关于广州市南沙区黄阁镇坦尾村更新改造实施方案的批复

广州市南沙区黄阁镇坦尾经济联合社：

　　《南沙区黄阁镇坦尾村更新改造实施方案》经南沙区城市更新工作领导小组2019年第二次会议审议通过。根据《2019年南沙区城市更新工作领导小组第二次会议纪要》（穗南更新领导小组会纪〔2019〕2号），现就南沙区黄阁镇坦尾村更新改造实施方案批复如下：

　　一、改造范围

　　坦尾行政村村域范围总用地面积409.4550万平方米。根据《土地勘测定界技术报告书》（案号：穗南测备〔2019〕第401****5101号），综合考虑土地征收补偿、留用地统筹及规划地块完整性，本次改造范围为坦尾旧村，用地面积23.0905万平方米（国家大地2000坐标，转换成广州2000坐标为23.0893万平方米，***1）。

　　二、基本情况

　　（一）区位位置

　　黄阁镇坦尾经济联合社（以下简称“坦尾村”）位于南沙区黄阁镇东南部，东临金茂湾，南邻蕉门水道，西邻梅山工业区，北至梅山。

　　（二）人口户籍情况

　　依据坦尾村实施阶段基础数据，截至2019年5月，坦尾村户籍人口（含农转居人口）2359人，户数834户。

　　（三）标图建库情况

　　改造范围内已纳入标图建库面积9.3846万平方米，涉及图斑编号为440****0252、440****0755、440****0757。

　　（四）用地权属情况

　　村集体土地8.9898万平方米，村属国有土地4.7950万平方米，留用地指标拟落地国有土地2.4245万平方米，统筹其他国有土地6.8812万平方米。

　　（五）房屋现状

　　依据坦尾村实施阶段基础数据核查结果，改造范围内现状总建筑面积11.8561万平方米，其中：村住宅建筑面积11.4743万平方米（其中合法住宅及2009年12月31日前经村批准建设住宅656栋，建筑面积10.8477万平方米）；集体物业建筑面积0.3818万平方米（其中2009年12月31日前建成无证物业建筑面积0.3***5万平方米）。

　　（六）留用地情况

　　依据《关于坦尾村黄阁镇经济发展用地的复函》（穗国房南〔2015〕830号）、《关于凤凰湖工程所涉坦尾村集体土地征收的留用地计提情况的函》（穗南国规〔2018〕333号），核定坦尾村留用地493.0177亩（32.8678万平方米），其中：已通过“货币加物业”政策兑现留用地447亩（29.8000万平方米）、征收蕉西水闸和京珠高速等项目产生的村留用地37.85亩（2.5233万平方米）、核定凤凰湖工程所涉坦尾村集体土地征收的留用地8.1677亩（0.5445万平方米）。综上，坦尾村可计提的留用地指标为46.0177亩（3.0678万平方米）。

　　改造方案对未落地留用地指标的处理方式：36.3675亩（2.4245万平方米）通过留用地落地方式纳入改造范围；1.4820亩（0.0988万平方米）按照毛容积率2.0计算村集体经济物业权益建筑面积0.1976万平方米；剩余8.1677亩（0.5445万平方米）留用地依据有关文件要求和议定方式执行。

　　三、改造主体和改造模式

　　同意改造主体坦尾村申请，按照现行城市更新政策《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市深入推进城市更新工作实施细则》 （穗府办规〔2019〕5号）采取全面改造模式，以合作改造的方式实施更新改造。你联社设立的全资子公司、你联社与合作企业成立的合作公司或你联社与合作企业约定作为开发建设单位的一方可作为实施主体具体推进坦尾村全面改造工作。

　　改造范围内村民复建地块按规定划拨；融资地块按照规定出让，由实施主体进行开发建设。

　　四、复建安置建设总量及改造成本核算

　　按照广州市旧村庄全面改造成本核算相关规定，复建安置建设总量及改造成本核算如下：

　　（一）拆除村民住宅11.4743万平方米，拆除集体物业0.3818万平方米，不涉及历史建筑。

　　（二）复建安置建筑总面积23.0918万平方米。其中：准予复建住宅建筑面积10.8477万平方米，安置住宅权益建筑面积9.6135万平方米，公建配套建筑面积2.2507万平方米（按住宅建筑面积的11%核定），核定复建集体经济物业建筑面积0.1823万平方米，留用地指标1.4820亩（0.0988万平方米）按照毛容积率2.0计算村集体经济物业权益建筑面积0.1976万平方米。

　　（三）改造成本（不含融资地块土地使用权出让金）应控制在9.63亿元以内。如实际改造成本超出9.63亿元，改造主体及其合作企业需自主筹资解决超出部分的资金，不再安排融资面积。

　　（四）改造成本核定的前期费用360.62万元，其中：243.04万元（包括基础数据调查及核查费100.75万元，片区策划方案编制费用119.33万元，统筹方案编制费用9.00万元，融资楼面地价评估费用13.96万元）应在公开引入合作企业后30天内由合作企业归垫。

　　（五）拆迁费用21028.27万元；复建费用58992.20万元；其他费用8803.99万元；拆迁奖励费用2676.55万元；不可预见费用4459.25万元。上述费用按照复建安置资金监管相关规定执行。

　　（六）融资地块土地使用权测算出让金，具体计收时点及金额由国土行政管理部门核定。

　　五、融资楼面地价和融资建筑面积

　　依据坦尾村融资楼面地价评估报告，坦尾村融资住宅楼面地价为10150元/平方米。

　　依据《关于广州市南沙区坦尾村控制性详细规划调整的批复》（穗南开管函〔2019〕19号），改造范围内规划开发量为33.1862万平方米，其中复建安置建筑面积23.0918万平方米，据此核定融资住宅建筑面积为10.0944万平方米（包括11%公建配套建筑面积1.0003万平方米）。

　　六、规划控制要求

　　依据《关于广州市南沙区坦尾村控制性详细规划调整的批复》（穗南开管函〔2019〕19号），改造范围内规划总建筑面积33.1862万平方米，其中： DG1401001二类居住用地（R2），用地面积28751平方米，容积率2.80，计容建筑面积80503平方米； DG1601012二类居住用地（R2），用地面积8999平方米，容积率2.27，计容建筑面积20441平方米；DG1601013二类居住用地（R2），用地面积10569平方米，容积率2.00，计容建筑面积21180平方米；DG1602006二类居住用地（R2），用地面积46379平方米，容积率4.40，计容建筑面积204068平方米；DG1601011中小学用地（A33），用地面积14581平方米，容积率0.40，计容建筑面积5670平方米；公共绿地（G1），用地面积41251平方米；防护绿地（G2），用地面积8762平方米；水域（E1），用地面积46671平方米；道路用地（S1），用地面积24942平方米（***2）。根据《广州市独立用地社区公共服务设施控制性详细规划管理规定》（穗府办规〔2018〕27号），上述中小学（幼儿园）用地仅确定用地面积及容积率下限。

　　依据《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令158号），旧村改造项目公共服务设施按住宅建筑面积的11%配置，共设置公共服务设施3.2510万平方米，其中：教育设施2处、社区服务与行政管理设施14处、市政公用设施9处、医疗卫生设施3处、社区文化体育设施3处、福利设施2处及商业服务设施1处（***3）。

　　七、土地处置方式

　　（一）通过留用地落地方式将36.3675亩（2.4245万平方米）国有用地纳入改造范围。

　　（二）改造范围内村集体土地8.9898万平方米均转为国有，须办理完善历史用地手续、农用地转用手续。

　　八、实施计划

　　（一）改造采取一次性拆迁，应优先建设复建安置房，安排村民回迁。

　　（二）实施主体负责平整用地9.6684万平方米（包括规划绿地用地5.0013万平方米及规划河涌用地4.6671万平方米），按规定移交区相关职能部门实施建设。

　　（三）改造范围内非经营性设施用地（市政道路、小学等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后按规定移交区相关职能部门。改造范围内的公建配套设施应优先服务本地区居民生产生活。

　　九、本批复在你联社按规定表决通过后生效。

　　十、本批复由黄阁镇人民政府落实社会稳定风险评估措施后公布。

　　十一、本批复生效之日起3个月内，改造主体应与属地街道签订批后项目实施监管协议。

　　十二、实施方案及拆迁补偿安置方案在批复之日起3年内未达到80%权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

　　十三、其他

　　（一）本批复作为办理后续各项审批的依据。黄阁镇人民政府应指导坦尾村制定拆迁补偿安置方案并按规定表决通过，组织项目实施。

　　（二）引入合作企业工作按照《南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗南更新函〔2018〕65号）执行。

　　（三）黄阁镇人民政府应综合评估改造实施的风险，保证风险可控，充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层矛盾，避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。

　　此复。

　　***：1.改造范围图

　　            2.改造范围内控制性详细规划示意图

　　            3.公共服务设施一览表

　　广州市规划和自然资源局南沙区分局

　　2019年7月12日