人口增速放缓楼市未必下滑

第七次全国人口普查数据发布，我国总人口数增长速度延续放缓势头。有人据此认为，人口增速放缓，就不需要那么多房子了，房地产市场将走向衰退。果真如此吗？

数据表明，近10年间，我国人口年均增长率0.53％，比上一个10年间增速降低0.04个百分点。人口总量即将达峰，房地产市场发展“长期看人口，中期看土地，短期看信贷”的分析框架受到普遍认同。人口是决定未来长时间房地产市场走势的重要因素。然而，人口增速放缓，并不必然导致房地产市场的大幅下滑或者房价快速下降。未来相当一段时间内，支撑我国房地产市场平稳健康发展的主要条件依然存在，房地产市场结构性发展空间更大。

经济平稳增长，是房地产市场发展的坚实基础。同时，我国城镇化率仍在上行通道。2020年我国常住人口城镇化率63.89%。研究表明，城镇化率在50%至70%区间为快速增长，发达国家的城镇化率通常为80%左右。我国城镇化进程仍在加速推进，大量农民走向城市，催生众多住房需求。

不可否认，随着城镇化率提升，经济发展进入中高速阶段，房地产投资的黄金时期已经过去。正如业内人士预判，我国房地产市场正从“黄金时代”走向“白银时代”。结构性发展空间提升有四大特征：

首先，人口更密集的城市群、都市圈住房需求更足。第七次人口普查数据表明，人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群人口增长迅速，集聚度加大。显然，未来人口向沿江沿海大城市、省会城市以及主要城市群聚集的趋势仍将持续，这些城市产业更密集，经济后劲足，由此带来的住房需求更为充裕，房地产市场相对活跃。

其次，住房租赁市场有望实现长足发展。年轻人、新毕业大学生等人群面临购房难。为他们提供良好的租赁住房环境，不失为解决大城市居住问题的良策。租购并举将是我国房地产市场的大势所趋，住房租赁将面临较大发展机遇。我国将规范住房租赁市场，完善长租房建设，以及推进政策性租赁住房发展。

再次，带来优质居住体验的高品质住宅将聚集更多人气。第七次人口普查数据表明，我国人口受教育程度明显提升，人口素质大为改善。这预示我国人口将从数量红利向人口质量红利转变。房地产市场也从过去注重量的增长，转而更注重给居住者带来高品质居住体验。除了住宅楼本身需要提升品质外，人们对小区绿化、周围购物环境以及生活中能够获得的各种便利服务都有更高要求。与居住相关的产业和服务，将有更大提升空间。

最后，养老地产等细分市场将迎来发展机遇。我国人口老龄化正在逐步加速。扩大老年用品和服务消费，养老地产、养老公寓有望觅得良机，实际上很多房企早就开始布局养老地产。第七次人口普查数据表明，2020年我国家庭户平均人口规模为2.62。家庭户规模持续下降，产生一部分小户型需求。小而精美的住宅对人口少的家庭可能更友好。

有机遇亦有挑战，房地产长效机制仍需要不断完善。房地产市场存在众多结构性机遇，我们不能再将房地产作为短期刺激经济的手段。各地在吸引人才的同时，也需警惕借此放松房地产市场调控的状况出现，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位必须始终坚持。

值得注意的是，人口持续向热点城市聚集，致使这些城市房价上涨压力增大。这时，需要扩大热点城市土地供应量从而扩大住宅供给，缓解供需矛盾。必须看到，房地产仍然是当前我国金融领域最大的“灰犀牛”，房地产泡沫在个别热点城市仍在不断累积，需高度警惕。而对一些人口净流出的省份和城市而言，住房需求呈下降趋势，也应该做好房地产市场规划，避免出现住宅供给过剩，谨防市场大起大落。