（2015619南方都市报）龙江地块挂牌设定保密底价

年度土地推荐会后的首宗地块终于挂牌出让，为龙江一宗超9万方的商住地块。有意思的是，政府此次罕见地为该宗地块设置了保密底价，这让外界纷纷揣测，政府卖地想“赚到尽”。而这种“赚到尽”的思维背后还表现在，今年推荐的25宗地块均为价值最高的商住用地。

    南都讯 记者卢凯阳 年度土地推荐会后的首宗地块终于挂牌出让，为龙江一宗超9万方的商住地块。有意思的是，政府此次罕见地为该宗地块设置了保密底价，这让外界纷纷揣测，政府卖地想“赚到尽”。而这种“赚到尽”的思维背后还表现在，今年推荐的25宗地块均为价值最高的商住用地。业内认为，从长远考虑，顺德实际上应该规划更多的科教用地等配套用地，并且在出让价格上给予更大的让利。

    设保密底价意在溢价出让

    自5月20日顺德举行土地推荐会，宣布今年拟推出25宗优质地块以来，顺德推地一直引而不发。17日，龙江镇龙洲路南侧地块挂出出让公告，正式揭开了此轮推地的面纱。从出让公告来看，该宗地块不算目前顺德最优质的地块，但面积超9万方，地处龙江中心区域，在龙江镇内已属罕有。更有意思的是，该宗地块罕见地设置了保密底价，这让这宗地块的出让更受关注。

    所谓的保密底价，即政府在设定起拍价之后，又对该地块设定了一个成交底价，这个价格在预申请阶段是保密的，开发商要按照自己对地块的估值进行报价。如果报价低了，就有可能失去资质，如果报价高了，则出价必须高于这个报价，否则会面临保证金的损失。这样的做法，在过往几乎并未出现，合富辉煌佛山公司市场部经理廖德源都不明确在顺德历史上是否有过。在他看来，这样的推地方式，“全部的主动权都掌握在政府的手上”，而目的当然是希望地块能够溢价出让。

    据过去一年的观察，顺德土地出让以底价成交为主，而此次设置了保密底价，意味着开发商在报价时必须高于底价方有拿地可能。

    出让与否政府握有主动权

    那么，对于首宗大型商住地块而言，其溢价的可能性和空间有多大？一直有关注顺德土地市场的一开发商告诉记者，相比较而言，这宗地块在龙江本区域确属较好的地块：位于龙江商住核心区，周围有政府、医院、教育资源，与龙洲路隔路相望就是商业氛围较浓的盈信广场，“如果有外地开发商加入的话，价格确实可以期待”。

    廖德源则注意到另一个问题，按照公告公布的起拍价54484万元的起拍价，结合容积率和面积后计算，楼面起拍单价为2000元左右，“假设政府设定的保密底价为2500元的话，地块的溢价空间其实是有不少压力的”。据其介绍，目前龙江在售的建筑面积价格也就4500-6000元，按照开发商的盈利空间来看，未必能开到2500元这样的报价。

    而事实上，对于这块地的出让也有另一利好。那就是顺德目前正在推进的北部片区一体化规划，对于紧挨北部三镇的龙江来说，同样有可能受益于这一规划利好。廖德源猜测，由于保密底价的设定，顺德政府其实握有主动权，“即便到时没有开发商报价超过保密底价，政府也可以选择最高者成交；而如果报价均不理想，或都未超 过 保 密底价，则不予出让”。

    [业界声音]企业更盼让利推配套用地

    在众多业内人士看来，顺德此举可以看成是一次实验，为此后相继推出的北部、东部地块探路，而其背后的想法不言而喻，就是想“赚到尽”。

    从一个月前召开的土地推荐会上不难看出，今年顺德卖地的力度将大于往年。在区土地储备发展中心贴出的本月计划出让地块预告中，推荐会上的25块地块就有5块在列。然而这样推地的背后却有一些不同的看法。前日，北滘怡和中心董事长黎镜波在接受采访时就提到，政府在推地规划上，不应单纯觊觎土地卖出好价钱，而应该规划更多的科教用地，并对于科教用地予以让利，“有了更多的教育资源才能吸引更多的人才”

    确实，分布在除均安镇外的九个镇街的25宗优质地块，其规划用途全部都有商业和居住用地。廖德源认为，目前顺德的商业用地偏多，配套用地却跟不上，“没有配套难以聚人气，开发商进去了怎么发展商业？”

    北滘本土企业碧桂园的区域副总裁杨绍强也对政府推进三旧改造的进度颇有微词，“政府应该敢于让利企业和业主，改造即便不盈利，对周边的整体环境也有很大提升”。他觉得在不抵触法律的前提下，政府在规划上应该多遵循市场的选择，而非扎堆推商住地块以谋利。

    黎镜波则提出另一个大胆的想法，北滘要发展，教育要跟得上，“政府要是能让科教用地价格降到工业用地的水平，大把国际优质教育资源会涌入”。值得注意的是，25宗地块中仅有一宗规划涉及科教用地，该宗地块位于伦教。