南京市住房保障14文件政策解读

　　近日，我市发布了南京市住房保障“1+4”文件，7月1日起实施。住房保障体系转型“1+4”文件，“1”指《关于推进南京市住房保障体系转型的实施意见》，“4”指4个配套政策文件：《南京市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则》、《南京市公共租赁住房管理办法》、《南京市保障性住房共有产权管理办法（试行）》和《南京市国有土地上住宅房屋征收安置办法》。南京市住建委相关负责人表示，此次出台的住房保障体系转型政策，对于完善我市住房保障制度、推动公共资源公平使用、加大困难群体基本住房保障力度将会起到积极推动作用。  

　　为什么要改革？

　　扩大保障群体，力争做到“应保尽保”

　　据南京市住建委副主任李真介绍，目前，我市保障房的形式至少有7种：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、保障性限价住房、中低价商品房、产权调换房、拆迁安置房，还有租赁和购房两种补贴，与此相对应的政策文件有几十个，政策存在交叉、不利于管理等弊端。在依法治市、依法行政的背景下，我市必须整合完善住房保障政策。根据新政，现有的住房保障品种被整合为货币补贴、住房租赁、产权购买三类。

　　从保障范围来看，住房保障包括两大方面，一方面是在城市发展过程中，对被拆迁家庭提供安置保障；另一方面是为城市中低收入住房困难家庭提供的基本住房保障。但是目前我市保障重点侧重于被拆迁家庭，对城市中低收入群体住房的保障亟需加强。为使全市人民共享城市发展成果，必须转变思路，出台新政，加强中低收入家庭基本住房保障，力争做到“应保尽保”。

　　从社会发展角度来看，近年来，随着社会经济快速发展，我市新就业人员和外来务工人员数量急剧增加。这些人员中大部分暂时买不起商品住房，在社会上也很难租到合适住房，原有的住房保障政策对这部分人员设置了较高的准入门槛，不利于保障面的全覆盖。降低公共租赁住房准入门槛，推行保障性住房共有产权制度，既是新就业和外来务工人员的迫切要求，也是促进全市经济发展、保持社会稳定的客观需要。

　　新政有哪些亮点？

　　坚持民生导向，强化基本保障

　　在“1+4”文件中，明确规定保障性住房布局要充分考虑城市规划、产业布局、基础设施建设等因素，既要推进集中建设，又要加大分散建设和在商品住房项目中配套建设力度。对保障对象来说，可选择的保障方式也多了，既可承租公租房，又可申购共有产权保障房，还可在自行租房时领取租赁补贴。房屋拆迁被征收人既可选择货币补偿，又可选择房屋产权调换，符合规定条件的还可选择共有产权保障房、公共租赁住房等安置方式。

　　对于保障房的来源，既可由政府建设，也可由开发商投资建设，还可结合需求直接在市场上收购或承租普通住房用作住房保障；建设单位可根据规定通过市场招投标方式选定。公租房租金和共有产权保障房价格与市场价格基本相当。

　　据介绍，由于受到公共财政承担能力约束和建设周期的影响，当前保障性住房尚未完全做到“房等人”。而有限的房源又优先供应了被征收拆迁人，城市“双困”家庭的基本住房保障相对滞后。对此，“1+4”文件规定要逐步推进征收拆迁安置与城市困难群体的基本住房保障相分离，突出基本保障；征收拆迁中，只有符合基本住房保障条件的，方可承租公租房或购买共有产权保障房。

　　买不起商品房怎么办？

　　看看是否符合条件购买共有产权房

　　根据新的《南京市保障性住房共有产权管理办法（试行）》，经济适用房、保障性限价房等购买型保障房将统一为共有产权房，即保障对象按出资金额比例与政府委托部门或机构按份拥有产权。

　　李真介绍，凡是符合条件的城市中低收入住房困难家庭、无房家庭和新就业人员都可按规定申购一套共有产权保障房。城市中低收入住房困难家庭申请应当同时具备江南六区户籍满5年、家庭人均月可支配收入、人均住房建筑面积、家庭人均财产、家庭拥有车辆在规定标准以下。无房家庭申请条件为具有江南六区户籍且在本市无房屋权属登记、交易记录。新就业人员申请条件为具有江南六区户籍且在本市无房屋权属登记、交易记录，签订劳动合同且连续缴纳社会保险2年及以上，全日制院校本科及以上学历、毕业未满5年。

　　根据规定，保障对象可分次购买产权份额。首次购买的份额，低收入住房困难家庭不得低于50%，中等偏下收入家庭不得低于70%，其它保障对象原则上不得低于80%。自首次购买产权5年内，保障对象可继续按原购买价格购买剩余产权份额；5年后购买的价格根据届时市场价评估确定。

　　需要强调的是，保障对象取得完全产权份额前，共有产权保障房不得擅自用于出租经营,不得改变房屋用途,个人产权部分抵押需经共有产权人同意。自购房***记载时间5年后，经共有产权人同意，共有产权保障房方可上市交易，交易价格按届时市场价执行。取得的房屋价款扣除原房款后，剩余房款按产权份额比例分割。

　　租房政策有何变化？

　　廉租房与公租房合并成为“公共租赁住房”

　　根据《南京市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则》，江南六区范围内的公租房和廉租房将并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。公租房保障包括租赁补贴发放和实物配租两种方式。租赁补贴是指由政府向在市场上自行租赁住房的低收入住房困难家庭发放的货币补贴。实物配租对象为符合规定条件的中低收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员以及经市政府认定的其他住房困难人员。

　　公共租赁住房政策出台后，新就业大学生和外来务工人员是受益最大群体。根据新政，凡是具有本市户籍、稳定收入、在本市连续缴存社会保险和住房公积金一年以上、本人及配偶在本市无住房、毕业未满5年的本科以上新就业人员，都可申请政府筹集的公租房。与原《办法》相比，大大降低了对新就业人员所在单位的限制。南京市住房制度改革办公室主任颜江介绍，以前，新就业人员想申请公租房，所在企业必须同时具备4个条件方可申请：不具备筹集建设公共租赁住房条件，在江南六区办理了工商注册和税务登记，按时为职工缴存社保和住房公积金，单位劳动合同制工人在200人以上或市级一般预算收入的纳税额在2000万以上。新政取消了“单位劳动合同制工人在200人以上或市级一般预算收入的纳税额在2000万以上”这一规定，“这对中小企业、小微企业来说是个好消息。”颜江说。

　　关于外来务工人员，新政规定凡是在本市连续工作5年以上、在本市连续缴存社会保险和住房公积金5年及以上、家庭人均年收入低于上一年度本市城市居民人均可支配收入50%、本人及配偶在本市无住房的外来务工人员，都可申请政府筹集的公租房。在务工期间获得市级奖励或属于技术人才的，在我市连续工作年限、缴存社会保险和住房公积金最低年限可放宽至2年。而以前，外来务工人员住房主要由单位和个人自行解决，只有特别优秀的方可申请政府筹集的公租房。

　　在费用方面，公租房的租金标准统一为略低于同地段、同品质住房市场租金，统一按照建筑面积计算。颜江介绍，原租金收取方式为“一刀切”，都由承租对象直接交纳，若部分承租户拒绝交纳租金时，管理部门缺乏有效手段使其补交或退出。为此，《办法》根据承租对象困难程度不同，实行租金减免和租补分离两种方式，明确低保、低收入家庭、新就业、外来务工人员、人才按照市场租金的一定比例直接交纳；中等偏下收入家庭则需先足额交纳市场租金，再由财政部门给予50%补贴。

　　“梯度退出”有何好处？

　　保障范围更广、更人性化

　　李真介绍，“退出”是当前住房保障的突出难题，目前南京已经查处14套“骗保”房。此次新政进一步细化了退出执行方案，并提出实行“梯度退出”。使用共有产权保障房的保障对象，如果家庭条件好转、已不符合被保障条件，想要重新购买商品住房，需先购买正在使用的共有产权保障房公有产权份额，或者退出共有产权保障房。

　　使用公共租赁住房的家庭，政府部门会定期对这些家庭进行年审，“一般3—5年为一个审核周期。”颜江介绍。“梯度退出”政策保障范围更广、在管理上更人性化。新政规定，中低收入住房困难家庭在承租期内，不再符合本市公布的相应档次住房保障标准的，应当按规定及时退出公共租赁住房或调整享受相应的租金补贴档次。“比如以前是低收入家庭，如果收入有所提高，成为中等偏下收入家庭，就得退出公租房，现在根据新政则还在保障范围内，只不过享受的补贴有所减少。”

　　不再符合任何一档公共租赁住房承租条件的家庭必须退出公共租赁住房。如退出确有困难的，经市、区住房保障部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。“这是一个比较人性化的管理办法，政府给予必须退出公共租赁住房的家庭一定过渡期，并不要求马上搬走，给一定的时间去找别的房子。”颜江说。延长期内，按同区域同类住房市场租金标准缴纳租金，不再享受租金补贴。新就业人员和外来务工人员在承租期内，在本市行政区域内购买住房或另行承租房屋的，应当退出承租的公共租赁住房。

来源：南京日报

相关文件：市政府办公厅关于印发南京市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则的通知

　　　　　市政府关于印发南京市保障性住房共有产权管理办法（试行）的通知

　　　　　市政府关于印发南京市国有土地上住宅房屋征收安置办法的通知