深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定政策解读

　　1、为什么要出台《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》？

　　答：按照我市城市更新实施程序，拆除重建类城市更新单元列入更新单元计划后需进行土地信息核查工作，部分更新单元还涉及核发权属认定的处理意见书及历史用地处置，作为该更新单元后续规划审批、完善土地征（转）手续、地价测算的基础。目前，土地信息核查、历史用地处置的相关政策文件已到期，根据国家、省关于“三旧”改造的最新政策和我市城市更新“强区放权”改革部署，结合实际工作，有必要制订城市更新土地信息核查及历史用地处置规定，并进一步落实国家、省的最新政策，优化办理程序、简化办理内容、明晰办理规则，以规范城市更新审批程序、推动城市更新实施。为此，我委起草了《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（以下简称《规定》），充分征求了各区、各部门及社会公众意见，经市政府同意后予以印发，于12月1日起实施。

　　《规定》实施后，原《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号、以下简称《暂行规定》）、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）》（深规土〔2013〕295号、以下简称《操作规程》）同时失效。

　　2、与《暂行规定》《操作规程》相比，《规定》主要做了哪些修改？

　　答：《规定》共十五条，在继承原有政策主要条款的同时，进一步从落实最新政策、简化审批内容和材料要求、优化工作程序和手续等方面进行了修改完善，主要包括：（1）简化土地、建筑物权属认定的手续；（2）在信息核查中取消建筑物信息核查内容；（3）明确历史用地处置范围的具体要求，按照国家、省政策规定将历史用地处置的用地行为时间要求调整为2009年12月31日前；（4）取消历史用地处置“所在街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见”的申请材料；（5）理顺历史用地处置与更新单元规划的流程关系；（6）明确更新单元规划已批准项目的历史用地处置要求；（7）根据城市更新“强区放权”改革决定调整工作主体职责。

　　3、在土地、建筑物权属认定方面，《规定》具体是如何修订的？

　　答：本次《规定》制订过程中，结合城市更新单元的实施特点，为提升城市更新实施效率，《规定》明确了权属认定中可简化手续的具体情形和可简化的具体手续。对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，在权属认定中无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。《规定》还对权属认定过程中涉及的罚款、地价、契税缴交要求进行了明确。

　　4、《规定》为什么取消建筑物信息核查内容？

　　答：考虑现状建筑面积主要依据申报主体提交的现状测绘报告确定，根据各区反馈意见，为保证政策条文与实际工作的一致，《规定》规定了城市更新单元土地信息核查的申请、审查及核查内容要求，取消了信息核查中的建筑物核查内容，相应删除了申请材料、核查复函中与建筑物相关的内容。

　　5、哪些用地可以纳入历史用地处置范围进行处置？

　　答：城市更新单元拆除范围内用地手续不完善的建成区，同时符合下列要求的，可申请纳入历史用地处置范围：1.未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿的（协议明确土地或者建筑物不再补偿的，不属于“未作补偿”情形）；2.用地行为发生在2009年12月31日之前。

　　已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得纳入历史用地处置范围。

　　6、原《暂行规定》发布前更新单元规划已批准的城市更新项目能进行历史用地处置吗？有什么具体要求？

　　答：能。根据《规定》，对于原《暂行规定》发布前（2013年5月17日前）已批准更新单元规划但尚未进行历史用地处置的城市更新单元，《规定》进一步规定了此类项目申请历史用地处置需在实施主体办理开发建设用地审批前。为保证因落实历史用地处置意见而进行城市更新单元规划修改的可操作性，《规定》也明确：如因落实处置意见书的土地处置方案，需增加已批城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地面积的，应按照有关规定申请修改城市更新单元规划，减少开发建设用地面积，开发建设用地的规划容积不变。

　　7、历史用地处置中交由继受单位进行城市更新的用地比例是怎么规定的？

　　答：对历史用地处置中交由继受单位进行城市更新的用地比例，本次《规定》制订过程中并未进行调整，仍按照《暂行措施》的相关规定执行。即区分一般更新单元与重点更新单元分别确定（见下表）。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》及其实施细则等政策文件的要求将不少于15%的土地无偿移交政府。前述移交政府土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。

　　拆除重建类城市更新项目历史用地处置比例表