疫情影响下房产租赁租金减免及合同解除的法律问题

话题导入:

主持人：新冠肺炎疫情给生产生活秩序带来冲击，涉疫情纠纷的民商事案件频发，其中房产租赁纠纷是受疫情影响较大的纠纷类型，今天我们请广东本力律师事务所林焕鹏律师给我们讲下疫情影响下房产租赁租金减免及合同解除的法律问题。首先我们来看近日广东省高级人民法院发布的一则疫情期间房屋租赁合同纠纷案例。

一年前，黄某租赁朱某商铺用于经营美术教育培训机构，双方签订租赁合同，租赁期从2019年2月22日至2020年2月底。1月24日，广州市教育局明令禁止全市校外教育培训机构开展线下培训活动。为配合疫情防控，黄某关闭了美术教育培训机构，并于2月3日以疫情不可抗力致合同不能履行为由，要求2月份租金按使用天数折算。2月4日，黄某搬离房屋，并向朱某发送房屋清场视频和图片。此后，朱某未到现场检查清场情况，并要求黄某缴纳2月份租金及物业费。黄某一气之下将朱某诉至法院，要求2月份房租按实际使用天数4天折算缴纳，并返还房屋租赁保证金。

主持人：林律师，这个案子的处理情况最后怎么样？

林律师：这个案子最后在法院的调解下，双方当事人同意各退一步，并达成了调解协议：黄某先行清空租赁商铺，商铺2月份房租及物业费由双方平摊，直接在商铺保证金里扣除，朱某退还黄某剩余保证金。3月18日，法官安排两人分别签署调解协议。至此，该起纠纷圆满化解。

主持人：从上面的案例我们可以看出，受疫情影响的确会产生不少关于房产租赁方面的纠纷，林律师给我们讲讲实践中疫情引发房产租赁纠纷的常见类型。

林律师：好的，根据此次新冠肺炎疫情对房屋租赁市场的影响，此次疫情常见的房屋租赁合同纠纷主要类型首先是承租人要求减免租金的纠纷。这是最常见也是最多发的纠纷，像上面我们提到的案例就属于这种类型。承租人认为合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，负担过重，压力过大，故诉请要求减免租金。

主持人：针对这种情况，能不能支持承租人减免租金的请求？

林律师：面对疫情下复工复产所产生的“后遗症”涉疫情的民事纠纷逐渐增加，最高人民法院于2020年5月15日印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，针对指导各级人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情合同、金融、破产等民事案件，其中房产租赁属于合同部份的重要环节，也在指导意见中提到。租赁法律关系是与广大人民群众日常生产生活密切相关的法律关系，受此次疫情影响较大。对此，合同约定可以减免的，按约定执行，合同无明确约定的，区分商业经营性房屋和住宅处理：

1、对于商业经营性房屋。如政府基于疫情防控需要，责令出租方暂停营业（如商场），并导致承租方停业的，或者商业经营性房屋承租方因受到疫情严重影响而主动停业的，可按照公平原则，适度减免租金，分担损失。

2、如果承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营的，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

3、对于普通住宅。由于普通住宅不涉及商业经营，疫情一般不会造成无法居住，影响有限，原则上不予以减免。如因控制外来人口因素，造成无法入住的，可按照公平原则，适度减免租金，分担损失。

主持人：嗯，即能否减免租金不能一概而论，而是要区别租赁房产的性质具体情况具体分析。

林律师：嗯，对的。还有一种常见的疫情影响下房产租赁纠纷是承租人要求解除房屋租赁合同所引发的纠纷。承租人认为因疫情防控需要，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同。

主持人：那么这种情况应该怎么处理呢？

林律师：我们知道一般房产租赁是一种长期合同，如果提前解除是会涉及违约，但是因为疫情的影响，在合同履行上出现了法律上所说的不可抗力和情势变更的情况，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害和政府强制行为，像本次疫情政府防控的禁令就属于不可抗力，我们主要是判断疫情的影响会不会影响到合同目的实现。具体处理上，因为租赁标的物不同，合同目的亦不同。根据租赁标的的不同，房屋租赁合同主要有居民自住房租赁、商超柜台租赁、普通商铺租赁、厂房租赁四种类型。以上几种房屋租赁合同类型中，因承租人租赁房屋的目的、疫情及防控措施造成的影响均存在差异，故在实体审判方面也应加以区别对待。居民自住房租赁中，承租人多是外地务工人员或为上班便利在单位附近租房居住使用，在该类房屋租赁履行过程中，一般不会因疫情及防控措施影响导致合同根本履行不能，故当该类房屋租赁合同产生纠纷诉至法院时，法院可以能动地采取调解等方式引导合同双方达成变更合同的结果，通过承租人仅支付部分租金作为因疫情不能居住期限内的占用费、相应延长租赁期限、调整合同履行期间租金涨跌幅度等方式，引导房屋租赁合同继续履行，这种情况下，当承租人以疫情及防控措施为由要求解除合同并主张免责时，一般法院不应予以支持。而在普通商铺租赁及厂房租赁合同范畴内，承租人租赁商铺的目的在于经营获利，因疫情防控措施致使商铺客观上不能开业、社会民众居家隔离、消费热度低迷等，上述因素可能使得承租人无法或决定不再继续经营。此时应当根据实际情况认定合同目的可否实现，如果合同的目的不能实现，法院可能会支持承租人解除合同的诉求。

主持人：从疫情发生以来，疫情防控措施使一些餐饮业等服务行业无法开展经营，或者是虽然有的能够开展经营，但是客流量减少，营业额下降，资金回笼困难，面临着非常大的缴纳租金的压力，这种情况下出租人能不能以承租人未按时支付租金解除合同，要求承担违约责任呢？

林律师：因承租人未能按时足额缴纳租金，出租人要求解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任也是涉疫房产租赁的常见类型纠纷。出租人认为疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等。像我们上面说到的，房屋租赁合同大多数属于长期性合同，对于因受疫情防控措施影响，当事人请求解除合同，符合双方合同约定的解除条件或《合同法》第94条规定法定解除条件的，应予支持。但如果只是单纯的因承租人短期迟延交付租金要求解除合同承担违约责任的，一般情况下不宜支持。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条也明确了：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”具体在处理上要针对不同情况不同处理：第一、由于疫情和疫情防控措施，承租人营业额下降、资金回笼困难，无法及时或者足额缴纳租金，出租方提出解除合同的，我们认为这种情况下不影响合同目的的实现，依据法律关于不可抗力及合同解除的规定，不支持解除合同的诉讼请求。第二，一般情况下，支持变更合同的请求。营业额的下降，回笼资金的困难，主要是受疫情和疫情防控措施的影响，这属于法律上的不可抗力，这个时候法院根据公平原则，结合当事人和他营业情况的具体事实，酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。对这种请求，按照指导意见是予以支持的。第三、虽然受疫情影响，应当对承租方进行考量，如果承租方已经完全确定不可能再交得起租金了，合同不可能再履行了，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持，实际上早点把这个枷锁去掉，让一方当事人去寻找新的商机。

主持人：嗯，林律师，面对疫情下房产租赁纠纷增多的情况，您有什么对当事人进行建议的吗？

林律师：面对当前多发的房产租赁合同纠纷，为维持自身合法权益，建议当事人做到如下几点：

1.及时查阅合同约定和相关法律规定

房屋租赁合同纠纷的处理应以合同约定、相关法律为基本依据，若房屋租赁合同当事人已将疫情及防控措施的情形纳入不可抗力或情势变更，并对法律后果、违约责任等作出约定，则应优先适用当事人约定；合同没有约定或约定不明的，则应适用法律规定。因此，房屋租赁合同当事人应当尽快检视合同约定和相关法律规定，及时维护自身合法权益、避免不必要的法律风险，防止疫情或防控措施牵连其他因素扩大损失程度。

2.及时通知，提供证明

《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如果房屋租赁合同的一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。

3.积极沟通协商，变更合同条款

从促进合同继续履行的角度出发，建议合同当事人在疫情发生之后，根据疫情对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过私立救济的方式，从源头上减少纠纷产生。如果协商不成，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任。然后再通过起诉的方式要求变更合同，减免租金。

4.注意固定和留存证据

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，主张变更或解除合同的一方，应当对解除或变更的事实承担证明责任。房屋租赁合同纠纷中，无论当事人是援引不可抗力要求解除合同还是情势变更原则要求减免租金，都应当对相关事实承担举证责任。具体到涉疫情案件中，当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式予以固定。

主持人：相信林律师的建议对大家会有所帮助，新冠疫情爆发以来，在国家和人民的努力下，得到了全面控制，但是不可避免地涉疫民事纠纷增多是 “新冠”疫情所产生的后遗症。我们希望在出现纠纷时，双方当事人能互解互谅，共担责任，共渡难关，以维持我们社会经济秩序的健康发展。

选择题：

1、承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院（      ）。

A、支持  B、不予支持 C、可能支持 D、可能不予支持                           

2、当事人双方能否约定房产租赁合同提前解除的情况？（A）

A、可以   B、不可以

C、以下情况哪此属于不可抗力？（ABC）

A、自然灾害B、政府新冠疫情防控禁令 C、战争D、设备故障