音频解读增城区集体经营性建设用地使用权入市实施办法
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于2022年04月05日发表
《增城区集体经营性建设用地使用权入市实施办法》政策解读（音频）
一、制定背景
农村土地制度改革关乎城镇化、农业现代化进程。自2020年1月1日《土地管理法》修正案生效，正式将集体建设用地入市制度纳入法律层面规定，为盘活集体资产、增加农民收入渠道、实施乡村振兴战略奠定了基础。
根据《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》（发改规划﹝2019﹞1947号）和《关于国家城乡融合发展试验区实施方案的复函》（发改办规划﹝2021﹞135号）的工作部署，结合增城区实际，市规划和自然资源局增城区分局（以下简称“我局”）起草了《增城区集体经营性建设用地使用权入市实施办法（征求意见稿）》，加快推进增城区国家城乡融合发展试验区建设工作，建立城乡统一的建设用地市场，规范本区集体经营性建设用地使用权入市，盘活存量集体建设用地。
二、制定依据
（一）根据《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市集体建设用地使用权流转管理办法的通知》、《广州市2020年国有农用地、集体建设用地及农用地基准地价成果的通告》、《广州市国土资源和规划委员会关于印发广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则的通知》（穗国房字﹝2015﹞665号）等文件规定。
三、问题答疑
（一）基本概念
1、什么是增城区集体经营性建设用地?
答:是指在增城辖区范围内、土地利用总体规划和城乡规划确定为工业、商业服务业、物流仓储的经营性用途的集体建设用地（不包含国有性质的建设用地）。
2、什么是集体经营性建设用地使用权入市？
答：是指将权利人为集体经济组织的集体经营性建设用地使用权通过出让、出租、转让、转租和抵押的方式流转，但集体经营性建设用地的所有权不变。
3、集体经营性建设用地使用权入市的基本条件是什么？
答：（1）已办理集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书。（2）权属清晰，无查封。
4、什么是物业产业分割及分割转让？
答：是指入市后的集体经营性建设用地地上已确权登记的物业在符合规划、不改变用途的前提下按“幢”“层”等固定界线为基本单元分割登记和转让。
（二）入市流程
5、集体经营性建设用地入市的流程？
答：（1）需要入市的集体经营性建设用地已办理集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书、已取得用地规划许可文件以及不涉及《实施办法》第三条中不得入市的情形。
（2）集体经济组织采取重大事项决议的方式对入市方案进行决议：发布通告、召开集体经济组织成员会议或成员代表会议、进行公示、形成同意入市的经公证的书面证明材料。
（3）自取得经公证同意入市的书面证明材料之日起90日内，集体经营性建设用地所有权人应向市规划和自然资源局增城区分局提交入市申请。
（4）委托公共资源交易平台或区农村集体“三资”管理平台出让或出租。
（5）与承让（租）人签订出让（出租）合同。
6、集体经营性建设用地登记的流程？
答：（1）出让：签订交易合同、付清土地出让价款及按规定缴纳相关税、费，持相关材料到区不动产登记机构申请办理不动产相关登记。集体经营性用地使用权出让后，出让方持有的集体建设用地使用权证书收回注销，核发新的集体建设用地使用权证书给受让方。
（2）转让：签订交易合同、付清土地成交价款及按规定缴纳相关税、费，持相关材料到区不动产登记机构申请办理不动产相关登记。
（3）出租：签订交易合同、持相关材料向属地镇（街）申请办理出租登记备案手续，区不动产登记机构可根据出租登记备案手续办理出租相关信息注记。
（4）转租：签订交易合同、持相关材料向属地镇（街）申请办理转租登记备案手续，区不动产登记机构可根据出租登记备案手续办理出租相关信息注记。
（5）抵押：签订抵押合同、持相关材料到区不动产登记机构申请办理不动产抵押登记或注记。
（三）其他问题
7、市规划和自然资源局增城区分局审查工作的内容？
答：市规划和自然资源局增城区分局对申请入市的集体经营性建设用地的集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书进行有效合法性审查、对用地规划等空间规划条件进行会审，将审核结果反馈至申请入市的集体经营性建设用地所有权人。
8、如何监管集体经营性建设用地供后开发情况？
答：集体经营性建设用地使用权人应签订开发利用监管协议，并由属地镇（街）负责辖区范围内集体经营性建设用地的供后监管工作。
9、集体经营性建设用地使用权转让或转租是否需要委托平台？
答：集体经营性建设用地使用权转让或转租原则上不需要委托平台进行，但属于国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司或企业转让集体经营性建设用地使用权、为实现抵押权而转让以及因判决、裁定需要拍卖而转让时，集体经营性建设用地使用权人应委托公共资源交易平台通过公开方式进行。
