解读地铁3号线拆迁安置补偿政策热点问题

　　经济要发展，社会要进步，城市现代化建设需要拆迁，这是历史发展过程中不可避免的规律。而拆迁必然涉及国家、集体、个人等各方利益，如何处理和平衡各方利益关系，使拆迁工作顺利推进，这不仅是对补偿政策是否合理、公平、公正，拆迁户是否认可、满意的一次重要检验；同时也是对拆迁户能否顾全大局，服从城市建设需要，以主人翁的姿态共建美好家园的一次重大考验。

　　拆迁，是当前一道老大难的难题。地铁3号线和深惠路改（扩）建工程作为大运专线工程，在全市规划的5条地铁中，无疑是里程最长而工期要求最短的一项工程。而其拆迁总建筑面积多达72.8万平方米，几近建国初期北京城建面积的1/12，拆迁的艰巨性可想而知。拆迁工作时间紧、任务重，龙岗区委、区政府对此高度重视，以科学发展观统揽全局，提出了举全区之力集全民之智倒排工期的要求，全力推进拆迁工作，以确保于6月底基本完成拆迁任务。

　　目前，拆迁进度催人奋进。自去年11月底《地铁3号线和深惠路改（扩）建工程拆迁安置补偿办法》发布后，现全线房屋拆迁补偿合同签约率已完成63%，共签下781栋，建筑面积456869.27平方米。充分体现了补偿政策已被沿线大多数拆迁户所接受和认可，成功地以依法拆迁、文明拆迁、阳光拆迁促进和谐拆迁的顺利开展。

　　诚然，拆迁对每一个被拆业主来说，是心头的一道坎。面对倾注一辈子心血的房屋，将要在不久间被夷为平地，心中总有一种难以割舍的感情。然而在城市重新规划建设的大潮之中，理智总能战胜情感。在全线长约40公里的深惠路两旁这块大地上，时时刻刻都在演绎着一个个舍小家为大家、积极配合拆迁的感人故事，其中有华侨、港澳台同胞、港商，有集体单位、区属单位、企业，有党员、原村民、外迁户等等，不胜枚举。

　　地铁3号线拆迁向这些明大义、可敬可亲的拆迁户表示敬意；对部分心中仍未能跨过那道坎的拆迁户，拆迁工作人员将一如既往提供优质服务；对个别心中有困惑、未能完全理解补偿政策的拆迁户，评估专家将对补偿政策热点问题进行解读，并热忱欢迎垂询。

　　龙岗与世界没有距离，地铁为大运提供保证。拆迁最后冲刺的号角就要吹响了，让广大拆迁户以高度的城市责任意识积极配合支持拆迁，共同肩负起历史赋予我们的使命，以主人翁的姿态迎接大运会的成功举办，为把龙岗早日建设成为具有二十一世纪发展水准的现代化城区，阔步走向世界作出应有的贡献。

　　目前，地铁三号线和深惠路改建工程拆迁进展情况催人奋进。截止5月19日，全线已签订房屋拆迁补偿协议781栋，建筑面积456869.27平方米，完成了63%；拆除341栋，建筑面积235519.7平方米，完成32%。

　　问:有些拆迁户认为补偿价格偏低,要求补偿价格按照当前市场价格进行补偿，该问题应如何理解？

　　答:地铁3号线工程拆迁安置补偿是以《地铁3号线和深惠路改（扩）建工程拆迁安置补偿办法》（以下简称补偿办法）为依据，该补偿办法是经深圳市政府审议通过，并由龙岗区人民政府颁发执行。

　　为了做好本次拆迁安置补偿工作，体现公平、公正、合理的原则，在制定该补偿办法之初，龙岗区拆迁办做了大量深入细致的前期工作，专门委托深圳市有关房地产评估顾问公司对沿线同类型、同性质、不同区域的房地产市场价格历经几个月进行调查，尤其是对普通商品房与私房的不同价值进行了充分的研究和分析。

　　从最终调研的结果可以看出，私房的价值和普通商品房的价值存在较大的区别。第一，作为开发商在开发商品房时，首先必须从土地拍卖市场竞拍到建设用地使用权；而沿线大量的私房基本上是在原农村的宅基地上建造的，在取得土地使用权的过程中没有缴纳地价或缴纳很少的地价，两者之间的地价差异大。第二，商品房在开发销售的过程中必须按国家的规定缴纳相应的税款，也赚取相应的利润，而私房只能作为个人使用，不能作为商品在公开的交易市场上进行流通，无须缴纳税款。第三，作为商品房开发小区都有较为完善的配套服务设施，而沿线私房在这方面较为欠缺。

　　因此，可以说本次拆迁补偿的私房评估补偿价值是以市场评估价值来确定的，较好的反映了沿线被拆迁私房的当前市场价值。同时，《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（以下简称市补偿办法）是在本次拆迁安置补偿成功试点实施的基础上，在大多数被拆迁群众认可的情况下而进行发布，这充分说明了本次拆迁安置补偿的补偿办法能真实、客观、合理地反映被拆迁房地产的价值。

　　问：符合一户一栋政策的业主给予了产权调换，但有的业主提出不想采用集中安置，要求就近重划土地安置，是否符合相关规定？

　　答：根据补偿办法确定的补偿原则，本次拆迁对原村民符合一户一栋政策的权利人采用集中安置、统建上楼的原则给予产权调换。安置补偿只能在补偿办法规定的原则下进行，补偿不能采用就近重划土地安置方式。

　　市政府2007年3月15日出台的市补偿办法中也明确规定了不予划地补偿。

　　问：有的拆迁户要求按照拆迁房屋当前实际用途确定其房地产性质，该问题是否具有合理性？

　　答：深惠路沿线房屋存在大量擅改商业行为，该部分房地产批准用途为住宅或非住宅，但不能提供土地实用性质为商业的用地批准文件，办理的相关房地产权属证书也不能说明是商业房地产。现状用途只能代表现在的使用方式，不具备确定房地产性质的法律效力，所以评估必须依照权属登记文件为依据进行。

　　但本次拆迁安置补偿已充分考虑到沿线房地产的实际使用状况，根据***《关于认真做好城镇房屋拆迁工作，维护社会稳定的紧急通知》的相关规定，专门针对此类情况给予了擅自改为商业用途的房地产适当补偿，实事求是地保障了被拆迁人的权益。

　　问：关于对拆迁房屋红线外剩余部分也全部进行查丈、评估，是否合理、合法？

　　答：本次拆迁依照国家颁布的相关法律法规，取得了《房屋拆迁许可证》，并且依法发布了补偿政策和房屋拆迁公告，具备了政策依据和法律依据，完全是合法拆迁行为。对于红线外剩余部分是否拆除，首先必须依照确定的红线和道路设计的标准、使用功能等方面综合考虑；其次从拆除后房屋的安全、使用功能、道路景观等多方面因素进行衡量。对满足上述要求的房地产，能够采用部分拆除方式的房地产，征求权利人意见，最终确定拆除面积。先期对整栋房地产进行查丈、照相、评估是按照通用的操作程序进行，事后尚需征求规划、国土等相关职能部门的意见，属于合理、合法的的操作方式。

　　问：有业主提出要依法、公正、公平、公开、合理拆迁，真正做到文明拆迁、和谐拆迁，本次拆迁是否具备了以上条件？

　　答：本次拆迁根据市政府要求，在制定补偿办法时遵循的两条基本原则就是公平、公正、公开原则和依法、合理拆迁原则，并且在后期制定相关操作程序、方法时，也是依照上述两条原则制定。

　　为了保障广大群众的权益，拆迁补偿过程中将确权和评估结果公示作为必须进行的一个重要环节，确保本项目的公正、公平、公开。同时，为了把打造阳光工程真正落到实处，在实施拆迁安置补偿过程中由龙岗区审计局专门成立地铁3号线拆迁补偿工作审计小组，对本项目进行专项审计，审计内容包括相关依据、操作程序、评估报告的价值、管理方式等各方面，以保障各方权益，做到文明拆迁、和谐拆迁。

　　（以上政策解读内容，由深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司、深圳市英联房地产估价顾问有限公司资深估价师张文伟先生、李涛杰先生提供，咨询电话0755-84613373，热忱欢迎垂询）