关于对改造后的老旧小区推行物业管理服务的建议

    建议内容：大东区近二年来，对部分老旧小区进行了改造提质，对已改造过的部分老旧小区，因后续管理不善，仍有回到改造前脏、乱、差的情况。因此，对改造后的老旧小区推行专业物业管理服务，是强化后续管理，提升市民居住品质的必然措施。 

    根据沈阳市人民政府对居民小区改造提质三年行动（2018-2020年），沈阳将在三年时间内，对沈阳尚未进行过改造的796个老旧小区（包括大东区）开展改造提质行动，让沈阳的老百姓在家门口提升幸福感、获得感，改造提质行动将解决小区功能不配套，环境不优美等问题。改造后达到“路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖，设备要齐全、电梯要安全、违章建筑要拆除、市容要整洁清爽的标准。” 

    针对改造后的达到标准，对改造后的老旧小区后续管理，提出了较高的要求，它涉及到小区公共区域的环境卫生，它涉及到小区的绿化美化，它涉及到公共秩序的安全防范，他涉及到公共设备设施的日常维修养护，如电梯维修保养和使用安全等。以上这些小区管理内容，正是一个物业管理企业每天都在做的工作。可见，改造后的老旧小区，绝大多数应推行物业管理服务。由专业的物业服务企业来对改造后的老旧小区进行后续管理。这对巩固改造成果，避免重蹈脏、乱、差覆辙，实行正规的物业管理，将形成一个长效机制。

    答复内容：针对这种实际情况，政府和房管部门也在积极研究和探索旧小区的管理模式和办法。近几年来政府一直在推行对旧住宅小区实施物业管理的相关工作，由房产部门、办事处、公安、规划、等单位联合行动，拆违章建筑、整修小区道路、建绿地和配套设施、修建小区封闭围栏等，为旧小区实行物业管理创造条件。再以此为基础，组织居民成立业主委员会，选聘合适的物业单位进行标准化的物业管理，从而解决旧小区管理中的诸多问题。但从实际效果来看，对旧小区实行物业管理工作进展并不顺利，实行过程中还存在一定的难度。一方面是是居民的物业管理观念还需要进一步培养和转变。旧小区的居民收入相对偏低且物业意识淡薄，造成物业费收取困难。另一方面是对小区基础设施进行改造的资金缺口较大。对小区进行封闭、道路修整等工程所需资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万，资金成为阻碍旧住宅区实施物业管理的一个重要问题。而以上两点又构成了一般物业企业不愿接管老旧小区的原因，不但管理难度大，而且收费困难，没有利润。
    对于老旧弃管房屋管理难题，各级政府给予了高度关注，房产行政主管部门也一直在研究寻求解决办法。在整治投入方面，从1997年至今，市、区两级政府几乎每年都要投入大量资金对我区旧小区进行基础设施的完善整治，累计资金已超过亿元。2010-2012年，市政府制定出台《2010-2012年弃管住宅区综合改造工作方案》，利用三年时间开展了弃管住宅区的综合整治工作，针对房屋本体设施开展了屋面防水、楼道粉饰、下水疏通、电力设施更换等20余项改造施工。2014-2016年，全市统一组织实施“改善旧住宅区居住环境建设工程”，我区共针对130个老旧小区及点位开展了基础设施改造、提升施工，施工项目包含绿化提升工程、增设健身娱乐设施等5大项，修整破损道路、修建小区围墙等18小项。
    尽管政府投入资金开展弃管小区的改造，针对具体项目实施了整治，但像车辆管理、下水管线疏通这类问题还需要建立长效管理机制来解决后续管理问题。老旧小区后续管理的重点在于建立起稳定有效的管理机制，并最终走上标准化物业管理道路。对此，市、区政府均给予高度重视，房管部门也一直在现有条件下研究探索老旧弃管小区的管理模式和做法，以尽可能提升此类小区管理水平。
    2017年，按照市委、市政府“幸福沈阳共同缔造”工作方针，我市老旧住宅改造治理工作的总体思路及做法较往年发生较大变化。即改造工作的具体开展将以小区居民的需求、意愿为基础及主导，根据各住宅区实际开展相应的改造施工，区别与以往全市范围内的统一改造施工及统一设置工程项目。同时，2018年改造工程将在完善小区设施、提升园区环境的基础上建立并完善旧住宅区后续管理体制及社会治理体系，即同步解决旧住宅区的后续管理问题，为改造后的老旧住宅区建立后续管理机制。
    推进旧住宅区物业管理工作需要一个较长的过程，完善旧住宅区管理任重道远，这不但需要提高广大居民的意识和素质，还需要各个职能部门各尽其责，配合发挥作用。在各级政府的重视和推动下，旧住宅区物业管理工作将逐渐推广普及，您所关注的问题也必将得到逐步的完善和解决。