电梯老旧频坏楼道杂物堵塞却无力改善物业服务探索酬金制推动居民自管自治

　　杨浦区四平路街道控江路1700号银杨大楼建成已近20年，楼下是工商银行办公场所，楼上是工行职工居住，曾经一片和睦。然而，因为物业费与经营成本倒挂、收缴不力、没有成立业委会因此无法使用维修基金等种种原因，设施设备年久失修却无法大修，电梯频频损坏，楼道则被杂物堵塞，居民怨声载道已有多年。近日，这里却变了样子，楼道宽敞畅通，垃圾房外整洁无物，居住面貌焕然一新。带来这一改变的，正是四平路街道正在积极探索的物业服务“酬金制”改革。在银杨大楼等数个小区获得成效后，这一制度还将向更多具备条件的小区推广，推动居民区自管自治，实现安居乐业。

　　银杨大楼垃圾房新旧对比图

　　居委会、业委会和物业是社区治理的“三驾马车”，三者形成合力，小区的精细化管理才能上台阶。过去，在银杨大楼，“三驾马车”却恰恰缺少了“一驾半”。据四平路街道办事处房办相关负责人介绍，银杨大楼物业一直由工商银行鞍山支行统一管理，起初，人力财力都很充足，服务也不掉链子。后来，由于种种原因，业委会迟迟未成立，不能动用维修基金，再加上物业公司等实际情况发生变更，物业收入难以保证，服务质量每况愈下。尽管居委会长期开展协调工作，小区居住品质仍不断下滑，居民对物业和工商银行都是怨声载道，更担心发生安全事故。

　　从去年开始，四平路街道牵头相关职能部门与工商银行杨浦支行多次协商，最终决定，首先从最紧要的问题着手，让工商银行开辟应急通道，应对3部电梯同时故障造成的居民出行困难问题，并安装监控、消防、围栏、扶手、光源、防撞条等安全设施，加强安保人员，确保通道安全。工行还同意出资对银杨大楼3部电梯依次进行维修，消除电梯近20年没有大修过的安全隐患，解除居民安全之忧。

　　之后，四平路街道职能部门又牵头指导，开展大量工作，终于在今年3月选举产生了第一届业委会。不久前，银杨大楼召开业主大会，选聘新物业公司。这次，物业服务尝试使用了一种全新模式——酬金制。

　　银杨大楼的大厅如今十分整洁。孙云 摄

　　四平路与过去物业公司的承包式经营、自负盈亏不同，新进场的物业公司领取固定酬金，真正成了居民们聘用的专业“保姆”、职业“管家”。自从改变模式后，物业公司收取的停车费等公益性收入再也不能“打闷包”，使用维修费用也要经过业委会审核同意，账目更加透明，居民更多参与自管自治，对物业的信任度大大提升。同时，物业成为领取固定报酬的职业“管家”后，也减少了许多超越其能力和权责范围的责任，不再总是成为“众矢之的”，居民对物业服务的满意度也明显提升。新模式实行仅短短一个半月时间，银杨大楼居民物业费的缴纳情况已从过去的约65%大幅提升到约85%，居民们用按时缴纳物业费的实际行动给新模式点了赞。

　　新民晚报记者 孙云

　　记者手记

　　银杨大楼碰到的物业管理问题既有特性，又具有共性。在杨浦乃至全市的许多小区，因为体量迷你、物业收费低廉、小区进入维护更新高峰期等许多原因，物业管理都碰到了许多难题，不仅造成物业和业委会、居民产生纠纷，甚至出现上诉法院、物业抛盘等情况，成为社区管理的不和谐因素。近年来，一些小区通过党建引领，积极探索自管制、酬金制、破墙“团购”等物业管理新模式，不少已取得积极效果。在四平路街道，银杨大楼的酬金制模式已开始在合适的小区进行复制推广，其他地区也可以借鉴并因地制宜地探索个性化管理之道，让居民生活得更有获得感。