关于推进农村村民公寓式住宅建设的实施意见（征求意见稿）征求意见公告

　　为缓解我区农村村民住房困难，促进节约集约用地，推动新型城镇化发展，根据《广州市人民政府办公厅关于加强村庄规划建设管理的实施意见》（穗府办〔2015〕20号，区委区府办牵头草拟了《关于推进农村村民公寓式住宅建设的实施意见（征求意见稿）》。现根据《广州市行政规范性文件管理规定》的要求，公开向社会征求意见。如有不同意见，请自该公告发布之日起十日内，以书面或电子邮件的形式向花都区人民政府办公室政策研究室反映，对提出的意见必须说明具体的理由和依据，反映情况的书面材料或者电子邮件要签署真实姓名，并提供联系电话和通讯地址，否则不予受理。

　　***：关于推进农村村民公寓式住宅建设的实施意见

　　（征求意见稿）

　　广州市花都区人民政府办公室

　　2015年6月29日

　　电子邮箱：hdzcyjs@126.com。

　　通讯地址：花都区迎宾大道区委区政府大楼610A室

　　邮编：510800

　　关于推进农村村民公寓式住宅建设的实施意见(征求意见稿)

　　为缓解农村村民住房困难，促进节约集约用地，推进新型城镇化发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《广州市人民政府办公厅关于加强村庄规划建设管理的实施意见》（穗府办〔2015〕20号）等法律和文件精神，结合我区实际，现就我区推进农村村民公寓式住宅（以下简称“农民公寓”）提出如下实施意见。

　　一、指导思想

　　以《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》为指导，以解决村民住房困难、促进节约集约用地为落脚点，遵循“规划先行、政策引导、街镇统筹、村民自愿”的思路，有序推进农民公寓建设，引导农村村民转向多层公寓居住，完善公共服务配套，努力提升我区新型城镇化水平。

　　二、基本原则

　　（一）坚持规划先行、合理布局、因地制宜的原则，健全管理机制、完善配套设施，逐步引导农民集中到公寓居住；

　　（二）坚持节约集约、建新拆旧、盘活存量的原则，逐步减少宅基地规模，推动旧村改造，严格控制新增用地；

　　（三）坚持街镇统筹、试点示范、保育文化的原则，强化街镇主体责任，稳步推进试点示范，逐步积累经验，保护文物、传承岭南文化特色。

　　（四）坚持依法依规原则，农民公寓项目必须办理用地、规划报建、施工等审批手续。

　　三、农民公寓定义

　　农民公寓是指由村集体或街镇建设，供本村集体成员或符合条件的本街镇农户或经区政府批准安排的其他符合条件的群体居住的公寓式住宅。

　　四、申请对象

　　本区行政辖区内符合以下条件之一的农村村民，可申请入住农民公寓：

　　（一）符合“一户一宅”宅基地申请政策的村民（“一户”标准：夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；村民有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；村民是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；村民离异后无房一方再婚且配偶无房的为一户。“一宅”标准：符合宅基地建房的村庄，一户村民只能申请一块宅基地建设住房。是否属于“一宅”的情况，由国土资源和规划部门在地籍数据系统中核定，数据系统未完善的街镇，可由村民自行申报后在村公示，村加盖意见，街镇审核后予以确认。）；

　　（二）原住宅影响村镇规划或因国家、集体建设需要搬迁的，或因受机场噪音影响、地质灾害、自然灾害等原因，需要搬迁新建住宅的村民；

　　（三）与村集体协商一致，自愿由村集体收回宅基地使用权，并注销原宅基地使用证及其房屋所有权证，凭宅基地“以地换房”的村民；

　　（四）经区人民政府批准纳入的其他情形。

　　五、项目实施流程

　　（一）组织领导

　　1. 成立以区政府分管领导为组长，区国土规划、建设、城管执法、公安、安监、环保、供电、水务、农业、财政、城改等部门主要领导为成员的区农民公寓建设领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在　　 （待定）。

　　2. 各职能部门按照权责，针对农民公寓项目的申报、审查、备案、实施、监管、验收等环节联合开展工作，制定相关流程，提高工作效率，形成部门合力，共同推动农民公寓项目的实施。

　　3. 各街镇是本街镇农民公寓建设项目实施、监管的第一责任主体。

　　（二）建设主体

　　1. 农民公寓的建设主体可以是村集体，也可以是由镇人民政府（街道办事处）牵头成立的代建机构。

　　2. 建设主体牵头组织统筹农民公寓建设的资金筹措、方案设计、公寓分配方案制定、土地整理（含拆迁）、旧宅基地退出（收回）、规划建设手续申报、项目施工、基础设施配套、建成后的小区管理等。

　　3. 建设主体要严格按照经审定的农民公寓建设方案实施，承担相应的责任和义务。

　　（三）项目审查备案

　　1. 申报条件

　　（1）项目已完成土地使用证、规划许可手续；

　　（2）项目所在地已覆盖村庄规划或已编制控制性详细规划；

　　（3）已制定农民公寓建设方案（包括项目拟选址情况、规划设计方案、资金筹措及成本核算、房屋分配方案、施工建设计划、旧村庄改造计划等内容）。

　　2. 审查备案程序

　　（1）申请：村集体建设的，由该村制定农民公寓建设方案并加盖公章。街镇统筹建设的，由组建的筹建机构制定农民公寓建设方案并加盖公章。

　　（2）初审：经确认的申报材料（项目建设方案、承诺书等）报街镇农民公寓建设领导小组办公室初审。镇人民政府（街道办事处）严格审查把关并加具意见后，再报区农民公寓建设领导小组办公室审查。

　　（3）复审：区农民公寓建设领导小组办公室会同区农民公寓建设领导小组成员单位对申报材料进行联合复审和现场查勘，一致通过的，将项目情况向社会公示。

　　（4）审定：项目经公示期满无异议的，由区农民公寓建设领导小组审查备案和批准实施。区农民公寓建设领导小组办公室将相关材料抄送区发改局、区住建局、区国土和规划局、区城管执法分局、区公安分局、区安监局、区水务局、区财政局、区城改办、花都供电局等职能部门及所属街镇。区国土规划局、区住建局对经批准的农民公寓项目，支持办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、防线及验线。

　　（四）实施和监管

　　1. 由建设主体严格按照审查批准的方案进行施工建设。

　　2. 各街镇作为项目实施监管的第一责任主体，要切实做好事前、事中、事后等各环节的管理、监督和服务工作。

　　3. 各相关职能部门要按照各自职责做好项目的监督和管理。

　　（五）项目验收

　　1. 项目建设完成后，由建设主体向所属街镇提出验收申请。

　　2. 各街镇严格按照审查批准的方案对项目进行初步验收，核实建设主体是否严格按照审查批准的方案进行建设，通过验收的，由街镇提请区农民公寓建设领导小组办公室进行联合验收。

　　3. 区农民公寓建设领导小组办公室接到联合验收申请后，牵头组织区国土规划、建设、城管执法、消防、环保、安监、城改等部门开展联合验收，形成验收意见报领导小组。

　　4. 经领导小组审核同意通过验收后，区供水、供电、消防等部门支持办理相关手续。

　　六、规划建设管理

　　（一）规划要求

　　1. 按先规划后建设的原则，由镇人民政府（街道办事处）编制落实村庄规划，科学安排农民公寓点的数量、布局、范围和用地规模。

　　2. 未完成村庄规划编制（已有控制性详细规划的除外）的村（居），原则上不予认定农民公寓项目。

　　3. 项目选址应综合考虑规划、交通、就业、公共配套等因素，尽量引导集中布局。

　　4. 项目规划设计条件，应根据用地情况和控制性详细规划确定，可按住宅建筑面积一定比例兼容配套商业用房，要配套建设停车场，市政基础设施和公共配套设施按广州市相关规范实施。

　　5.农民公寓要根据实际需要设计、建设多种户型。

　　（二）用地管理

　　1. 村集体建设农民公寓用地，原则上使用集体所有的建设用地，鼓励盘活利用连片存量宅基地，开展“空心村”土地整治。引导村集体对农民公寓用地所在经济社给予一定补偿。

　　2. 街镇统筹建设农民公寓建设用地，属国有土地的，可向市国土规划部门申请以国有划拨方式供应。

　　3. 农民公寓新增建设用地纳入全区年度土地供应计划，按计划落实用地指标。

　　4. 建设农民公寓的村应对已有的宅基地严格管控，严格执行“一户一宅”政策，申请人及时按与村签订的协议，拆除旧房、退出旧宅基地，确保宅基地建设规模只减不增。

　　5. 已申请农民公寓的，户主及其家庭成员不得再享受非公寓式宅基地建房。

　　（三）建设要求

　　1. 农民公寓建设须符合相关国家、省、市技术规范、技术标准要求。

　　2. 负责农民公寓设计、施工、监理等的单位，必须达到有关法律法规和技术规范要求的资质标准。同时，要切实落实建设各方责任，加强质量监督管理。

　　3. 农民公寓建设应参照城市居住区规范要求，道路、管线等基础设施应与住房同步规划建设；公建配套和绿化等要按有关规定实施，并与住房一并交付验收。

　　4. 农民公寓建设规模可具备一定前瞻性，可按规划建设预留部分住房用于满足新增符合条件的村民申购。未申购分配的预留住房要确权到村集体，作为村集体资产纳入农村集体资产管理交易平台依法管理，严禁违法违规销售（含“以租代售”）农民公寓。

　　（四）公寓分配

　　1. 农民公寓建设方案应包括具体的分配方案，经表决同意和审查批准后实施。

　　2. 农民公寓应优先安排给符合“一户一宅”宅基地申请政策的农村集体经济组织成员和拆迁户。

　　3. 凡申购农民公寓的，每户可申购一套或多套农民公寓，总建筑面积控制在280平方米以内；人口按每户在册常住人口计算（以公安户籍证明为准）。

　　4. 涉及拆迁补偿的，按原签订的有关协议执行；凡已单独选择货币补偿方式的，不得再申购公民公寓。

　　5. 不符合分户条件的，或存在“一户多宅”情形的，或将原有住房出卖、出租或赠与他人的，不得申购农民公寓。

　　已分配农民公寓的，不得再次申购（“以地换房”的除外）。

　　6. 坚持公开、公平、公正的原则，对符合申购条件的申购人同等对待，应以随机摇号或抽签等方式确定申购顺序。对申购对象、申购程序、项目预算、房屋价格核定等内容进行公示。

　　（五）预算控制

　　1. 地上建筑物拆迁补偿、土地成本、规划设计、房屋建筑、基础设施配套、相关税费、贷款利息和公寓建设管理费用等支出计入农村公寓的建设成本。

　　2. 在农村集体建设用地上建设的农民公寓，申购价格由村集体按建设成本结合实际情况自行确定，但不得损害村民共同利益。在国有建设用地上建设的农民公寓，申购价格由街镇按建设成本结合实际情况拟定，报区人民政府审批。

　　（六）物业管理

　　1. 农民公寓应配置相应的物业管理用房。

　　2. 可以由村集体统一管理或聘请有资质的物业服务公司进行管理。

　　七、政策扶持引导

　　（一）土地房产政策

　　1. 村按拆旧建新方式建设农民公寓的，经复垦腾挪出的用地指标，全部返还该村集体。街镇统筹建设的，复垦腾挪出的用地指标分配利用，由街镇和村协商确定。

　　2. 在完善用地、规划、报建等手续后，农民公寓房屋可按相关规定办理房屋所有权证。

　　3. 以国有划拨方式供地的农民公寓的产权登记及交易，可参照广州市经济适用住房管理办法进行，但转让后不能再申购农民公寓或其他形式的保障性住房。

　　（二）费用减免政策

　　1. 农民公寓项目可纳入经适房予以立项备案，按规定享受城市基础设施配套费、人防费等费用减免政策。

　　2. 农民公寓涉及水、气、有线电视、宽带网等收费，参照农村私人建房标准执行。

　　（三）资金筹措政策

　　1. 鼓励建设主体多渠道筹建农民公寓建设资金。在绝对禁止出现“小产权房”的前提下，允许利用社会资金解决启动资金问题。社会资金合理回报的标准和方式，作为农民公寓建设方案重要内容进行申报审查，由街镇实施监管。

　　2. 对村集体及村民自筹资金建设农民公寓，鼓励银行开展按揭业务。

　　八、工作要求

　　（一）大力宣传

　　推行农民公寓建设，是节约集约用地和新型城镇化的必然趋势，有利于解决住房困难、有利于改善居住环境、有利于节约集约用地。要充分利用各种媒体及多种宣传渠道，大力宣传规划建设农民公寓的重要性、必要性和可行性，为推行农民公寓建设营造良好的社会氛围。

　　（二）依法监管

　　1. 农民公寓建设中，发现未按经审查的建设方案实施的，由属地街镇牵头组织国土规划、建设、城管部门依法查处；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　2. 农民公寓建设项目应进行公开招标，项目资金收支情况由街镇负责监管。

　　3. 严禁任何单位及个人违法违规销售（含“以租代售”）农民公寓，违者按照有关法律法规没收违法所得，并追究相关人员责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　4. 严禁村集体开投宅基地，严禁未经依法批准将农用地转为宅基地的行为。如有违反，依法从严处理，涉嫌犯罪的，坚决移送司法机关追究相关人员的刑事责任。

　　5. 建立镇（街道）、村、社三级土地监察网络，将违法宅基地管理纳入“两违”整治范围进行严格管理。

　　九、其他

　　1. 农民公寓建设中的具体问题，由区农民公寓建设领导小组办公室牵头各职能部门研究制定操作细则。

　　2. 本实施意见自印发之日起施行，有效期5年。