地补偿归村集体所有，村民个人不享有单独补偿权益，由村集体结合征收实际统筹处置。

　　8、附属物及相关设施补偿费：被征收房屋的内装修(含水电线路)及其附属建筑、树木、菜地等由项目选定的具有相应资质的房地产评估机构进行实地评估给予货币补偿。相关设施迁移费按照已批准标准参照执行予以货币补偿。

　　9、村办公用房在该地块按原面积还建，村集体资产收益由区政府及棚改项目指挥部出台会议纪要予以明确。

　　(六)产权调换：本项目产权调换以被征收人货币化安置购买普通商品房为实现形式

　　1、被征收人可以按照市场价自行购买商品房;也可在市房管局服务平台按照开发企业承诺价格购买商品房。

　　2、被征收人也可在政府于韦家凉亭小区棚改项目地块确定的房源中购买商品房。指挥部通过调查摸底、收集住户需求，确定产权调换户型。产权调换楼层设置参照韦家凉亭棚改项目地块，选择3至9层为调换房源，实行套内等面积调换(不另行补差价);被征收户产权调换房建筑总面积大于应还房面积20 m2以内(含20 m2)的部分按该改造项目内商品住宅房开盘价的80%由被征收户购买;超出20 m2以上的部分，按该改造项目内商品住宅房开盘价的90%由被征收户购买;被征收户产权调换房建筑总面积小于应还房面积的部分，按货币补偿标准予以补偿(依据黄州旧城区双改项目房屋征收补偿及安置实施方案(试行))。被征收户按先签约先选房的顺序选择楼层。

　　(七)因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费补偿

　　1、临时安置费：本项目不提供临时安置房，由被征收人自行解决，按被征收房屋主体面积(不超过360 m2)每月7元/m2给与补偿，每月不足800元的，按800元/月保底，一次性计发30个月的临时安置费。

　　2、搬迁补助费：对被征收人安排两次搬家补偿费，按每户每次1000元补偿。

　　3、对非住宅房屋原则上与住宅房屋搬迁补偿费实行统一标准，但非住宅房屋涉及大型机械设备、大量物资等迁移的，其补偿费由当事人协商确定;协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

　　(八)非住宅房屋停产停业认定、补偿标准

　　1、因征收生产、经营性等非住宅房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;已办理税务登记并具有纳税凭证。

　　2、征收生产、经营性等非住宅房屋的停产停业损失补偿，按被征收非住宅房屋评估价的5%适当给予一次性停产停业损失补偿。有异议的可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。征收公告之日前已自行停产停业的不予补偿。

　　(九)“住改非”房屋认定、补助标准

　　被征收房屋的所有权人自行改变房屋用途作为生产、经营性用房使用的，原则按照住宅补偿或依据房屋登记的用途补偿;已依法取得营业执照的，对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助，补助标准原则上不超过非住宅房屋市场评估价与住宅房屋市场评估价格差额的50%。上述具体补助比例按照经营年限、纳税情况、经营规模与被征收人协商确定。征收时已自行停产停业的不予补助。被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人，按其约定分配停产停业补偿费、室内装饰装修价值补偿。

　　六、低收入住房困难家庭的住房保障

　　1、对住房面积不足40m2且是唯一住房的的被征收人(以家庭为单位)，按40m2的标准给予补偿。

　　2、对符合城镇住房保障条件的，可根据实际情况分类优先实施住房保障。

　　七、水、电、气等补偿与补助

　　1、对水、电、气表等一户一表的，给予初装费标准的补偿。

　　2、对固定电话、宽带、有线电视等以初装费标准或迁移费标准给予补偿。

　　3、对太阳能热水器按折旧给于补偿。

　　4、对空调、燃气热水器按迁移费补助。

　　八、奖励及特殊补助

　　1、奖励：

　　(1)一次性奖励：在征收公告规定的搬迁时间内，被征收人签订《房屋征收补偿协议》并腾空房屋交付验收的，按自然房每户给予不高于10000元的一次性奖励。未在规定期限内签订征收补偿协议并腾空房屋的，不享受一次性奖励费用。

　　(2)群众工作奖：在规定时间内，群众之间自发带领引导征收实施单位指定的被征收人完成签约并搬迁的，或在规定时间内，群众自发做工作完成整栋整体搬迁的，每户奖励不超过5000元。

　　2、特殊补助：被征收人及其家庭成员(有本户户籍)有下列情形之一的，每户一次性补助3000元;同时具有两种情形以上的，每户一次性补助5000元。(1)现役军人军属;(2)失独家庭;(3)伤残人员(5级及5级以上的);(4)重大疾病人(***症、重度精神病、重度烧伤、心脏搭桥、慢性肾衰竭以及因疾病而丧失行为能力的等);(5)低保户;(6)80岁(含80岁)以上的高龄老人等。

　　九、签约期限

　　具体签约时间在房屋协商搬迁通告或房屋征收决定公告中明确。

　　十、优惠政策

　　1、居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置新房的，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。

　　2、被征收人购买商品房的须自行缴纳房屋维修资金并专户储存，维修资金不属于税费优惠范畴。被征收房屋所有权证注销，房屋灭失后，被征收人依规申请退回原房屋维修资金账户使用情况后余额。

　　十一、相关事项

　　1、评估机构：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定。房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，参照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估。评估机构和人员应当独立、客观、公正，任何单位和个人不得干预评估、鉴定活动。

　　2、评估结果：由本项目选定的具有相应资质的评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十个工作日内，向原选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　3、协议签订：被征收人签订征收补偿安置协议时，必须交出被征收房屋的土地证和房产证，由征收实施单位统一收存，交国土和房管部门注销;被征收房屋证件已抵押的，被征收人应告知征收人并依法解除抵押，解除抵押手续后，相关证件须交给征收人。未办理证件、证件遗失、原产权人已逝、抵押的被征收人必须出具相应手续或证明材料。

　　4、法律途径：被征收人对补偿决定不服的，可在规定时间内依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。如被征收人既不按照法定的程序申请行政复议或提起行政诉讼，又拒不搬迁的，征收主体单位可通过司法途径向人民法院申请强制执行拆除，被征收人对法院裁决不服的同样可以通过司法诉讼途径解决。

　　5、特别规定：房屋征收范围确定后，在征收范围内不得实施增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

　　6、未尽事项：对韦家凉亭棚户区改造涉及的征收补偿未尽事项，结合实际按照“一事一议”原则由有关单位和部门研究处理，其处理结果作为本方案的补充条款。

　　黄冈市区韦家凉亭棚户区改造项目指挥部

　　2017.5.17