区十八届人大四次会议关于老旧小区保障型物业完善各方职责细节的建议（第42号）答复

代表姓名：杨明山、由超

建议内容：

随着民生问题得到各级政府与社会的高度重视，老旧弃管小区也纳入了保障型物业管理范围内，引入物业让弃管小区有人管，提升了老旧小区居民生活质量。但因为这一政策刚刚起步，保障型物业收费标准、责任、有关职能部门的职责等问题落实中有许多细节还有待完善，现提出如下建议

一是统一标准消除群众困惑。希望有关部门能协调各保障型物业公司，对于保障型物业服务标准，收费标准进一步规范化，细化，减少居民疑虑。

二是明确各方责任。1、相关部门的责任:对于已进驻的保障型物业应加快承担起对服务小区的责任落实，有关职能部门应对于进驻保障型物业物业公司与现保洁公司的关系定位、责任进一步明确。减少小区内“各自为战”的服务管理单位，避免责任不清，互相推诿。2、主动担当作为:因为扫保不到位，主管部门、还是第三方拍照反馈都应直接对接保洁公司或物业公司，不应再以属地管理的借口发到街道、街道转社区自治组织、社区自治组织再告诉保洁员。层层推责到社区，变相转嫁责任加重自治组织工作人员负担。

三是加快已有的物业管理文件落实。1、根据沈阳市人民政府办公厅关于提升住宅区综合管理水平的实施意见沈政办发2018 68号文件，要求积极推进部门职责进小区。房产执法、公安、发展改革、司法、文体等部门以及水、电、气、供暖等单位，要按照职责分工制定旧住宅区管理服务“责任清单”，有效解决职能交叉和监管缺失问题。“责任清单”要在旧住宅区内公示。希望文件要积极落到实处，并公布职能部门服务电话号码，涉及相关部门责任的，居民可以第一时间找到责任单位。2、根据沈阳市人民政府办公关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见沈政办发2018 68号文件，要求进一步强化属地管理责任。区政府和街道对属地内的旧住宅区综合管理工作负主体责任。街道要设立物业管理机构，配备物业专管员，指导社区建立环境与物业管理委员会。

一方面有关部门要协助街道基层政府设立物业管理机构明确责任，另一方面要给街道配备或是培训现有工作人员使之真正具备物业管理法律知识和指导社区、物业服务居民能力。也应建立区级物业管理保障指导机构，街道物管工作人员无能力协调解决的事项，有更上一级的快速解决解感渠道。

承办单位：皇姑区房产局

经办人：     侯建民

联系电话：86056278

办复情况:

杨明山、由超代表：

您们提出的“关于老旧小区保障型物业完善各方职责细节的建议”收悉，现答复如下：

您们提出的建议非常好，非常及时。

我局不是政策、法规制定机构，我们已将您的建议上报有关某部门，如能按照您的建议进行修改、完善，将认真组织实施落实。依据《辽宁省物业管理条例》第六条街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作；（四）协调和指导老旧住宅区物业管理工作；（五）协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。第五十条业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。

综上，保障型物业服务统一标准,应由街道办事处、社区或业主委员会在与选聘的物业服务企业签订物业服务合同条款具体体现。

将保障型物业纳入规范化管理，落实《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》，定期开展考评工作，健全物业企业进入和退出机制，严把物业企业招标和《物业服务合同》备案工作。充分发挥街道、社区、业主委员会、居民对物业服务企业的监督作用，建立群众评价制度，组织街道、社区、业主委员会、居民评议业委会和物业企业服务情况，评议结果作为业委会考核评价和物业企业信用评价管理的重要依据。定期对物业企业进行诚信考核，“守信联合激励，失信联合惩戒；建立失信黑名单”，黑名单物业企业禁止参与招投标和承接新的物业管理项目。并上报市小区办在“沈阳物业网”上予以警示性公示。

下步工作重点：住宅小区服务部依据《省、市物业管理条例》和《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》，对辖区内物业服务企业(住宅管理项目)和项目负责人按照百分制进行考核评分，并结合日常巡查及扣分情况，每季度公布一次全区排名和“红黑榜”。公布排名和“红黑榜”的同时，我局也将责令进入“黑榜”的物业服务企业立即开展自查自纠，及时落实整改，并书面反馈整改情况。

为贯彻落实市委、市政府会议精神，做好民生改善工作，以提升居民的居住品质，强化后续管理，实现旧住宅区全面提升，按照区委、区政府的工作部署，省、市《物业管理条例》等法律法规，并结合我区实际，实施皇姑区旧住宅物业管理与辽交投合作方案，多谋民生之力、多解民生之忧,给园区居民创建整洁、文明、舒适、安全的居住和生活环境。

依据《沈阳市人民政府办公厅关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》沈政办发〔2018〕68号第二章 (七)业主大会执行机构的产生及组织形式。对经街道指导后仍不能成立业主大会的旧住宅区，可由街道指导社区临时代行业主委员会职责。(九)简化选聘管理服务主体程序。提倡物业服务早期介入，管理服务主体在征得业主大会执行机构同意后，可采取先期介入、先行服务或先整治改造、后物业接管的方式，提前介入旧住宅区改造和管理。

在旧住宅区改造竣工交付使用后，经住宅小区服务部指导由属地街道办事处、社区依据《省、市物业管理条例》《沈阳市人民政府办公厅关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》（沈政办发〔2018〕68号）和关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房[2009]274号）等文件规定,并结合园区的实际情况，由社区以书面征求意见形式组织全体业主，就聘请辽交投物业管理有限公司对园区进行保障型物业管理服务、园区管理服务、停车管理办法及收费标准事项征求了全体业主意见，经双二分之一以上业主同意签订服务合同，交由辽交投保障型物业公司进行封闭式管理。同时，住宅小区服务部不定期邀请沈阳市房产局物业处和沈阳市业主委员会协会，组织开展区属10个街道办事处、所属128个社区参加，共计9场培训会，现场讲解普及《民法典》《辽宁省物业管理条例》及相关的法律法规知识，对街道办事处、社区在筹备组建业委会相关工作中存在的问题进行政策解答和指导，使街道办事处、社区工作人员能够更加明晰业委会工作方面的相关规定。同时，住宅小区服务部定期（周三）组织物业服务管理人员对法律法规进行系统的学习。积极开展一线工作人员业务培训，使之能充分掌握运用好相关法律法规，提高业委会筹备、组建换届工作中指导工作能力，做好指导宣等工作，全面提升辖区内物业企业的服务水平，推进落实住宅区城市精细化管理工作。

同时，为了更有效的解决物业纠纷，住宅小区服务部组织街道办事处、社区、物业服务企业和业主代表参加10余场物业服务调解活动座谈，积极调解、督促、指导物业企业与街道办事处、社区和业委会，对物业与业主之间存在的矛盾，充分发挥各街道办事处、社区人民调解委员会的作用，将民间矛盾立足于社区解决，有效维护社会稳定，使社区居民享有更多获得感和幸福感，为促进社会治理和城市精细化管理工作有序推进提供有效的保证。

下步工作重点：住宅小区服务部指导属地街道办事处、社区，以旧住宅区居民关心的实际问题和日常服务的需要为切入点，切实解决居民关注的热点、难点问题，确保旧住宅区内秩序井然。保障型物业公司受业主委员会和社区双重监督，对于保障型物业公司因管理不善使园区造成较大损失的，可经业主大会通过对保障型物业公司实施解聘。

我局作为政府职能部门会积极配合街道办事处、社区做好指导、宣传工作，力争让百姓满意，政府放心，为促进皇姑的和谐发展而努力工作。

感谢您们对皇姑区房产局工作的监督与支持。

皇姑区房产局  

2021年5月25日

撰稿人：陈  琦

审核人：张文宁