区十八届人大四次会议关于在社区居民委员会内增设业主大会服务部来代行辖区内各个小区业委会职责的建议（第99号）答复

代表姓名：李文胜

建议内容：

最近几年，随着小区业主委员会的普遍成立，业委会胡乱作为的问题逐渐暴露出来。这一问题如果长期得不到解决，将严重影响住宅小区的和谐建设。更严重的问题是小区业委会利用小区的公共利益进行权利寻租、利益输送、以权谋私的情况在损害广大业主利益的同时，阻碍物业服务行业的健康发展。针对上述业委会乱作为的问题，我认为问题的根源是属地政府对小区业委会监管的缺失，才造成了小区业委会不按照物业管理条例的规定程序来决定小区内的公共事务。从最早的一部《物业管理条例》规定的小区业委会的职责不难看出，业主委员会原本是业主大会的执行机构，业主委员会本身并没有任何小区公共事务的决定权，按照《民法典》、《物业管理条例》的规定：业主共同决定的事项都是在业主大会的框架内，按表决规定开会决定。然而在实践中，因为业委会的监管缺失，本应由业主大会决定的业主共同决定的事项，业委会几个人不开会就擅自决定了。这种现象和问题说的严重点，可以认定为业委会涉嫌违法。那么，业主委员会到底有哪些法定职责呢？

《辽宁省物业管理条例》第三十四条：业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

从辽宁省物业管理条例对小区业主委员会的表述来看，简单概括起来，业委会的职责主要有三个方面：

第一、组织召开业主大会。

第二、落实执行业主大会的决定。

第三、配合和监督物业公司履行《物业服务合同》。

这三方面主要职责更多体现的是组织、监督、执行等事物性工作。为了把这些事务性的工作做到位，我认为可以充分发挥社区委员会的职能，在社会委员会中增设辖区“业主大会服务部”，设专职主任1名，兼职副主任若干名，来开展辖区内各个住宅小区的业主大会服务工作以及对各个小区业主委员会的监督和管理。条件成熟的住宅小区，还可以按照《辽宁省物业管理条例》的相关规定，通过履行业主大会法定程序来确定由属地社区“业主大会服务部”来代行小区业主委员会法定职责。为此，我建议在社区委员会中增设“业主大会服务部”来代行辖区内各个小区业委会职责。

承办单位：皇姑区房产局

经办人：侯建民

联系电话：86056278

办复情况:

李文胜代表：

您提出的“关于在社区居民委员会内增设‘业主大会服务部’来代行辖区内各个小区业委会职责的建议”已收悉，现答复如下：

您提出的建议非常好，非常及时。

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《民法典》对于业主大会的职责和效力做了如下规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

由于我局只是执行市政府及市房产局政策文件的指导部门,没有权利制定相关政策文件.我局已将您的建议向上级主管部门汇报。

我局作为政府职能部门将积极配合做好指导、宣传工作，力争让百姓满意，政府放心，为促进皇姑的和谐发展而努力工作。

感谢您对皇姑区房产局工作的监督与支持。

皇姑区房产局

2021年6月1日

撰稿人：侯建民

审核人：张文宁