关于广州市黄埔区关于实施〈广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法〉细则（试行）（征求意见稿）公开征求公众意见的通告

　　为更好地贯彻执行新《中华人民共和国土地管理法》及推动我区国有土地上房屋征收与补偿工作，我单位根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》草拟了《广州市黄埔区关于实施〈广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法〉细则（试行）》（征求意见稿）。现向社会公众公开征求意见和建议，有关事宜通告如下：

　　一、征求意见时间

　　2021年8月24日—2021年9月3日。

　　二、提交意见方式

　　（一）电子邮箱：发送至电子邮箱zdxmb@hp.gov.cn。

　　（二）书面信函：邮寄至广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室），地址及邮政编码：广州市黄埔区水西路12号凯达楼C栋315室，510530。

　　三、领取***材料方式

　　（一）本公告***材料可以到广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）领取。地址：广州市黄埔区水西路12号凯达楼C栋315室。联系人：范***，联系电话：82192784。

　　（二）公众在提交意见时请留下本人联系方式，以便必要时进一步联系。

***：

广州市黄埔区关于实施《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》细则（试行）（征求意见稿）

第一章  总 则

　　第一条 为保障被征收人的合法权益，维护公共利益，高效、有序地推进国有土地上房屋征收补偿及国有土地使用权收回工作，根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，结合本区实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所称被征收人，是指被征收国有土地上的房屋、其他建（构）筑物及附属物的所有权单位或个人(含被收回国有土地使用权的单位或个人）。被征收人设立的他物权，由被征收人负责清理，经被征收人同意，可将他物权主体视为被征收人直接实施补偿，具体实施时，不增加总补偿。

　　本细则所称征收人是指受黄埔区人民政府、广州开发区管委会委托组织实施国有土地上房屋、其他建（构）筑物及附属物征收补偿和国有土地使用权收回的征收部门（单位）。

　　征收人可以委托被征收房屋所在地的镇政府、街道办事处及有征收拆迁职能、经验的事业单位或其他机构为征收实施单位。

　　第三条 征收人在拟征收范围内发出拟征收通知，明确拟征收范围，并对拟征收范围内土地及房屋的情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合。调查结果应当在拟征收范围内向被征收人公布。

　　拟征收范围确定后，不得在拟征收范围内实施新建、扩建、改建永久性房屋及其附属物和永久性改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　拟征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：

　　（一）以被征收房屋为注册地址的工商注册登记手续办理；

　　（二）房屋的转让、租赁和抵押；

　　（三）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；

　　（四）其他不当增加补偿费用的行为。

　　征收人应当将本条的要求在房屋拟征收范围内予以公告，并抄送区规划和自然资源、城市管理综合执法等有关部门。公告和书面通知应当载明暂停期限和征收范围，并附拟征收范围图。

　　第四条 城市管理综合执法部门应当加大对违法建筑的查处力度，对征收期限内未自行拆除的违法建筑依法、及时进行查处，对征收过程中，群众或其他单位提供的违法建筑线索要加快查处。

　　审计部门依法对政府投资和以政府投资为主的建设项目涉及的征收补偿费用管理和使用情况进行审计监督。

　　镇政府、街道办事处等有关单位应按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

第二章  征 收 补 偿

　　第五条 拟征收范围内被征收房屋价值的补偿，征收人按照房屋征收决定公告之日（拟征收通知或建设通告发布之日，下同）的市场评估价（按照被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估）补偿给被征收人，对应国有土地使用权同时收回。

　　第六条 拟征收范围内的国有土地上无房屋、房屋较少，且按房地一体评估难以体现拟征范围内的土地及房屋的价值，征收人可根据征收时土地面积、区位、用途、使用年限等评估出来的土地使用权价值补偿给被征收人。同时土地上的建(构)筑物（含房屋）按房屋征收决定公告之日或拟征收通知发布之日评估的重置价实施补偿。

　　经被征收人申请，国有工业用地收回后用于基础设施建设的，可按以下计算公式计算补偿款：土地面积×2.5×商业用途市场评估楼面价×50%×土地剩余使用月份（不足一个月的，按一个月计算）÷600。同时，被征收人选择该种补偿方式的，征收人不再向被征收人支付地上建（构）筑物、征收奖励、停产停业损失、搬迁费（含设备处置）、临时安置费等其他补偿。被征收人配合搬迁并自行完成清拆的，征收人可按照不高于本款规定补偿款总额的10%给予被征收人搬迁时限奖励。

　　同一项目中的同一被征收人只能选择第五条、第六条其中一种方式进行补偿。

　　第七条 征收人可根据项目需求和被征收人配合程度，给予奖励。奖励包括征收奖励和搬迁时限奖励。

　　全区范围内的征收实行统一标准的征收奖励。同一项目中的同一被征收人只能选择以下第（一）项或第（二）项计算征收奖励：

　　（一）征收人按被征收房屋、棚屋、临时建筑等建（构）筑物及收回的余地（无建构筑物对应的空地）的面积给予被征收人每平方米200元的征收奖励。

　　（二）由被征收人申请，征收人也可按被征收房屋、棚屋、临时建筑等建（构）筑物及收回余地的补偿款额的10%给予被征收人征收奖励。

　　根据征收项目进度需要，实行搬迁时限奖励制度。被征收人配合征收并在规定时间内完成签约并自行搬迁交出房屋或土地的，可由征收人根据签约时段和项目情况，给予被征收人搬迁时限奖励，奖励标准应控制在被征收房屋、棚屋、临时建筑等建（构）筑物及收回余地的补偿款额的15％以内。

　　第八条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　第九条 被征收人选择房屋产权调换的，征收人与被征收人应当计算被征收房屋价值的补偿金额加上奖励之和与产权调换房屋价值，结清差价。

　　住宅房屋的产权调换，除征收人与被征收人协商一致以外，产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。

　　产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，由征收人按产权调换房屋的建安成本价格与被征收人进行结算。

　　征收非住宅房屋，征收人与被征收人协商一致的，可以不同用途房屋进行产权调换，征收人与被征收人应当计算被征收房屋价值的补偿金额加上奖励之和与产权调换房屋价值，结清差价。

　　第十条 征收普通住宅房屋的，征收人按户为单位向被征收人支付搬迁费为7000元/户。

　　搬迁费已包含电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网、空调迁装等费用。

　　被征收人选择期房产权调换的，搬迁费增加一倍计算，并一次付清。

　　第十一条 征收非住宅房屋的，征收人应当向被征收人支付搬迁费。搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备（以下简称“不可搬迁设备”）重置费（按重置成新价计算）等费用，具体以评估为准。

　　不可搬迁设备包括三种类型。第一种是生产设备与土地上的建（构）筑物嵌合为一体，不可拆卸、搬运，已成为建（构）筑物的附属物；第二种是经评估，拆卸费、搬运费、安装费、调试费总和大于重置费的生产设备；第三种是有特殊要求的高精度、高精密生产设备，经拆卸重装后不能恢复原有功能。

　　是否属于不可搬迁设备，由评估公司先提出建议，然后由所在街镇牵头组织生产企业（机构）的行业主管部门、业主单位、代建单位共同研究认定。

　　征收非住宅房屋规模较小的，与被征收人协商一致后，征收人也可按户为单位向被征收人支付搬迁费。其中50平方米以内（含50平方米）的2000元/户，50至200平方米以内（含200平方米）的3000元/户，200平方米以上的5000元/户。本款中的“户”以营业执照计，一照为一户；多个经营者共用一个营业执照的，按l户计。以上所指面积均为实测面积。

　　第十二条 用于生产经营的厂房、场地、场所被征收后，因不符合重建条件而不能在3年内从事同类行业生产性经营的企业或机构的专业设备，被征收人可按规定申请专业设备处置补偿费。专业设备处置补偿费=专业设备重置成新价-专业设备拍卖成交价+拍卖处置费用，其中“专业设备残值-专业设备拍卖成交价<0”时，按“0”计算。

　　不符合重建条件的审批，由被征收人提出书面申请（申请内容应包括不符合重建的原因，及3年内不能异地重建的理由），经征收人及主管部门审核后报区规划和自然资源部门审批。对不符合区产业布局，或区内不能提供复建用地的，经投促部门出具相关意见。

　　是否属于专业设备（不包括一般通用设备及存货），由评估公司先提出建议后，所在街镇牵头组织生产企业（机构）的行业主管部门、业主单位、代建单位共同研究认定。

　　申请专业设备处置补偿费的被征收人，应在提交书面申请获批后的30天内（最后一日是节假日的，则顺延至下一个工作日）自行联系正规拍卖行并处理完拍卖工作。拍卖底价按不低于专业设备重置成新价的70%确定。出现流拍情况，拍卖底价作为专业设备拍卖成交价计算本条第一款提及的专业设备处置费，专业设备由被征收人继续处理，不再增加补偿款。

　　申请了专业设备处置补偿费对应的专业设备，不再计算搬迁费。

　　第十三条 征收人应按被征收房屋的合法建筑面积向被征收人支付临时安置费。

　　黄埔街、红山街、鱼珠街、大沙街、文冲街、南岗街、穗东街、长洲街、云埔街原属于荔联街道的临时安置费标准为25元/月/平方米。夏港街、联和街、永和街、萝岗街、长岭街、云埔街原属于东区街、九佛街、龙湖街、新龙镇的临时安置费标准为18元/月/平方米。（备注：近期准备调整集体土地上的临时安置费标准，届时同时调整国有土地上的房屋临时安置费标准）

　　被征收人选择货币补偿的，征收人向被征收人一次性支付3个月的临时安置费。

　　被征收人选择房屋产权调换且自行安排临时住处的，从被征收人全部移交房屋及产权证明之日起至通知选取房屋之日后3个月止，征收人向被征收人按本条第二款规定的标准支付临时安置费。

　　第十四条 对因征收造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。也可按以下标准执行。

　　（一）经营性场地补偿单价参考如下标准：

　　1.居住用地24元/平方米/月；

　　2.商业服务业设施27元/平方米/月；

　　3.工业用地、物流仓储用地24元/平方米/月；

　　4.其他类用地16元/平方米/月。

　　（二）经营性房屋根据不同经营性质予以分类补偿，参考如下标准：

　　1.用于商业或服务业的，首层为140元/平方米/月、二层为100元/平方米/月、三层为80元/平方米/月、四层（含四层）以上为60元/平方米/月；

　　2.用于办公场所或公益性事务的，首层为120元/平方米/月、二层为100元/平方米/月、三层为80元/平方米/月、四层（含四层）以上为60元/平方米/月；

　　3.用于厂房、仓库的不分楼层，统一为50元/平方米/月。

　　停产停业补偿时间原则上为3至6个月。其中一般经营性场地和无证房屋原则上为3个月，有证房屋原则上为6个月，税审报告、财务报表齐全并且有固定设备的货运场可按6个月，其他特殊情况另行确定。

　　被征收人因停产停业导致被征收人的劳动者解除劳动合同的，征收人应向劳动者支付经济补偿。经济补偿由征收人直接支付给解除劳动合同的劳动者，经济补偿由评估机构依据被征收人提供的从业人员相关材料，按照《中华人民共和国劳动合同法》等法律、法规进行评估，经济补偿具体数额经人社部门审核确定。

　　被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

　　第十五条 拥有合法产权，但被征收人自行将性质为住宅或工业用途的房屋改为商业用途的且持续按改变后的用途使用至被征收时的，按以下方式给予补偿：

　　（一）1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变的，被征收人能提供相关有效证明，“住改商”的房屋，征收人可按照现用途房地产市场评估价的70％给予补偿，“工改商”的房屋，征收人可按照现用途房地产市场评估价的35％给予补偿。

　　（二）1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变的，被征收人能提供相关有效证明，“住改商”的房屋，征收人可按照现用途房地产市场评估价的60％给予补偿，“工改商”的房屋，征收人可按照现用途房地产市场评估价的30％给予补偿。

　　（三）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变的，被征收人能提供相关有效证明，“住改商”的房屋，征收人可按照现用途房地产市场评估价的50％给予补偿，“工改商”的房屋，征收人可按照现用途房地产市场评估价的25％给予补偿。

　　（四）2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行后改变的，征收人按照原用途给予补偿。

　　按上述第（一）（二）（三）项计算的货币补偿总额低于按照本细则有关原用途房地产计算处理的补偿总额（即房地产价值补偿加上奖励）的，应当按照原用途房地产的补偿总额确定补偿。

　　第十六条 对未经产权登记的建筑，属于未超过批准期限的临时建筑的，可按重置价给予补偿。

　　对未经产权登记的建筑，认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。被征收人配合拆迁的，征收人可按重置成新价给予被征收人专项奖励。

　　不属于第一款、第二款情形的未经产权登记（含已履行部分但未完成所有征地手续而无法登记）的建筑，存在以下情况的，给予货币补偿：

　　（一）1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑，征收人可按照房地产实际用途给予货币补偿。

　　（二）1967年1月1日后至2009年12月31日前建设的未经产权登记的建筑，征收人可按照不超过征收决定公告之日被征收房屋实际使用性质房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

　　（三）1967年1月1日后至2009年12月31日前已履行部分但未完成所有征地手续且未经产权登记的土地，征收人可按照不超过征收决定公告之日工业用地市场评估价的60%给予货币补偿（可使用年限大于或等于50年的土地，补偿低于700元/平方米的按700元/平方米给予货币补偿，其他的按照此标准依据可使用年限修正）。同时，历史上政府（含代表政府行使征地职能的政府部门及相关机构）未向集体支付征地款（含类似征地款项），征收时则由征收人按现行标准计算征地款，补偿给土地所在集体。历史上政府以外的组织或个人已支付征地补偿款（含类似征地款项）给集体，在征收中由所在街镇主导妥善解决该征地款的归属或分配问题。上述土地上建（构）筑物按重置价给予货币补偿。

第三章  征 收 实 施

　　第十七条 征收实施单位应按照规定委托清拆工作。

　　在拆除废料回收价值较大的钢结构等建构筑物或包含不可搬迁设备的厂房时，征收实施单位应先对物料残值进行评估，并以残值抵扣部分拆卸费，征收实施单位应采取公开招标方式聘请清拆公司。

　　第十八条 征收中遇到有产权纠纷、依法抵押或房屋共有人不能协商达成一致等情况，由属地街道办事处（镇政府）负责协调并向公证机构办理各类证据保全和征收补偿费的提存，所产生费用由征收人承担。

　　第十九条 征收范围内土地上人工种植的植物（不包含盆栽植物）可按评估进行补偿。

　　第二十条 临时借地涉及上盖建（构）筑物、其他附着物等补偿可参照本细则执行。但临时借地所涉及需拆除的房屋应按重置成本评估价给予补偿或原址复建。

　　第二十一条 法律、法规、规章对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、不可移动文物、历史建筑、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规、规章执行。

　　因“三旧”改造导致收回国有土地使用权的项目可按省、市及我区相关的“三旧”政策办理。

第四章  附 则

　　第二十二条 收回国有农用地补偿及到期国有土地收回补偿不适用本细则。

　　第二十三条 区内新增项目（包括国家、省、市、区的项目）按本细则组织实施。原则上各街镇也可在不超过本细则规定的标准的前提下，结合项目实际情况制订具体征收补偿方案组织实施。必要时，全区性项目根据实际情况处理。

　　本细则施行前已依法开展的项目，继续沿用原有规定办理。

　　第二十四条 本细则未包含的其他方面，参照省、市有关文件标准执行。

　　经被征收人书面申请，征收人可按市相关有效文件规定实施征收补偿。

　　第二十五条 本细则自印发之日起施行，有效期3年。