从刚性需求看开发区房市的发展潜力

    我区首届秋季房产交易会于日前圆满落下帷幕，展会规模大，35个精品楼盘争奇斗艳，前来看房、购房者络绎不绝。本次交易会共售出房屋1200多户，面积约48871.73平方米，营业资金约1.7亿元。开发区房市呈现“小艳阳”的喜人景象。 
    有的人不禁有疑问，全国很多一线大城市的房市不景气，可开发区房市为什么能逆势而上，呈现较强人气，创下较好业绩？近半年来，全国房地产市场出现了差异化的发展态势，主要表现在一些城市房地产市场持续低迷，京沪穗深等城市很多开发商开发规模过大、负债率高达80%以上，房地产泡沫破裂，现金流断档难以为继。房地产价格严重背离其本身价值，严重超出城市居民购买能力，楼市价格大幅下滑，交易量萎缩。而少数城市的房地产市场却依然保持良好的业绩，出现这种情况与当地的特殊情况有关。
    一个城市的经济发展潜力，是房地产业发展的基础。营口开发区是位于环渤海经济圈的重要港口城市。这个经济圈拥有全国10个亿吨大港中的6个，被专家称为中国经济增长的“第三极”，这个地区将是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大的区域。从开发区本身来说，营口开发区经济基础坚实，发展势头强劲。随着振兴东北，辽宁“五点一线”重大发展战略的实施，开发区成为辽宁乃至东北最热、最火、最佳的投资地区之一，以鞍钢鲅鱼圈新厂为代表的一批大项目陆续落户投产，未来5年开发区经济总量将会连年大幅度攀升，城市规模和人口总量也随之急剧增加。这种经济高速发展和城市迅速扩张的态势，使得沈大之间崛起一座百万人口特大城市成为必然。开发区的工业化和城市化进程，将为本地区房地产业发展奠定雄厚基础和巨大潜能，营口开发区是东北地区的出海口，对外开放的窗口，具有巨大的发展空间。近几年，由于我区的大发展、快发展，城市化进程不断加快，来我区安居、投资的外来人口和流动人口大量增加，营口开发区连续多年ＧＤＰ年均递增３0％以上，对开发区广大群众的生活各方面变化产生了深远影响。居民购买力迅速增强，购房支出大幅增长，有能力并愿意用剩余的钱投资商品房，这就形成了开发区房市必然的刚性需求。
    最近国家连续出台银行降息政策，在整个宏观经济政策方面放宽限制，大力拉动内需。近几个月，国家采取降低交易税费、放松信贷对购房者的限制和加强住房保障制度建设等手段，刺激房地产业发展。据联合国的报告，在一个福利完善的国家，合理的房价应该是家庭年收入的5到10倍，按这个理论，若以几万元的一般家庭年收入计算，我区房价套均在20到30万元左右，是适应本地居民购买力的。同时开发区的房地产开发层次不断升级，各类精品楼盘品质优异，而以“鸿基国际”为代表的地产商更是打出了“决不降价”的底牌，显示出对房地产前景的强劲信心。开发区出台这一系列房地产新政，从金融、教育、医疗、人口等方面政策对购房者给予优惠，也都对开发区房市的兴旺起到很好作用。
    在这次开发区房产秋交会上，一位本地购房业户说，开发区南部新城区环境前景太好了，购物有新商业大厦，教育有省实验中学小学，医疗有新中心医院，游玩有体育公园、温泉风景区和海滨浴场……城市景观会很漂亮的。
    一位沈阳来购房的市民说，鲅鱼圈的房子既有海滨风光又有适宜居住的生态环境，而商品楼均价只有2500元左右，高层均价只有3000元左右。卖得便宜呀。
    鞍山的一位购房者说，鲅鱼圈要发展百万人口大城市，房价肯定是要涨的，只是涨幅快慢和大小的问题。鞍钢的进入和营口港的扩建，都代表着好的发展前景。你们看看现在所有发达的城市都是在沿海地区，所以我对鲅鱼圈的发展前景很乐观。各大企业的进入，会带动本地平均收入水平的上升，这也会拉动房价的上升，我想鲅鱼圈的经济一定会加速发展。
    一位来自黑龙江的青年说，鲅鱼圈真的是个好地方,随着城市的发展外来人口增多，我也要去鲅鱼圈买房子了,而且要在这儿结婚,我很喜欢这个地方。
    总之，经济的快速发展、城市化和人口的急速增长是开发区未来数年房地产发展的景气之源，在开发区目前加快城市化的建设的今天，在这个财富重新分配的时期，对有志于在开发区投资兴业和生活的业户来说，实现投资的梦想也许需要的只是一双与众不同的眼睛。

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