酬金制模式破老小区物业管理难题万里街道终于找到办法

收费低、服务差是不少老式小区物业管理的顽疾。普陀东旺雍景苑小区物业因为连年亏损选择了退出，业委会连续找了7家物业公司都不愿当“接盘侠”，但小区又不能没有物业，如何***这个难题？记者从普陀区万里街道获悉，东旺雍景苑小区创新推出“酬金制”物业管理，取代常规“包干制”，提高了业主及物业公司的积极性，实现了扭亏为盈的“华丽转身”。

困境：连年亏本物业退出

万里街道灵石路近新村路的东旺雍景苑小区是典型的老式小区。

东旺雍景苑小区一直由上海伟龙物业有限公司负责物业管理。近年来，由于劳动力成本上涨等原因，2012年物业公司开始亏损，到2014年亏损额超过了20万元。虽然业委会提出了上涨物业费等方案，但物业公司表态即使违约也要撤出，约谈了七家物业公司都不愿意接盘。面对小区即将没有物业管理的窘境，业委会先将物业费涨至0.85元/平方米，邀请天傲物业公司先行试用3个月。虽然暂时度过了危机，但每年一万多元的盈利让天傲物业公司萌生退意。

进退两难之际，小区所在交暨居民区党总支多次组织业委会、天傲物业公司进行了多次面对面的沟通交流，最终找到了“留住物业”的解决办法——转变物业管理模式，变“包干制”为“酬金制”，通过内部挖潜增加收入，确保物业公司收益。

“酬金制”：确保物业盈利

长期以来，上海小区物业管理收费模式以“包干制”为主，由业主向物业公司支付固定的物业服务费用，物业公司自负盈亏。近年来，物业公司各项固定成本开支连年增长，老旧小区物业定价标准上调幅度却不大，物业公司的利润空间被不断压缩，这导致不少物业公司“偷工减料”，降低服务标准，甚至被迫退出小区。

在“酬金制”模式下，问题迎刃而解。所谓“酬金制”，是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。虽然这种收费方式利润率不高，但减少了中小物业公司的风险，能确保公司有一定盈利。

成效：业主成了物业费主人

去年5月，“酬金制”物业管理模式开始在东旺雍景苑小区实施。业委会与物业公司达成协定，将小区物业费、停车费全部纳入业委会账户中，物业费、停车费收缴率到达93%，居民满意率到达80%，物业公司可以拿到总收入的8%；收缴率超过93%，超出部分业委会与物业公司五五分成，同时也规定了相应惩罚措施。

另外，业委会还敦促物业公司降低支出。不仅如此，物业公司还要公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公开其财务账目，业主有权就相关支出问题提出质询，并可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

由于物业费从一笔“糊涂账”变成“明白账”，东旺雍景苑小区业主缴纳物业费的积极性一下子提高了。实施“酬金制”一年不到，物业连年亏损的状况得到了改变，业主们对小区物业管理也有了信心，都踊跃缴纳物业费、停车费，业委会提出的调整上涨物业费方案也在居民区党组织的组织协调下顺利通过，东旺雍景苑小区一举走出了物业管理的困局。

下一步，万里街道将以“同心家园”建设为契机，进一步总结东旺雍景苑小区的“酬金制”物业服务模式经验，并引入运用到其他小区。