打造城市升级版CBD明珠更璀璨

福田创新扩容拓展城市产业新空间，协调开放打造深港合作新廊带，绿色共享建设幸福新家园  

　　深港协同创新中心落户福田保税区，深港河套开发蓄势待发。老国展改造为八卦岭片区更新开路，深业上城研发空间引来金融总部。福田城市更新有序展开，助力中心区成为总部之城，智慧之城，活力之城。

　　按照党的十八大提出的新发展理念，福田区在创新、协调、绿色、开放、共享发展方式上先行先试，走出中心城区城市更新与产城人融合发展的新模式。福田区坚持解放思想，开拓创新，将城市更新放在福田转变经济社会发展方式，推进结构性改革的战略高度，以城市更新打造转型发展的动力源和增长极，提升城市可持续健康发展的竞争力。

　　城市更新带给福田人更多的幸福指数。下沙村改造项目公共配套面积达2.11万平方米，天健工业区更新项目植入小学和文体场所，公益贡献率达四成。地铁三号线南延段已开工建设，将延伸至福田保税区，地铁十号线西延段列入了深圳市轨道交通四期规划，也将延伸至福田保税区，福田保税区白领不再为飞地阻隔烦恼。

　　5年来福田区坚持以人民为中心的发展思想，把民生作为城市更新工作的指南针，按照人人参与、人人尽力、人人享有的要求，在城市更新中提高基本公共服务效率和优质化、均等化水平，促进市民群众共享城市发展成果。让更多居民改善人居环境，共享城市增值红利，共享经济发展成果，不断提高公共服务共建能力和共享水平，提升市民群众的获得感和幸福感。

　　以大视野重构环河套空间

　　8月18日，福田区与香港生产力促进局成立“香港生产力促进局深圳创新及技术中心”合作备忘录签约仪式在福田区举行，标志着双方建立了稳固战略合作伙伴关系。该中心在福田保税区率先成立，是福田区政府最新打造“深港协同创新中心”落户的首个港方科研机构项目，未来也将配合作为深港合作新战略支点的落马洲河套地区发展，成为深港科技合作的重要载体。

　　而该创新中心入驻的长富金茂大厦是福田保税区近年的重点项目，包括多功能及智能化的超高层写字楼宇，总建筑面积21万平方米。伴随着深港河套大开发战略的升温，福田中心区作为深港门户的近水楼台，连连布局。福田构建环河套地区更新统筹规划，提出打造南部深港合作新廊带，推动福田保税区升级改造，推进皇岗口岸货检及周边地区释放用地改造，结合口岸改造启动口岸配套生活区的改造。

　　有专家分析，深港河套大开发将给深圳福田广阔的发展空间，这是一个创新版智慧型的互动合作大平台，其引爆的能量甚至相当于再造一个新前海。而这种创新合作的过程中，产业空间对接须体现先导性和超前性。福田以创新内涵和开放视野重构环河套地区空间资源。

　　2017年1月3日，在香港和广东省及深圳市等多方领导共同见证下，两地签署了《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》，意味着落马洲河套地区这一深港合作的重要平台将驶入开发“快车道”。根据此次签署的《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》，双方同意在河套地区共建“港深创新及科技园”，以创新和科技为主轴，建立重点科研合作基地，并将在园内配套建设相关高等教育、文化创意和其他配套设施。河套地区面积大约87公顷，是目前香港科学园面积的4倍，因此“港深创新及科技园”将成为香港最大的科技创新园区。同时，香港也将支持深圳开发深圳河北侧毗邻河套地区的相关区域，双方优势互补，共同构建具有集聚效应和协同效应的“深港科技创新合作区”。

　　从“一核两廊三带”，到“八组团”布局发展，福田构建产业空间的“四梁八柱”，为深港创新合作提供了足以回旋的腹地。

　　统筹规划保障公众利益

　　城市更新涉及补偿安置、空间规划、公共配套等各种博弈，福田区通过科学规划、顶层设计、源头布局把握各种要素的平衡点，寻找各方利益最大公约数和项目启动的原动力。福田率先开展片区区域融合规划研究，如编制了《金地沙头片区区域融合城市更新规划》，提出了城市更新区域融合、连片改造的全新发展理念，使得城市更新更有效地支撑了城市经济、社会、人文等方面的综合与均衡发展。以该规划成果为指导，确定了金地沙头片区“两轴、两带、两心、十组团”的区域总体功能空间结构，以区域融合的视野规划统筹金地沙头片区2平方公里，包括4个城中村、2个旧工业区及1个旧住宅区的200万平方米的混合区域的未来发展方向。在规划引领下谋定后动，一批城中村改造项目破土动工。截至发稿，石厦新天CBC项目伴随着地铁工程顺利落成，沙嘴一期更新、下梅林虹湾更新项目等均按预期完成，上沙村改造项目正在施工建设。

　　近两年，福田区陆续开展了车公庙片区城市更新统筹规划、八卦岭片区城市更新统筹规划、梅林-彩田片区城市更新统筹规划，坚持协调统筹，使城市更新成为城区一体化发展的有力抓手。在推进城区要素平等交换、合理配置和公共服务均等化，统筹解决城中村、旧工业区转型发展等问题上，取得更大进展。结合更新改造项目实际，统筹规划建设公共租赁房屋、人才房、统筹安置房等各类房屋，既可保障物业收入可持续发展，又可有效化解城市人才居住需要，从根本上推进实现城区一体化发展。

　　天健天骄项目是景田片区首个城市更新项目，被列为深圳市2016年度重大项目，项目承载着中心城区居民对美好生活空间和生态环境的向往，也是深化城区一体化均衡化的示范。该项目更新范围6.8万平方米，其中为城市公益建设提供土地2.6万平方米，包括配建保障性住房39210平方米，占地8700平方米30个班的小学1所，占地2700平方米的9班幼儿园1所及市政道路、公园绿地、文体设施等，总用地贡献率达到43.3%，周边配套将得到极大完善。

　　产业空间成为创新加速器

　　近5年来，华强北4条地铁线带来了约12万平方米的地下商业空间。深圳国际创新中心产业面积达到27.89万平方米，是福田区政府主导的产业集聚地，被称之为福田科技创新的大加速器。深业上城作为福田区大城市更新项目，承担了打造创新型总部经济的重要使命，正成为互联网时代的新型区域金融中心，目前，除太平洋寿险、太平洋产险外，上海银行、赛菲尔珠宝等大型金融机构与产业龙头签约入驻其产业研发大厦T2楼。

　　福田区通过全面开展产业空间拓展排查，2016年和2017年两年全区范围可提供高端产业空间约300万平方米。近5年累计提供近1000万平方米的产业空间，相当于建成了83座招商银行大厦（12万平方米），年均提供产业高端空间近200万平方米。福田的产业空间“紧箍咒”通过城市更新已经化解，有好项目，就有好空间对接。

　　福田区通过“植入式”的方法，提前将产业、事业规划需求统筹到城市更新改造过程中，建立产业项目与产业空间的供需对接机制，牢牢把握辖区城市更新项目产业规划布局的前瞻性、导向性和主动性，为开展产业规划布局与城市更新改造相衔接工作创造有利条件，促进加快重要片区的城市更新进程。到目前为止，已列入产业空间需求库的企业共115家，其中A类（重大）为55家，B类53家，C类7家，并成功嫁接企业落地12家。深圳国际消费电子展示交易中心落户深业上城，实体经济的地盘更加夯实。

　　2017年投入运营的平安国际金融中心为CBD总部大厦“楼王”，高度为592.5米，空间面积达到46.07万平方米。以城市更新项目吸引全球高端资源要素集聚，拓展深化区域更新合作，促进福田产业向全球价值链高端迈进。深圳4家本土世界500强企业，总部落户福田的有3家，包括平安集团、招商银行和正威集团，由此带来相关的总部集群和产业生态。这是福田坚持筑巢引凤，以优质产业空间营造优质综合环境的成果。

　　布局规划建设“深圳金融街”，沿深南大道，东起太平大厦、深交所运营中心，西至香蜜湖和招商银行大厦，纵深扩展涵盖中心区金融总部聚集区和香蜜湖片区，打造深圳金融的“新名片”和“新地标”。加快推进近20栋新建金融楼宇建设、投入使用，增加建筑面积200万平方米以上；利用政策和资金杠杆，调动近80栋高端楼宇业主、物业管理机构、中介招商机构等的积极性，优化楼宇入驻企业布局。

　　文化有魂 城市有根

　　2016年11月13日下午，深圳福田下沙文化广场，金秋龙狮舞福。以“‘一带一路’，共谋共赢”为主题的世界黄氏宗亲总会第十二届第三次恳亲大会开幕典礼在此举行，国家级非物质文化遗产之下沙大盆菜宴演绎民俗文化，大型龙狮表演秀出喜悦和自豪。来自“一带一路”的海外访亲同胞、深圳来深建设者和社区乡亲上万人齐聚下沙品尝乡味乡音，共叙深圳情共筑中国梦。

　　历史文化是城市的灵魂，福田城市更新像爱惜自己的生命一样保护好城市历史文化遗产，传承文化基因。下沙在实施转型升级过程中，十分重视保护城中村文化遗产，走产业和文化融合发展之路，下沙博物馆、黄氏宗祠、文化广场成为滨海文化游的重要资源。岗厦城市更新单元保存和弘扬文天祥爱国情怀，石厦、上梅林、皇岗、福田、新洲等城中村的更新规划中为传承乡情文化根脉预留空间。

　　2017年9月上旬，由福田区城市更新局主办的《当城市遇上传统，当城市爱上传统——如何在城市设计中体现中国特色》系列研讨会在福田区召开。活动邀请了来自城市规划、城市设计、建筑设计、社会发展、本土文化、传统国学研究的学者、专家和公众代表，从传统文化传承和国际创新趋势入手，讨论深圳城市生活空间中的传统文化遗存传承与创新融合的各种可能，探索深圳这座现代城市在规划设计中传统文化表达的有效途径。

　　既要总部经济的金山银山，又要城市生态的绿水青山。福田区坚持绿色发展，谋划“十三五”福田空间新格局。开展《福田区城市更新“十三五”规划》编制，落实区委区政府生态活力高品质城区发展战略。以中心区为发展核心，以笔架山、中心公园休闲运动轴和塘朗山、安托山、园博园、红树林绿地景观轴为生态廊道，以梅林新兴产业带、深南益田金融带、河套福保深港合作新廊带为产业引擎，形成“一心、两轴、三带”的发展新格局。通过城市更新增加辖区优势产业空间，驱动产业创新、优化产业结构。在构筑东西两翼城区山水走廊的基础上，结合新洲河、福田河、深圳河福田段等城区开放空间的改造升级，形成完整的网状公园绿地系统。通过空间结构再调整、优势产业再扩容、生态环境再升级，打造更活力、更实力、更魅力的创新驱动型高品质城区。

　　（文/图 黄青山）

福田城市更新规划样本

　　一、环河套地区更新统筹规划

　　打造南部深港合作新廊带。该片区紧邻深圳市中心，地处深港交界处，包括皇岗、福田两大口岸，拥有专用深港货运通道的福田保税区，地形临河通湾，生态优越。该片区是深圳原特区内罕有的一线湾区宝地，是推动深港产业合作，建设粤港澳大湾区经济带的战略空间。福田区提出该产业走廊定位是，整体打造深港21世纪创新走廊，打造“世界科技强国”的战略平台、深港合作的创新共同体。

　　推进皇岗口岸货检及周边地区释放用地改造，该片区将加强与河套A区的全面对接，差异互补。福田保税区创新升级改造，提升保税区总体开发容量，促进产城融合。

　　二、车公庙片区城市更新统筹规划

　　车公庙片区位于深南大道、广深高速公路、滨河大道、泰然一路围合的区域，面积约为132公顷。车公庙作为未来福田区全面提升区域创新发展能力的重中之重项目，也将积极争取列入市级重点开发建设区域和全市十大未来产业基地。

　　片区统筹规划整体定位为“深圳2049·未来之城”，并开创性地提出了“大规模产业片区统筹式更新”、“产业为先导的定制式更新”“立体、复合式的整体型城市开发”“高房价下捍卫低成本产业空间”及“引领新技术潮流、新生活方式的智慧型城市开发与运营典范”的五大统筹目标。

　　三、梅林-彩田片区城市更新统筹规划

　　梅林-彩田片区位于福田中心区北部门户，深港中轴北延重要节点，周边坐拥塘朗山、笔架山和莲花山生态景观资源。梅彩片区未来发展定位为梅彩中轴智慧城，体现全球视野、汇聚中国智慧、彰显福田基因。

　　根据规划，梅林-彩田片区将着力实施55个重点项目，总投资约360亿元，到2020年，供给侧结构性改革成效凸显，企业生产经营环境显著改善，片区环境品质大幅提升，经济效益快速增长。

　　四、八卦岭片区城市更新统筹规划

　　八卦岭片区位于福田CBD核心地区的外延区，地处福田、罗湖两区的交界地带，是深圳北拓和东进发展战略的新支点。

　　八卦岭片区未来将聚集金融科技总部及研发企业，打造为国家级金融科技先导试验区，成为创新、创业、创智三创融合的科技产业与金融产业蓬勃发展的高岭。在八卦岭片区形成金融类科技研发区、创新科技产业区、新媒体产业园、活力生活区和商务配套区等多种产业分区以及多个产业平台。

长城开发彩田工业园城市更新内院半鸟瞰

车公庙片区未来蓝图

上沙村城市更新单元规划商业内街效果图

八卦岭更新单元效果图

　　福田区部分城市更新项目情况表