从府办〔2008〕149号关于印发从化市促进城中村改造办法的通知（已失效）

各镇人民政府、街道办事处，市直属副局级以上单位：

    《从化市促进城中村改造办法》业经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请向市国土房管局反映。

                                                                                 二〇〇八年八月二十六日

从化市促进城中村改造办法

    为贯彻落实广州市委、市政府富民优先、民生为重战略，优化城市空间布局，改善城市人居环境，壮大村、社集体经济实力，统筹城乡协调发展，加快广州市北部城市副中心和现代化生态城市建设步伐，根据国家、省和广州市城中村改造的有关政策规定和做法，结合我市实际，特制定办法如下：

    一、指导思想

    坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，围绕把我市建设成为广州北部城市副中心，创建中国优秀旅游城市的目标，按照“政府主导、村（社）主体，科学规划（包含村民回迁安置区、集体物业安置区和商业发展用地等），资金平衡”的工作思路，加快推进我市城中村改造工作，进一步改善城中村村民生活环境和居住条件，壮大村、社集体经济实力，提升城市形象和管理水平，构建社会主义和谐社会。

    二、基本原则

    （一）让利于民，政策支持

    为切实维护城中村村民的合法权益，充分调动村民支持、参与城中村改造的积极性，壮大村、社集体经济实力，市政府给予土地出让融资、税费减免等方面的优惠政策和保障措施，支持城中村改造工作。

    （二）村（社）主体，因地制宜

    改造工作采取政府主导，属地街道办指导和监督，各有关职能部门积极配合，村委会或经济社作为主体组织实施的方式，实现村民安置房由原来的单家独院集中统一改建为保留村庄文化传统的公寓式小区，集体物业得到集中安置。改造所需资金主要通过将规划为商业发展用地的土地公开出让筹集（节余土地由市政府批准给村（社）集体经济组织用作经济发展用地，其收益用于解决村民未来生活保障），也可通过引入市场机制，采取合作等方式筹集。

    （三）规划先行，文化承传

    改造工作坚持规划先行，在合理划分功能分区基础上，科学编制各区域的控制性详细规划。同时，对于具有一定历史文化底蕴的城中村，在规划设计时注意保留具有历史价值的建筑、古树名木等反映当地传统文化特色的元素，以延续城市的历史文脉。

    （四）依法行政，村民自治

    改造工作充分发挥村民自治的作用，由村委会（经济社）作为城中村改造工作的组织实施主体，由村民代表大会（社员代表大会）讨论确定城中村改造的拆迁补偿基本原则等具体事项。同时，对于改造工作中出现的纠纷和问题，由村集体经济组织（社集体经济组织）通过协商和法律等途径解决。

    （五）试点起步，有序推进

    改造工作坚持“依法依规、一村一策、以点带面、有序推进”的原则，积极稳妥推进。在城中村试点改造工作的基础上，根据试点工作开展情况和我市城市建设需要，逐步将城中村改造工作拓展到其他对城中村改造工作积极性和条件较为成熟的村（社）。

    三、组织机构

    为加强对城中村改造工作的组织领导，确保改造工作顺利推进，市政府成立城中村改造工作领导小组，由市政府分管副市长任组长，市府办、国土房管局、规划局主要领导任副组长，成员由国土房管局、规划局、建设市政局、财政局、城监大队、法制办的分管领导和各街道办的行政主要领导组成。领导小组负责指导全市城中村改造工作，研究制定城中村改造政策措施，审查核准改造实施方案，研究决定其他重大事项等工作。领导小组下设办公室在市国土房管局，由市国土房管局分管领导兼任办公室主任，具体负责各项组织和实施工作。

    改造工作涉及的街道办也要相应成立城中村改造工作领导小组，负责辖区内城中村改造的统筹组织工作，牵头指导各村编制改造实施方案，协调解决改造过程中遇到的困难和问题，并落实专人具体负责各项日常工作。各城中村改造工作试点村要组织专门力量，负责摸查土地房屋情况、编制改造规划、制定村级改造实施方案和拆迁安置补偿方案等城中村改造的具体组织实施工作。

    四、政策措施

    （一）改造相关政策

    1．城中村改造可采取整体改造、抽疏建筑、打通交通道路和消防通道等多种方式。改造时要按规划同步配套建设市政公用基础设施。改造区外市政基础设施由市政府负责建设，改造区内市政基础设施由改造实施主体负责建设。城中村改造应优先建设规划中急需建设的主干道路、桥梁、城市广场等重要基础设施和公共服务设施，并优先解决其用地问题。

    2．城中村土地经整理后，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置剩余用地可按有关规定用于发展集体经济项目，或通过公开出让和依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》进行转让。出让或转让所得扣除按国家、省和广州市规定征收的税费以及该城中村改造风险资金（按该改造区的土地出让金收入的10%）后，可全额用于城中村改造，用于村民住宅和集体物业的复建、城中村改造区内的基础设施建设和被征地村民补助等支出。为保障被征地村民生活和长远利益，对被征地村民的补助应统筹兼顾，补助支出主要用于补助被征地村民参加社保、补助发展村集体经济和兴办村集体福利事业等。

    3．城中村改造尽量保留能充分传承传统建筑风貌和文化特色的房屋、祠堂和街区等建筑，并在规划设计方面尽量兼顾延续传统屋村文化特色建筑和景观。

    4．为提高用地效应，城中村改造范围内集体经济发展用地上的集体厂房、商铺、仓储用房等集体物业房屋可与城中村一并改造，其使用功能和容积率可按所在区域控制性详细规划要求予以调整优化，不限定按原状改造。

    5．城中村改造由市财政解决控制性详细规划的编制费用，村解决修建性详细规划的编制费用。

    6．在城中村改造中，村民和村（社）集体原有合法产权部分的物业，原则上由改造主体按1：1进行等面积复建补偿，并由原村（社）集体统筹安置。属无合法产权部分的物业，由村民代表大会（社员代表大会）决定拆迁补偿方法。

    7．属于等面积复建的村民住宅、集体物业及新增加配套建设的公益性集体物业所涉及的有关税费，属市政府权限范围内的，相关部门按照“拆一建一免一”的原则给予减免；超出权限不能减免但属于市级财政收入的规费，全部安排用于城中村改造区内的基础配套设施建设，具体参照《关于免收廉租房和经济适用房建设的有关行政事业性收费和政府性基金的通知》（从府办〔2008〕36号）执行。

    8．城中村改造作为市政府重点工作，改造涉及的报建应按“特事特办、特事快办”的原则，加快审批速度和办事效率。

    （二）改造资金使用

    为加强和规范资金管理，提高资金使用效益，改造资金由土地出让金足额征收入库后，再按照“先上报，核准后再拨付使用”的原则返还使用。即将规划为商业发展用地的土地出让后，所得土地出让金全额上缴财政专户，扣除国家、省和广州市规定征收的税费及风险改造资金后，根据建设计划分阶段拨给城中村改造工程，如有节余，全部拨给村（社）用于发展集体经济。改造资金的拨付程序具体如下：

    1．村委会（经济社）按照工作进度，向属地街道办提出使用资金的申请，其内容应包括使用资金的理由及金额；

    2．街道办研究审核同意申请后，上报市政府审批；

    3．市政府核准后将资金拨付至街道办设定的专门帐户；

    4．街道办根据工程实施进度和有关用款依据（包括工程合同、票据等），核拨资金到村委会（经济社），确保改造资金的专款专用和及时、足额到位。

    （三）土地利用方式

    按照我市城中村改造工作的实际，改造范围内的土地主要包括商业发展用地、村民回迁安置区和集体物业安置区等区域。根据规划用途的不同，各区域的土地利用方式分别如下：

    1．规划为商业、写字楼、酒店和商品住宅等用途的商业发展用地，属于集体农用地或集体建设用地性质，均须依照法定程序，逐级呈报批准土地征收、农转用手续转为国有建设用地后，以招标、拍卖或者挂牌方式向社会公开出让。

    2．规划为安置或属自用性质的农民回迁安置区和集体物业安置区的集体土地，可选择征收转为国有建设用地性质或保留集体建设用地性质不变，但涉及农用地的，必须依照有关规定办理农用地转用报批手续。改造后房地产权登记按照《关于城中村改制的若干意见》（穗办〔2002〕17号）执行。

    为减轻城中村改造资金压力，用地报批涉及的费用，包括征地预存款、社保资金、违法用地处罚金、征地管理费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和耕地占用税等税费，可由市财政先行垫付，在土地出让纯收益中扣除或通过其他渠道解决。

    （四）监督和保障措施

    1．市纪检、监察等部门全程介入城中村改造工作，加强监督，确保城中村改造工作在公平、公开、透明的环境下进行。

    2．市和街道两级政法部门提前介入拆迁安置工作，及时处理外来势力的干扰，保障拆迁安置工作顺利开展。

    3．为提高防范风险能力，确保改造工作的顺利开展，设立的改造风险资金，应对改造过程中出现的建筑材料快速上涨、自然灾害、重大流行疾病、重大施工事故、金融危机等风险。在全面完成了城中村改造任务并应对全部风险后，改造风险资金的余额拨给村（社）发展集体经济。

    4．市、街道办对改造工作建立建筑材料快速上涨、自然灾害、重大流行疾病、重大施工事故、金融危机等应急预案处理机制，保证改造工作如期顺利进行。

    五、实施步骤和内容

    （一）前期准备

    1．村委会（经济社）召开村民代表大会（社员代表大会）征得村民同意启动城中村改造后，成立专门的工作机构，落实专人负责开展城中村改造工作。

    2．村委会（经济社）向属地街道办提出城中村改造申请，其中确定为试点村的，应提出要求作为城中村改造试点村的申请。

    3．街道办研究审核同意后，以街道办名义附村委会（经济社）申请，向市政府申报。

    （二）方案制定

    1．村委会（经济社）在街道办的指导和协助下，开展土地及房屋摸底调查、拟制房屋拆迁补偿安置方案、成本测算、规划编制等工作，为科学制定城中村改造实施方案提供基础和依据。其中部分工作可同步进行，具体如下：

    （1）由市国土、规划等部门配合，对土地及房屋进行详细的摸底调查。摸查内容主要包括：以经济社为单位的集体土地面积总数；对照城市总体规划和土地利用总体规划，按照规划中地类性质用途的不同和实际用途的不同，分别明确各类用地的面积数；以经济社为单位的户数和人口数；丈量每户建筑的合法建筑面积和违法违章建筑面积等。

    （2）结合本村的土地资源和实际情况，拟制房屋拆迁补偿安置方案。其内容应包括：拆迁安置补偿原则、回迁安置办法、临时安置办法等。

    （3）组织测算城中村改造成本（包含征地拆迁安置补偿费、前期费用、建筑安装工程费、期间税费、小市政工程建设费、其他费用及不可预见费等）。

    （4）委托市规划部门，按照改造资金要求及结合村民意愿，确定功能分区和编制各区域的规划设计条件。

    2．编制和审批方案：

    街道办牵头指导村委会（经济社）编制城中村改造实施方案（含现状资料、房屋拆迁补偿安置方案、成本测算、控制性详细规划、建设方案等）。

    实施方案如与控制性详细规划无矛盾，经征得村民同意及街道办批准后，报市政府审批；实施方案如与控制性详细规划有矛盾，应先进行控制性详细规划调整论证并报市规划局审查，改造方案征得村民同意后，连同控制性详细规划调整审查意见报街道办、市政府审批；实施方案经批准后，由村委会（经济社）按照基本建设程序的要求具体组织实施。

    实施方案一经审定，不得擅自变更。确需变更的，由村委会（经济社）提出调整意见，按程序报市政府审批。

    （三）组织实施

    城中村改造包括项目融资、立项、设计、报批、拆迁安置、招标、工程施工和回迁安置等主要内容，均由村委会（经济社）在街道办的指导统筹下组织实施：

    1．项目融资：配合市国土部门实施规划为商业发展用地的土地出让工作，确保改造资金及时到位；

    2．项目立项：组织项目建议书、地质灾害评价报告、环境影响报告以及工程可行性研究报告等的编制和报批；

    3．手续办理：办理有关建设、规划、土地、房屋拆迁、环保、交通、供水、供电、人防等审查报批手续；

    4．拆迁安置：按照已审定的房屋拆迁补偿安置方案组织拆迁安置，具体包括以下几个方面的工作：

    （1）与村民逐户签订拆迁安置补偿协议，并做好临时安置工作；

    （2）在市规划、建设、供水、供电、通讯等部门配合下，组织管线摸查与迁移；

    （3）根据项目实际，自行或委托具备房屋拆迁资格的单位实施房屋拆迁。

    5．项目招标：按照有关规定开展招标（包括设计招标、监理招标、施工招标等），以择优选择工程设计、监理和施工单位；

    6．工程施工：负责对工程（包括村民回迁安置区、集体物业安置区工程以及安置区内小市政、绿化等配套建设）进行工期管理、质量监督、成本控制，确保工程按计划完成；

    7．回迁安置：工程竣工验收合格后，按照已审定的房屋拆迁补偿安置方案组织村民回迁和集体物业安置。