从案件频发到零报警率这个复杂社区为平安治理给出长寿答案

“真是旧貌换新颜，看到小区发展越来越好，很庆幸当时自己没有搬走。”

“从刚开始的担心到现在的舒心，真是越住越安心。”

“没想到这个已经使用了20多年的楼宇，又焕发了新的活力。”

让居民和商务楼业主们称赞不已的地方，正是位于长寿路街道东南部的圣天地。

圣天地小区概貌

让人没想到的是，如今大家口中的“平安美丽家园”，昔日竟是个“鱼龙混杂”、治安问题高发、管理难度大的综合性全开放式社区。那么，有着特殊“生态”的圣天地是如何实现逆袭的呢？

圣天地是大自鸣钟商圈改造中最先立起来的商务楼之一，由世纪商务大厦和银座企业中心2幢办公楼、圣天地公寓2幢1060户小户型住宅楼和1幢有LOFT性质、商住两用的圣天地商务楼组成。

自第一幢楼宇建造到最后一幢楼宇竣工，历时11年，近1600名业主，产权多元，且投资业主多、自住业主少，因房屋层层转包从而产生诸多管理乱象，治安案件多发。

圣天地小区公寓俯视图

全域开放、不设围墙，又临近地铁、大型商超，人员出入结构混杂，烧烤摊、水果摊等各样摊位“闯”进小区。

“因为物业没有执法权，无法制止小商贩进入小区，胡乱摆摊的情况很严重，乱扔垃圾、满地油迹、影响正常车辆出行等，一时间‘闻不得’‘看不得’，接到了很多的投诉。”圣天地的物业经理孙蒙佳无奈表示，随着时间的推移，路面损坏、外墙脱落、电梯故障等公共区域的维修问题也“浮出水面”，“脏乱差”一度成为圣天地难以扯下的标签。

上海市公安局排查小区住户

针对这一系列的老大难安全隐患，圣天地物业也曾绞尽脑汁，千方百计***难题，但收效甚微。“首先是物业公司没有执法权，在业主大会和业委会成立前，没有一个主体组织去支持；其次是没有足够的经费进行维修；再者没有一个治理环境可以去落实，管理难度非常大。”据孙蒙佳介绍，物业多次尝试进行治理，但只能维持短期效果，很快就会被“打回原形”。

业委会、居委会、物业公司与公安局合影

虽然5幢楼宇是分期开发且性质不同，但有近一半的设施设备是区域共享，许多需要共同决策的治理问题仅靠物业是不可能的，只有将5幢楼“拢”在一起，把区域自治摆到台面上来，才能将“根治”区域问题变得有迹可循。于是，成立业主大会、业委会的想法应运而生，并被提上日程。

业委会走访住户

大胆探索，成立全区首个商住楼业委会

成立由商务楼和住宅楼共同组成，超1600户业主数量的混合型业主大会和业委会是普陀区都没有过的先例，一切都是摸着石头过河。

在成立初期就遇到了一个大难题：最早建造的世纪商务大厦，由于建造时间久远，没有筹集过维修资金，无法成立业主大会和业委会，筹集该幢楼宇的维修资金便成了首要任务。

业委会、居委会和物业公司共同商讨小区建设

“整个过程相当于是‘摸着石头过河’，没有可以借鉴的案例，我们在大政策的环境下进行指导、指导唱票流程是否规范等，共同推动业主大会、业委会启动的进程。”长寿路街道平安办四级主任科员谢军说道。

开会商讨小区治安问题

业主大会和业委会成立以后，针对区域治安案件高发、人员结构复杂等问题，按照街道和长寿派出所提出的“智慧社区”建设要求和指导性意见，通过召开业主大会，经由三分之二以上业主同意后，自筹资金160万，投入380多个智能高清探头，对区域内安防系统、出入管理系统、停车管理系统、中央控制室建设等进行了全面改造。

小区楼道内监控探头

小区道路监控

监控中央控制中心

所有的路口、广场、电梯内、楼道等都增加了人脸抓拍系统，有智能化探头做覆盖，在圣天地公寓底层建设了80平方米的安防监控中心，与公安系统智能联网，推动数据共享，打造“平安楼宇”、“智慧楼宇”。

小区车库入口

“五治换三心”，激活楼宇自治热情

根据去年普陀区在全区商务楼宇中推出的“五治”融合，圣天地形成了全新治理理念、模式和目标，即“五治换三心，共绘同心圆”。“五治”指政治、法治、德治、自治、智治手段；“三心”指落户安心、居住放心、生活舒心。

业主与物业商讨小区管理问题

“通过整体的区域自治，安防系统的升级、党建引领、德治和法治的建设，还有物业公司跨前服务，和公安、派出所联合打造一个红色物业等，整个区域质量都向上抬了一个大台阶。”孙蒙佳欣慰道。

在政治引领上，遵循党建引领，充分发挥红色物业党建、两新组织党建优势，有效调动区域内商务楼宇、重点企业、社会组织、物业公司等多元主体参与楼宇治理。针对楼宇治理，横向搭建楼宇“红色议事厅”，纵向组建“1+2+N”的楼宇治理党建组织架构，推动楼宇更好发展。

在法治保障上，根据普陀区针对商务楼宇物业的指导性文件，制订了《银座企业中心管理公约》，对楼宇内规范经营、行为秩序、疫情防控等建立起共同遵守的内部“法规”。

租户入住严格登记

在德治感化上，坚持共建共治共享理念，开展相关社区活动，设置文化墙；在自治强基上，开创首个混合型业主大会和业委会。

在智治赋能上，由物业公司和业主共同出资400多万，对楼宇进行升级改造，如更新探头设备、消防系统，加装门禁道闸系统、访客管理系统，并在区统一部署下，建立了“人房企”数据库，确保对楼宇內企业、人员底数清、情况明，大大降低了楼宇安全管理隐患。一系列智能设备的投入，使已经使用十几年的楼宇，又焕发了新的活力。

楼宇内文化墙

如今，宽阔整洁的柏油路、坐落有序的保安亭、内容多样的宣传牌等无不在“诉说”着昔日“脏乱差”的场景已经不复存在，取而代之的是安全、干净、和谐、友爱的“平安楼宇”、“美丽家园”。

越来越多的业主参与到了区域自治中来，成为靠谱的“第二梯队”，在平安建设、垃圾分类、疫情防控等都能看到他们的身影，打破了以往“置身事外”的参与困局。

小区垃圾投放点

公寓大厅环境优美

公寓内快递柜

在接下来的时间里，圣天地会紧跟时代的脚步，不断探索、完善治理手段，提供更精细化的社区服务，打造成全能治理样板。