央行房贷新政昨起执行岛城部分银行等待细则明确两焦点

                                                                                   　　青岛日报讯   央行房贷新政昨起执行。央行上周三决定，10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。据此决定，从昨日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
　　中国人民银行行长周小川日前表示，央行将继续实行灵活审慎的货币政策，其中就包括下一步将简化和规范住房贷款制度。
　　记者获悉，到昨天傍晚，除光大银行青岛分行已接到总行实施细则外，工行、建行、交行等大部分银行还未接到实施细则，预计近日将陆续接到并开始实施细则。
　　促进房地产信贷市场平稳运行
　　面对国际金融危机的愈演愈烈，面对楼市的持续低迷，上周三，央行宣布调整房贷政策。央行发言人称此举是为应对国际金融危机对中国可能产生的影响，支持扩大内需，保障民生。
　　央行房贷新政主要内容包括：一是商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。四是汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
　　央行发言人表示，金融机构将继续在贷款利率、首付款比例等方面支持合理的个人住房贷款需求。按照此次出台政策的要求，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，体现了保障和改善民生的原则。对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
　　上周日，央行行长周小川在十一届全国人大常委会第五次会议作***关于加强金融宏观调控情况的报告时说，央行将加强对房地产金融的监测，改进房地产金融服务。建立健全房地产金融监测机制，密切***房地产市场发展态势。简化和规范住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策。引导商业银行科学评估房地产业的风险，在完善风险控制的前提下，进一步改进金融服务，支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。
　　新政实施还需要细则
　　在一系列房贷新政出台后，如何实施成了银行的难题。记者自岛城各家商业银行了解到，目前大部分银行尚未收到总行关于房贷新政的实施细则，但相关细则将于这两天陆续出台。 银行界人士普遍认为，房贷新政的细则将围绕两个焦点进行解释：“什么是改善型普通自住房”和“旧房贷利率如何执行”。
　　“从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房。”一家股份制银行的负责人称，但最终解释还需要看总行的文件。
　　对于已经办理的房贷是否执行以及何时执行新利率的问题，建设银行青岛市分行相关人士告诉记者，对于已经发放的个人住房贷款，建行对其利率调整取决于两个因素，一是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。二是银行根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等风险因素综合评估的结果。建设银行将在合同重新定价日（一般在每年1月1日）按照合同约定和综合评估结果进行确定。
　　但是，如果客户有以下情况的，将不能调整利率浮动比例：一是借款人在建行的贷款近两年内有不良贷款记录的；二是在合同重新定价日时，借款人的个人住房贷款有拖欠余额或存在其他违约情形的；三是在合同重新定价日时，借款人在我行有两笔以上尚未结清的个人住房贷款的。
　　据了解，自从10月22日央行公布房贷新政以来，我市多数银行都延缓了正在进行的房贷业务，等待具体细则出台后重审信贷条件，希望给购房者更多信贷优惠。
　　岛城房市成交低迷
　　进入2008年，房地产市场持续低迷成为不争的事实，观望，持币待购成为大部分人的共识。一家房地产中介的工作人员告诉记者，原来我们在崂山区二手房的成交量在150套/月，而现在只有15-10套/月，我们家的成交量占崂山区的20%左右。
　　人民银行青岛市中心支行第三季度问卷调查显示，本季居民购房意愿占12.25%，较上季下降了0.25个百分点，购房意愿创出了此项调查的历史新低。
　　楼市的持续低迷带来的直接影响就是个人住房贷款增长缓慢。2008年以来，各家商业银行的个人房贷业务都呈现下降趋势。统计显示，截止到7月末，青岛辖区内金融机构个人消费贷款余额506.54亿元，比上月仅增0.86亿元，同比少增10.***亿元。其中个人住房贷款比上月增加0.***亿元，同比少增8.23亿元。整个上半年，个人住房贷款新增20.9亿元，同比少增11.3亿元。