蓬溪县试点推行货币化安置观察

　　货币化安置支点的撬动效应

　　——蓬溪县试点推行货币化安置观察

　　6月7日中午，蓬溪县高级中学响起高考语文考试结束的钟声。学校对面，卓筒春天小区内忙碌了一个早上的夏凯也准备离开小区回到他的出租房里。

　　“过几天就能搬到这里的新家了，终于不用再租房住了。”看了一眼刚打扫干净的新房，夏凯的脸上满是喜悦。

　　2015年，蓬溪县启动棚改货币化安置。拆迁安置户夏凯以低于市场价200元/平方米的价格选购了卓筒春天小区内一套114平米的住房。毗邻县城最大学校，距离医院和大型农贸市场不过1、2分钟车程，对于住了大半辈子砖瓦房的夏凯来说，是做梦都想不到的。

　　在蓬溪，夏凯只是货币化安置的一个缩影。通过规范操作、优化流程、强化保障，蓬溪县探索实施了“四方谈判、一站办理”等机制。2015年，蓬溪县实施货币化安置568套，消化存量商品房3.1万平方米，占县城商品房同期销售总面积的26.7%，当年直接节约过渡安置费400余万元，节省安置房建设用地指标42.5亩，在推进拆迁安置中将去房地产库存、保障性住房相结合，走出了一条安置群众、开发商、政府多方共赢的新路子。

　　平台打造 拆迁安置市场做主

　　走进蓬溪县棚改居民自主购房服务中心，12个楼盘的展板整齐地排列在大厅内。地段、户型、楼层……每个楼盘所能选购的房屋资料被详细地标注在上面。

　　“来这里选房子就像走进了购房超市，不用东奔西跑，还能以低于市场价的价格买到商品房。”2015年，拆迁安置户邓如会在这里选中了蓬溪较大的一个楼盘的一套房子。在他看来，货币安置改变了过去居住的环境。而在决策者看来，货币化安置已成为保障民生，促进县域经济社会发展的一项重要举措。

　　数据显示，蓬溪县每年用于已建成安置房的运行维护费达百万元以上，棚户区改造待安置面积达47万平方米，每年支付安置过渡费高达2700万元。另一方面，2015年，蓬溪县城商品住房库存达28万平方米，“去库存”任务十分艰巨。

　　在这种双向需求中，货币化安置应运而生。

　　货币化安置打破了过去“就地安置”的传统，由政府在全县范围内房产项目中筛选一批配套完善、品质上乘并取得商品房预售许可证的商品房，通过社会房地产价格评估机构对县城商品房及政府拟建房分别进行评估后得出货币化安置基准价，以低于市场价的价格吸引棚改群众实施货币化安置。

　　在棚改货币化安置过程中，搭建购房交易平台成了安置的第一步。

　　“要让老百姓信任，又要符合相关政策，还得有商业楼盘和银行参与，这就决定了货币化安置只能走市场渠道。”县住建局副局长杨雪君说。

　　为此，县政府通过蓬溪发展投资有限责任公司搭建平台，将安置工作转变为安置对象与开发商的市场交易行为，政府承担组织谈判，兑现安置资金和制定优惠政策、过程监管等责任，避免了政府违反采购规定，扰乱市场。

　　自主选择 住哪里百姓说了算

　　货币化安置如何确定基准价？蓬溪县将决定权交给了第三方社会服务机构。通过5家评估机构的评估并最大程度保障老百姓利益，2015年蓬溪县货币化安置基准价为3080/平方米。

　　与此同时，蓬溪县组织县域内取得商品房预售许可证且愿意参与货币化安置的商业楼盘进行四方谈判。在综合买卖实际成交金额的基础上下浮约10%，进入棚改居民自主购房交易中心。

　　“这就是为什么群众能够以低于市场价的价格买到商品房。去年，全县货币化安置对象为586户，我们提供的房源达2000套。供大于求的方式切实保障了居民选房的自主权。”杨雪君说，货币化安置最大的难题在于平衡各方利益。提高安置基准价保障了老百姓的利益，降低房价虽然表面上是房地产商在让利，但综合销售周期、库存量、运营成本以及同期银行利息，房地产商在货币化安置中也能获得收益。“找准群众和开发商的利益平衡点，才能确保政策落地落实。”

　　在实际安置中，安置对象可以自愿选择商品房、直接结算两种安置方式。为达到“去库存”目的，选择商品房安置的对象，有团购、自购的自主选择权，自购由政府按照基准价及优惠政策兑现，不足部分由安置对象自行承担，超出部分安置对象自得。

　　为推进货币化安置，蓬溪县成立了由书记、县长任组长，县委县政府分管领导任副组长的推进协调机构，相关县领导还专门带队，***为安置群众讲解政策，受到安置群众、开发商的普遍欢迎。2015年，蓬溪县直接货币安置267套，商品房安置301套，购房转化率达到52.3%。

　　算好总账 政府花小钱办大事

　　货币化安置意味着大量资金一次性投入。怎样***棚改资金缺口？蓬溪县抢抓国家开发银行支持棚户区改造的机遇，选择了以政策性贷款推动棚改工作。由县财政统筹解决3000万元，并争取国开行贷款1.5亿元。

　　杨雪君给记者算了一笔账。以拆迁过渡费为例，第25个月后的过渡费为6元/平米，加上2元奖励，实际过渡费为8元/平米。以一套房100平米计算，一年的过渡费为9600元。而安置房的修建时间为3-4年，包含建设成本、土地成本以及后期的大修资金和物业管理，1套100平米的房子在这几年为政府增加的成本为4万元左右。货币化安置直接减少4万元成本，极大地节约了财政投入。“意味着政府只需花3000万元，就能办1.6亿元的事。”

　　按照相关部署，2016年，全市货币化安置率将达到70%，蓬溪县提出今年货币化安置率要达到100%，在全市率先迈出了货币化安置的坚实步伐。

　　（记者 颜朝辉）