山西省商品房预售资金监管办法6月5日起正式施行有效期5年

　　购房人将全部购房价款直接存入监管账户

　　商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户；房企取得商品房预售许可后，应将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示……5月10日，山西省住房和城乡建设厅官网发布《山西省商品房预售资金监管办法》的通知，该办法自6月5日起正式施行，规范并强化我省商品房预售资金监督管理，办法施行有效期为5年。

　　商品房预售款将专户专存、专款专用

　　《山西省商品房预售资金监管办法》经我省司法厅审核通过，我省行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收存、支取、使用及监督管理，均须照此办法进行监管。

　　办法中明确商品房预售资金，是房地产开发企业预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。预售资金须遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，省住房和城乡建设厅负责指导和监督全省商品房预售资金监管工作。设区城市、县（市）住房城乡建设或房产管理部门（简称“监管部门”）具体负责行政区域内商品房预售资金监管工作。人民银行分支机构按照账户管理有关规定，负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

　　监管部门应建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统，会同银保监等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。

　　商品房预售监管账户须在监管部门网站公示

　　办法规定监管部门应当会同人民银行、银保监部门综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管部门应当与中标银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，并将监管银行名录在监管部门门户网站予以公示。

　　房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一证一户”的原则，在项目所在地监管部门确定的监管银行名录中选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）。

　　监管部门、监管银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”。），监管协议明确预售资金收存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议，协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过***方式在《商品房买卖合同》中予以体现。房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示。

　　预售款未存入监管账户不得办理网签备案

　　办法中严格规定商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应当向购房人开具监管账户缴款单。

　　购房人凭缴款单，将全部购房价款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户。同时，有关部门办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证，对于未按规定将预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同网签备案。

　　监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。项目所在地监管部门可根据项目情况综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和区内配套建设等费用）的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。

　　重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。

　　完成不动产首次登记方可解除预售资金监管

　　如房企提交的监管协议无其他约定的，项目完成不动产首次登记后，即可申请解除预售资金监管。房地产开发企业和购房人之间解除商品房预售合同的，应共同到有关部门申请撤销商品房预售合同网签备案，有关部门审核准予撤销的，监管部门出具《商品房预售资金退款通知书》。监管银行按照《商品房预售资金退款通知书》，将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。

　　其中，监管银行应当严格按照预售资金三方监管协议，指定专人负责预售资金监管工作，做好监管账户监控，定期与本级监管部门进行对账，配合监管部门开展预售资金监管执法检查工作。发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付并告知本级监管部门，监管部门要及时作出处理。

　　另外，监管银行未经监管部门核实同意擅自拨付重点监管额度内资金的，应当负责追回资金；无法追回的，依法承担相应赔偿责任。施工单位、监理单位提供虚假证明或采取以“提供商票”等其它方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由有关部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。（贾蔚然）