安丰镇飞月轴瓦厂老厂区及周边地块棚户区危旧房改造工程房屋征收补偿方案（征

　　为提升安丰镇整体城镇形象，保障飞月轴瓦厂老厂区及周边地块棚户区危旧房改造工程房屋征收工作的顺利进行，加强房屋征收部门与被征收人之间的联系与配合，坚持依法征收、规范程序、阳光透明、保障权益、共建和谐的指导思想，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》和《市政府关于贯彻执行〈泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的意见》等相关文件规定，结合本次房屋征收的实际情况，制定本项目房屋征收补偿方案。
　　一、征收目的
　　飞月轴瓦厂老厂区及周边地块棚户区危旧房改造。
　　二、征收范围
　　按照规划，确定本项目征收范围：东至老轴瓦厂河边道路；南至老轴瓦厂南夹河（含河南侧王同亮、韩远荣两户住宅）；西至徐家河路沿老轴瓦厂西侧夹沟向南；北至沿河西路（详见规划红线图）。
　　经调查统计，本项目被征收人约60户（其中住宅58户，非住宅2户），调查房屋现状建筑面积约27909.96㎡，其中：住宅房屋建筑面积约5979.18㎡（其中待认定房屋建筑面积222.63㎡），非住宅房屋建筑面积约22112.78㎡，“地大于房”土地待认定。
　　三、房屋征收部门、房屋征收分指挥长单位、委托实施单位
　　房屋征收部门：兴化市住房和城乡建设局
　　房屋征收分指挥长单位：兴化市安丰镇人民政府
　　委托实施单位：兴化市东兴房屋征收服务中心
　　四、征收政策
　　1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***令第590号）
　　2、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
　　3、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）
　　4、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（泰政规〔2011〕16号）
　　5、《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政规〔2012〕1号）
　　6、《泰州市国有土地上房屋征收调查认定处理办法》（泰政规〔2012〕2号）
　　7、《泰州市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》（泰政规〔2012〕4号）
　　8、《市政府关于贯彻执行〈泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的意见》（兴政发〔2012〕86号）
　　9、《兴化市国有土地上房屋征收评估技术细则》（兴政规〔2012〕1号）
　　10、《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）
　　11、《兴化市房屋、土地征收与补偿运行机制》（兴政规〔2016〕157号）
　　12、《兴化市房屋、土地征收与补偿工作流程》（兴政规〔2016〕158号）
　　13、《兴化市房屋、土地征收与补偿现场工作十项规范》（兴政规〔2016〕159号）
　　14、《兴化市房屋、土地征收与补偿项目分指挥长工作职责》（兴政规〔2016〕160号）
　　五、征收评估
　　（一）评估机构的选择
　　按照政策规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，被征收人应在房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起7个工作日内协商选定，并将协商结果书面告知房屋征收部门；被征收人在规定时间内协商不成的或在规定时间内不将协商结果书面告知房屋征收部门的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。
　　通过多数决定或随机选定方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，由兴化市公证处依法公证。
　　（二）征收评估说明
　　选定的评估机构对房屋征收重置价格按照《市政府关于调整兴化市房屋征收重置价格和装饰装潢补偿标准的通知》（兴政规〔2012〕2号）执行；装饰装潢及附属物评估价格参照《泰州市市区房屋征收重置价格和装饰装潢补偿标准的通知》（泰政规〔2014〕14号）执行。
　　被征收人应当协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
　　被征收人不协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘或提供不实情况和资料造成评估失实或其他后果的，被征收人应承担相应责任。
　　六、被征收房屋及土地相关情况的调查、认定和处理

已经登记的，被征收房屋及土地的合法性、权属、面积、用途等以合法有效的权属证书记载的为准，权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿记载的为准。

未经登记的，但在安丰镇区2010年版航测图中有标示且符合建筑面积计算规范的被征收房屋，在规定的签约腾空期内签约并腾空交房的，照顾参照合法建筑按政策规定给予补偿。如被征收人在规定的签约腾空期内未签约腾空交房，移送有关职能部门进行认定和处理。

未经登记的，在安丰镇区2010年版航测图中也没有标示的，移送有关职能部门进行认定和处理。规划局负责建筑物合法性的认定；规划局、国土局负责房屋用途的认定；国土局负责房屋权属的认定和土地合法性、权属、用途、面积、四至范围以及非建设用地地上附着物等的认定；规划局负责违法建筑的查处（安丰镇配合）；市场监管局负责生产经营用房地址、面积和经营期限的认定；国税局、地税局负责生产经营用房经营效益的认定；公安局负责户籍人口的认定。

对认定为合法建筑、未超过批准期限的临时建筑的，按政策规定给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，在规定的签约腾空期内签约并腾空交房的，照顾给予重置价结合成新补偿。
　　七、征收补偿
　　征收住宅房屋被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；征收非住宅房屋实行货币补偿。
　　依据房屋征收评估办法、房屋征收评估技术细则和评估机构采样评估，征收范围内被征收住宅房屋类似房地产市场价格的基准价格约为3510元/m2，非住宅房屋根据区位、土地性质、房屋用途、结构、临街状况、层次和成新等因素评估补偿（以分户评估报告为准）。被征收房屋具体的补偿价格由按规定选定的房地产评估机构依据房屋征收评估规定评估确定。
　　征收补偿最低标准:按《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）的有关规定执行。
　　（一）货币补偿
　　货币补偿包含被征收房屋价值的补偿、装饰装修及附属物价值的补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿和奖励等。（补助、补偿、奖励标准详见本方案第八条）
　　被征收房屋的价值由具有相应资质的评估机构根据被征收房屋的区位、土地性质、房屋用途、结构和成新等因素，依据房屋征收评估办法、评估技术细则评估确定。
　　（二）产权调换
　　房屋征收部门与被征收人按照有关政策规定，计算被征收房屋价值和产权调换房屋价值，结清产权调换差价。
　　产权调换房源以征收现场办公室公布的房源为准。被征收人签约腾空后按交房时间的先后顺序选房，选房情况在现场公示。
　　产权调换房屋地点、安置价格如下：
　　住宅房屋产权调换房屋房源
　　1、飞月家园（暂定名，高层，期房）
　　19号楼（两种户型为：约122.1㎡，约96.8㎡）：产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为3380元/㎡；产权调换房屋超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为3680元/㎡。
　　层次差：1层0.89，2层0.90，3层0.91，4层0.92，5层0.93，6层0.94，7层0.95，8层0.96，9层0.97，10层0.98，11层0.99，12层1.00，13层1.01，14层1.02，15层1.03，16层1.04，17层1.05，18层1.06，19层1.07，20层1.08，21层1.09，22层1.10，23层1.11，24层1.00。
　　2、惠安嘉园（暂定名，小高层，期房）
　　1号楼、2号楼（两种户型为：约77.07㎡，约88.99㎡）：产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为2680元/㎡；产权调换房屋超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为2880元/㎡。
　　层次差： 2层0.97，3层0.98，4层0.99，5层1.00，6层1.01，7层1.02，8层1.03，9层1.04，10层0.96。
　　飞月家园安置房土地使用权为国有出让，惠安嘉园安置房土地使用权为国有划拨。以上安置价格均不含层次差、公共维修基金、物管费用及其他统一代办费用，安置时按规定另行结算缴纳。安置房层高以施工图纸为准，安置房建筑面积以房产测绘部门测量结果为准。
　　八、相关补助费、补偿费和奖励标准
　　（一）搬迁补助费
　　住宅房屋的搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡计算，搬迁补助费一次不足1000元的，按1000元计算。非住宅房屋的搬迁补助费按照被征收房屋合法建筑面积20元/㎡计算，不足2000元的，按2000元计算。
　　特种设备的搬迁等，由双方协商确定；协商不成的，可以委托有相应资质的评估机构通过评估确定。
　　被征收人选择货币补偿或现房安置的，按一次计算搬迁补助费；选择期房产权调换的，按两次计算搬迁补助费。
　　（二）住宅房屋临时安置补助费
　　住宅房屋选择期房产权调换的，按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡·月支付临时安置补助费，月临时安置补助费不足600元的，按600元计算。
　　选择货币补偿或实行现房产权调换的，对被征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。被征收人选择产权调换房屋为期房的，过渡期限原则上不超过18个月。过渡期限不超过18个月就具备安置条件的，临时安置补助费从签订房屋征收补偿安置协议腾空让房之月起计算至具备安置条件之月后六个月（按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡·月支付临时安置补助费）；过渡期限超过18个月按照《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）执行。
　　（三）提前搬迁奖励费
　　（1）被征收人在规定的第一奖励期内签订征收补偿协议并在规定时间内腾空交房的，按房屋合法建筑面积300元/㎡的标准给予奖励；
　　（2）被征收人在规定的第二奖励期内签订征收补偿协议并在规定时间内腾空交房的，按房屋合法建筑面积150元/㎡的标准给予奖励；
　　（3）在规定的签约腾空期内未签约未腾空交房的不予奖励。
　　（四）选择货币补偿奖励费
　　住宅房屋、非住宅非营业用房选择货币补偿的，在第一奖励期内签约并腾空交房的，按照房屋实际评估价值的10%给予选择货币补偿奖励；在第二奖励期内签约并腾空交房的，按房屋实际评估价值的5%给予选择货币补偿奖励；
　　房屋实际评估价值不包含装饰装潢及附属物评估等费用。
　　第（一）项至第（四）项具体按《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）的有关规定执行。
　　（五）停产停业损失补偿费
　　给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时具备以下条件：
　　（1）具有土地、房屋权属证明，或安丰镇区2010年航测图有标示的，或经国土、住建、规划等部门依法认定为合法建筑的；
　　（2）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法有效的工商营业执照（市场监管局查询证明）、税务登记证以及其它有关许可证件；
　　（3）因房屋被征收造成停产停业损失的。
　　法律法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定。
　　停产停业损失补偿的具体数额由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。
　　被征收人选择货币补偿的，当事人协商确定的停产停业损失，按最高不超过房屋实际评估价值的10%一次性给予停产停业损失补偿费。
　　第（五）项具体按《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政规〔2012〕1号）的有关规定执行。
　　九、搬迁过渡方式
　　本次房屋征收，搬迁过渡方式为自行过渡。
　　十、签约搬迁期限和奖励期限
　　本次房屋征收的实施期限为201 年  月  日至201 年  月  日。
　　具体时间如下：
　　1、  月  日前做好前期准备工作，征收工作人员全部到位。
　　2、  月  日政府发布房屋征收决定公告。
　　3、  月  日至  月  日选择评估机构。
　　4、  月  日至  月  日为调查评估公示对接期。
　　5、  月  日至  月  日为第一签约腾空奖励期。
　　6、  月  日至  月  日为第二签约腾空奖励期。
　　7、  月  日至  月  日为房屋征收扫尾阶段。
　　十一、解决争议方式
　　（一）未签约解决争议方式
　　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市人民政府，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
　　（二）已签约未交房解决争议方式
　　被征收人签约后，在约定的时间内拒绝腾空交房的，房屋征收部门可依法向人民法院起诉，并申请强制执行。
　　十二、公示内容和咨询监督
　　为确保征收补偿工作公开、公平、公正，房屋征收部门、征收服务中心在现场办公室设置公示栏。公示下列内容：
　　1、征收范围，征收规划红线图；
　　2、房屋征收补偿相关法律法规；
　　3、房屋征收决定公告；
　　4、房屋征收补偿方案；
　　5、房屋征收补助、奖励政策和标准；
　　6、征收范围内房屋土地等情况的调查认定结果；
　　7、被征收房屋分户的初步评估结果；
　　8、被征收房屋分户补偿结果；
　　9、产权调换房屋规划总平面图、户型图、房源数量和选房结果；
　　10、征收过程中分户审查情况；
　　11、申请购买经济适用房的被征收人资格审查情况；
　　12、享受征收补偿最低标准的被征收人资格审查情况；
　　13、行政复议、行政诉讼权利，监督举报电话；
　　14、参加本项目工作人员相关情况；
　　15、其它需要公示的内容。
　　征收现场设立相应工作组，咨询组负责接受征收政策、征收程序的咨询；动迁组负责接受面积复核、征收协商、具体业务的咨询；评估组负责评估内容的复核、接受评估方法的咨询、评估结果的解释和说明等。
　　被征收人对房屋调查面积、评估结果有疑问的，在收到相关资料后10日内以书面形式向房屋征收部门、委托实施单位和评估机构提出，房屋征收部门、委托实施单位和评估机构将及时给予复核、解释和答复。
　　本方案由兴化市住房和城乡建设局负责解释。

　　兴化市人民政府
　　2016年12月16日