行业周边台湾地区学者支持在不动产交易中公证制度介入的理由

近日，台湾地区启动司法改革，其中一项内容就是解冻台湾地区“民法”第166-1条，确定其施行日期。该条文规定：“契约以负担不动产物权之转移、设定或变更之义务为标的者，应由公证人作成公证书。未依前项规定公证之契约，如当事人已合意为不动产物权之转移、设定或变更而完成登记者，仍未有效。”对于该项司法改革措施，有台湾地区学者撰文给予了支持的理由。现将该篇文章编辑摘登如下，供业内学术研究探讨之用。

不动产登记契约公证制快上路

“司法院”为配合司法改革，提出七项司改措施，包括协调“法务部”订立“民法”第一六六条之一的施行日期，减少房市争议，以健全不动产市场法制。

首先须说明者，“司法院”欲推动的是已制定的“民法”第一六六条之一规定，依据该条第二项，如果双方合意完成不动产物权登记，他们之间的契约仍为有效。因此，转移不动产的契约是否经过公证，当事人还是有选择权，并非强制公证。

其次，有人以不动产契约公证是图利公证人，增加交易成本反对施行，并无说服力。任何新制施行，必定有其成本，也会有人受益或受损。但成本存在或谁受益，并不是支持或反对新制的正当理由；只要制度的效益大于成本，而符合公共利益，就值得推行。

交易成本，包括协商契约、履行契约及纠纷解決成本等完成交易可能产生的成本，即使当事人选择经公证，如減少将来纠纷解決的成本大于公证的成本，则并未增加交易成本。

在现行制度下，协助不动产交易进行的主要专业人员，是地政士与不动产经纪人，明确当事人间的权利义务，并预防纠纷发生的撰拟不动产契约事项，主要是地政士的工作；但依现行法律地政士所要负担的责任，并无法满足民众预防纠纷发生的需求，这可由法院判決加以印证。

如某判決，是针对当事人买受占用国有山坡地的违建，后遭到窃占罪等刑事处罚，当事人诉称承办地政士未告知此一法律风险，法院认为购买占用国有地是否构成窃占等罪，并不在地政士业务评估范围之內；其他有关地政士专业责任的案件，也常将责任限缩至与登记相关事项。

地政士形式上固然只是土地登记专业代理人，实质上却是扮演不动产专业律师的工作；然而在现行地政士制度下，地政士因资格不等于不动产专业律师，因而不动产契约所产生的各种纠纷，数量一直难以降低，衍生各种诉讼，产生巨额的纠纷解決成本。

公证人的平均素质，与法官和律师相当，经公证的不动产契约，几无纠纷产生，即使有纠纷，因法院通常都依照公证书內容判決予以强制执行，因而解決成本也极低。

公证制度自二零零一年实施民间公证人制度以來，业务量逐年增加，公证人的人数也稳定增长，已无一九九九年“民法”修订时公证制度准备不及之疑虑。

基于以上理由，支持“司法院”推行不动产契约公证制度，尽速订定“民法”第一六六条之一的施行日期。（本文转自微信公众号公证人）