珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法修订听证报告
《珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法》修订听证报告
珠海市国土资源局根据《国土资源听证规定》第12条的规定,于2018年1月9日下午15时至18时在珠海市国土资源局1号楼1楼会议室公开举行《珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法》(下面简称“43号文”)修订听证会。
在听证会上,陈述人就《珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法》(修订稿)(下面简称《办法》修订稿)测算依据、起草调研、主要内容和重点调整内容等情况进行了详细说明,与会代表就《办法》(修订稿)的可行性、合理性以及对各方利益的影响充分发表了意见,提出了修改建议。会议取得了预期效果。现报告如下:
一、听证基本情况
听证项目:珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法
听证时间:2018年1月9日(星期二)下午三点
听证地点:市国土资源局1号楼1楼会议室
听证机构:市国土资源局
主 持 人:市国土资源局 黄素茵
听 证 员:珠海市征地和城市房屋征收管理办公室 吕金杰
珠海市征地和城市房屋征收管理办公室 韦泽超
记 录 员:市国土资源局 李相洵
陈 述 人:珠海市征地和城市房屋征收管理办公室 杨武林
广东思远土地房地产评估咨询有限公司 唐春林
听证代表(实际参加会议22个单位25人,个人代表2人,共27人),分别是:市政协:吴灵;市发展和改革局:程秀力;市财政局:熊向武;市海洋农渔和水务局:何洁萍;市市政园林和林业局:史永翔;南屏镇政府:杨永原;南屏镇东桥社区:梁家俊、林永基;南屏镇南屏社区:陈卓欣,阮志铭;斗门镇政府:周燮言;乾务镇马山村委会:张达成;斗门镇八甲村委会:莫耀庭;三灶镇政府:覃年思;三灶镇鱼月村委会:吴越明;红旗镇八一社区:吴卓华、刘传辉;唐家镇政府:刘瑶;高新区会同社区:罗润金;高新区唐家社区:梁海泳;横琴新区规划国土局:梁俊豪;南水镇政府:唐洪扬;南通工贸实业总公司:谢崇云;汇平投资管理有限公司:廖春华;平沙镇前进社区:林德周。个人代表:庄奕展、杨运超。本次听证会还邀请了市人大代表和市审计局派人参加,该两单位已电话告知因工作原因不参加此次听证会。
二、听证事项说明
陈述人就《办法》(修订稿)测算依据、起草调研、主要内容和重点调整内容等情况进行了详细说明。
(一)基本情况
受珠海市征地和城市房屋征收管理办公室委托,广东思远土地房地产评估咨询有限公司(下面简称思远公司)负责《办法》(修订稿)修订工作涉及的数据调研和成果文件编制工作。该公司投入专业技术人员共计10名,其中同时具备注册资产评估师、注册房地产估价师及执业土地估价师资格的专业技术人员3名。
(二)项目概况
自“43号文”于2015年5月颁布以来,随着市场人工成本、材料成本、地租成本不断上涨,“43号文”中某些分类方法与补偿标准已不能适应当前社会和经济发展形势的需要。因此,为进一步加强珠海市建设项目征地拆迁管理,依法征收土地,切实维护被征收人的合法权益,推进珠海市建设项目顺利实施,根据相关法律、法规、规章和政策规定,结合珠海市近几年来征收补偿工作中实际遇到的问题,对比CPI物价指数及周边城市补偿标准,拟对“43号文”进行完善与更新,确保能适应当前社会和经济发展形势的需要。
(三)工作原则及依据
1.工作原则
本次补偿办法修订工作遵循独立性、客观公正性、科学性、前瞻性等原则。
2.工作依据
测算依据包括:《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(***令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《广东省住房和城乡建设厅关于实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关具体问题的通知》(粤建房〔2013〕26号)、《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)、《珠海工程造价信息》、《广东省房屋建筑工程概算定额》( 2014版)、《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008)、《建设工程劳动定额》(LD/T75.1-2008)、《资产评估准则-森林资源资产》、《广东省园林绿化工程综合定额》(2010版)、《广东省市政工程综合定额》(2010版)、《资产评估常用数据与参数手册》。
(四)项目实施情况
1.市场调研
思远公司于2017年7月5日至7月28日期间,先后走访横琴新区征地和房屋征收管理办公室、香洲区征地和房屋征收管理办公室、金湾区土地和房屋征收管理办公室、斗门区征地和房屋征收管理办公室、高新区征地和房屋征收管理办公室、高栏港经济区征地和房屋征收管理办公室等基层征收部门进行实地调研,收集各基层征收部门对“43号文”的修订意见;先后走访征询了斗门区畜牧局、斗门区水果科学研究所、珠海市市政园林与林业局和相关技术专家意见;考察了珠海市平沙永呈农业生态园、珠海市金果达农业高新技术有限公司,通过现场场勘测及与农艺专家交流,收集了大量关于果树种植及绿化景观苗木种植的成本、收益、种植密度等基础数据;另外,思远公司还先后赴江门国土局、中山房屋征收办、佛山国土局等单位了解调查周边城市征收补偿标准的实施情况,为修订“43号文”打下来坚实基础,确保修订成果科学可靠。
2.收集整理资料
思远公司采取网络查询、电话咨询、专业书刊资料归集等方式,将收集到的相关案例和资料进行分类整理,作为专项课题研究的重要参考性资料。
3.征询专家意见
对于本次修订中涉及到的专业问题,思远公司征询了农业、林业、畜牧业、建筑业等专家意见,保证修订成果的科学性。
4.处理测算数据
思远公司专业估价师和工程师对本次修订涉及到的所有科目进行研究分析,对相关数据进行整理,对各类征收对象进行分析测算,出具初步成果。听证会上,思远公司分三类简单介绍了补偿项目测算的思路和方法。
①果树的补偿。以冠幅5米荔枝为例,思远公司调查了荔枝近三年的平均年亩产量、平均售价、肥料费、水费、人工费、机工费、农药费、基础设施及其他设施的维修费、土地租赁费等,并综合考虑果园的经营风险,选取合适的还原利率,将未来若干年果树净收益折现,用收益法测算出冠幅5米的荔枝树的收益价值。
②绿化景观乔木的补偿。绿化景观乔木按迁移方式计补,迁移费主要考虑四个方面的直接工程费用:起挖乔木费用、运输乔木费用(按运距10公里考虑)、种植乔木费用、成活养护乔木费用(养护期暂按3个月考虑),并综合考虑一定的管理费用。在补偿标准的测算中,思远公司主要参照《广东省园林绿化工程综合定额》相关标准,并按人工价差进行了调整。
③集体用地地上有合法产权房屋的测算。对集体用地上有合法产权房屋主要采用了成本法方式测算建筑成本。成本法测算的思路是求出建筑物建安工程费、前期工程费用、管理费用、利息、利润加和得到全新重置价。测算时,主要参照《珠海市工程造价信息》( 2017年第5期)、《广东省建筑工程综合定额2014版》等资料。
(5)组织初步成果研讨会。思远公司组织该公司总估价师、资深估价师、工程师对本次项目中涉及到的各类补偿标准进行深入的研讨,针对专业不及的难题,该公司寻求相关专家帮助解决,力求测算结果的科学性、可靠性和严谨性。
(6)深入讨论补偿标准细节问题。提交初稿后,思远公司与市征地和城市房屋管理办公室针对补偿办法的专业术语、补偿标准进行了深入的探讨,与周边城市对比,与“43号文”进行逐项对比,先后召开了12次讨论会,并征询了珠海市各级征收部门的意见,该公司内部经过三级审核流程,形成了修订初步成果。
(五)调整与说明
本次修订对“43号文”进行了全面调整,上调幅度约为6%-25%,但结合珠海市工程成本造价及征收工作中出现的具体问题,同时下调了个别项目补偿标准。重点修订调整情况如下:
(一)删除部分表述
1.删除了“43号文”第七条“关于无合法产权的房屋不予补偿”这一句表述。
2.删除了“43号文”***1《珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿分类细目》第八条第九款“其他项目”关于“征收上述其他树木以外的品种,参照现行《珠海工程造价信息》园林绿化苗木出圃为参考价,以相对应品种规格按出圃价格45%计算”这一句表述。
3.删除了“43号文”***1《珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿分类细目》第十条第二款关于“属甲鱼、娃娃鱼、鳄鱼及龟类,每亩补偿9300元”这一句表述。根据调查,娃娃鱼、鳄鱼、龟类等为较特殊养殖物,而且市场批发价格较高,养殖场设施比较特殊,难以统一量化该类型养殖场的搬迁补偿费用。关于娃娃鱼、鳄鱼、龟类等较特殊养殖物的补偿,应以相应资质评估机构出具的评估结果作为补偿参考依据。
(二)新增部分分类
1.将征收其他树木(榕树、木棉、凤凰木、南洋楹、大叶紫薇、秋枫、桃花心木、鸡蛋花、樟树、盆架子)归类为“零星绿化乔木”(按迁移费用补偿),增加“零星棕榈科类(按迁移费用补偿)”。
2.将“莲雾、青枣”独立分类,根据果树亩产量,每亩年净收益,然后计算其在尚余收益年限的收益价格,综合拟定补偿标准。
(三)新增部分补偿项目
1.增加明确了绿化乔木类、棕榈科类的补偿标准。
2.增加了“榄树、芒果、黄皮、人心果、番荔枝、柿子、栗子”平均冠幅大于6米的补偿标准。实际征收过程中,存在冠幅6米以上的栗子数、芒果树等,因此本次修订增加了一档补偿标准。
3.增加了成片散尾葵的补偿标准。
(四)新增个别名词定义
“43号文”没有对“零星树木”作定义,此次修订新增了“零星树种”的定义:“对于树木在10棵以下(以被征收户为单位),或呈带状分布的(比如沿厂房四周、住宅周边、道路两侧等)横向及纵向间距合理的绿化景观苗木等可认定为零星树木,在农田、苗圃地或其他农业种植区内以种植苗木出售为主要目的的则认定为成片苗圃地”。
(五)修改完善部分条款
1.将“43号文”第八条“成片种植并间种多种果树或其他树木的,只能以种植最多的一种植物作为青苗补偿的品种,不以品种分类作重复计补”完善为“成片种植并间种多种果树或其它树木的,以种植最多的两种植物作为青苗补偿的品种,按相应的种植比例进行计补,其他品种不再分类计补”。
2.将“43号文”第十条“征收鱼塘”第一款关于 “水深在2米以内(不含2米)每亩补偿2300元;水深在2米以上每亩补偿2800元” 修改为“鱼塘开发费用每亩补偿2800元”。
3.将“43号文”第十六条“征收地上附着物”第一款“集体土地上有合法产权房屋的建筑成本补偿”中关于“属种养生产需要的永久供电,给排水设施和本办法规定的补偿项目以外的地上附着物,参照现行《珠海工程造价信息》为参考价,以相对应项目规格的90%计算补偿”修改为“属种养生产需要的永久供电,给排水设施和本办法规定的补偿项目以外的地上附着物,参照征地公告(预公告)发布时的《珠海工程造价信息》相对应项目规格进行补偿”。
(六)细化了部分补偿标准
细化了征收成片地栽苗圃地乔木类和棕榈科类的补偿标准。
三、听证代表的意见陈述
会上,听证代表在听取陈述人对“43号文”修订情况的介绍后,积极踊跃发言提出如下建议和意见;
(一)果树补偿方面,主要有4条意见和建议:一是果树冠幅超出《办法》(修订稿)规定的冠幅范围如何计补;二是建议增加火龙果、葡萄用于生产种养的配套设施补偿费用;三是针对珍珠芭乐、青枣等果树,如在修枝期被征收,如何按《办法》(修订稿)中规定以果树冠幅计补;四是古树果树如何鉴定,如何计补。
(二)乔木类补偿方面,主要有3条意见和建议:一是小叶榄、柚树等没有在《办法》(修订稿)补偿目录的树种如何计补;二是如何确定成片种植并间种多种果树或其他树木的两种补偿树种的种植比例;三是超过合理种植密度的乔木是否计补。
(三)临时建筑物、构造物补偿方面,主要有4条意见和建议:一是临时建筑物、构造物建造成本高,《办法》(修订稿)规定的补偿标准过低;二是《办法》(修订稿)规定的临时建筑物、构造物补偿标准是否包含了临时建筑物、构造物的地下基层和室内装修补偿费用;三是如何界定临时建筑物、构造物;四是对历史遗留的临时建筑物、构造物如何计补。
(四)关于鱼塘补偿方面,主要有3条意见和建议:一是《办法》(修订稿)规定的“四大家鱼及一般淡水鱼”与“优质鱼”的补偿标准相差较大,建议缩小两者补偿标准的差距;二是与被征收鱼塘有缺口相连的鱼塘是否纳入被征收范围;三是在鱼塘塘基进行种植的树木已经超出鱼塘发包合同上规定的鱼塘只能用于养殖的合同范围,是否进行补偿。
(五)建议调高补偿标准的意见和建议:一是建议调高 “种猪、母猪”的补偿标准;二是建议调高“山林地”的补偿标准。
(六)其他意见和建议:一是建议制定迁坟移坟的补偿标准;二是征收(用)公告发布后,没有在规定的时间内进行征收或不再征收时,是否考虑补偿误工费;三是建议尽快成立评估专家委员会。
四、陈述人的意见回复
针对听证代表提出的意见和建议,陈述人现场给予了回复,回复意见如下:
(一)果树类意见和建议的回复:一是关于果树冠幅超过《办法》(修订稿)规定冠幅的补偿,可以采用线性插值法进行计算计补;二是《办法》(修订稿)规定的火龙果、葡萄的补偿费用已包含了用于生产种养的配套设施补偿费用;三是珍珠芭乐、青枣等果树如在征收期间修枝或砍截,可以咨询相关专家对果树进行冠幅数据复原再进行计补;四是经相关部门认定的古树果树,在征询相关专家意见后确定补偿方式再计补。
(二)乔木类意见和建议的回复:一是本次修订已将小叶榄、柚木等绿化景观苗木统一归类为乔木类和棕榈类,按迁移费用补偿,不再单独区分树种分类计补;二是成片种植并间种多种果树或其他树木的两种补偿树种的种植比例,可以根据种植面积的大小采用抽样或据实清点的方式确定比例计补;三是成片种植的果树、绿化乔木或棕榈类树木按合理种植密度确定每亩最高补偿棵数,超出每亩最高补偿棵数的部分不予补偿,达不到每亩最高补偿棵数的以每亩实际棵数结合相应档次折算计补。
(三)临时建筑物、构造物方面意见和建议的回复:一是临时建筑物、构造物的补偿标准主要是成本费用补偿,本次修订已经适当上调该项补偿标准,考虑到临时建筑物、构造物的特殊性,不宜大幅上调补偿标准,以确保《办法》(修订稿)的前后延续性;二是《办法》(修订稿)规定的临时建筑物、构造物补偿标准已经包含临时建筑物、构造物的地基成本补偿费用,因此地基成本费用不再单独计补;三是临时建筑物、构造物的室内装修风格多样,所用材料多样,装修价值差异较大,《办法》(修订稿)难以统一制定室内装修的补偿标准,需具体情况具体分析;四是《办法》(修订稿)是征收补偿标准,临时建筑物、构造物的鉴定不是本《办法》的范畴;五是《办法》(修订稿)第六条规定:“征地公告(预公告)发布后,任何单位和个人不得在被征收(征用)土地上再进行种植、养殖和新建建筑物、构筑物。”因此,只要在征地公告(预公告)发布之前存在的临时建筑物、构造物都可以按《办法》(修订稿)规定的标准计补。
(四)鱼塘方面意见和建议的回复。一是《办法》(修订稿)中关于“四大家鱼及一般淡水鱼”与“优质鱼”的补偿标准是经过严格测算所得出的结果,不能因为征收取证操作的问题盲目修改测算结果;二是与被征收鱼塘(用地红线范围内)通过排灌系统(缺口)相连的鱼塘只要在用地红线范围内的可以计补,用地红线外的鱼塘不予计补,排灌系统修复可根据实际情况给予修复费用;三是《办法》(修订稿)第六条规定:“征地公告(预公告)发布后,任何单位和个人不得在被征收(征用)土地上再进行种植、养殖和新建建筑物、构筑物。”因此,只要在征地公告(预公告)发布之前在鱼塘塘基种植树木都可以按《办法》(修订稿)规定的标准计补,而在鱼塘塘基种植树木是否超出发包合同范围不属于《办法》(修订稿)范畴。
(五)调高补偿标准方面意见和建议的回复。一是《办法》(修订稿)规定“种猪、母猪”是按搬迁费用计补,搬迁费用已包含了搬迁过程中所需的运输费用、机械费用、人工费用、搬迁过程中存在的损耗及搬迁后适应新养殖环境额外产生的费用,且本次修订已考虑市场和人工成本因素将补偿标准调高至450元/头,上调幅度50%;二是本次修订已市场和人工成本因素调高“山林地”补偿标准,上调幅度约12%至20%。
(六)其他意见和建议的回复。一是迁坟移坟不是《办法》(修订稿)范畴,且《办法》(修订稿)已明确规定“按现行民政部门的有关规定予以计补,并由民政部门负责迁移统一处理。”;二是因政府原因造成的拟被征收人利益损失,政府将给以适当的补偿。三是市住房和城乡建设局正在组织相关专家成立房地产价格专家委员会。
听证介绍结束前,主持人对听证会进行了总结,表示听证会后将对听证会各方提出的意见和建议进行认真考虑和研究,将逐条回复听证人的意见和建议,《听证报告》将按规定在市国土资源局局网上公布。完善修改后的《办法(修订稿)》将按规定程序上报市政府审批公布实施。
五、听证会意见和建议采纳情况
针对听证会上各位听证代表提出的问题,市征地和城市房屋征收办公室组织相关人员和思远公司相关专家进行了深入的讨论和研究,并逐条研究回复意见,采纳与不采纳情况如下:
(一)采纳的情况:一是采纳调高临时建筑物、构造物补偿标准建议,已将补偿标准上调约5%至17%;二是采纳调高“种猪、母猪”补偿标准的建议,已将补偿标准调高至450元/头,上调幅度50%;三是采纳调高“山林地”补偿标准,已将补偿标准上调幅度约12%至20%。
(二)不采纳的情况:一是不采纳听证代表关于“缩小‘四大家鱼及一般淡水鱼’与‘优质鱼’补偿标准差距”的建议;二是不采纳听证代表关于“被征收鱼塘有缺口相连的鱼塘是否纳入被征收范围”的建议;三是不采纳听证代表关于“制定迁坟移坟的补偿标准”的建议;四是不采纳听证代表关于“增加火龙果、葡萄用于生产种养的配套设施补偿费用”的建议。