关于县城居民小区物业管理的调研报告
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于2022年07月11日发表
随着“生态宜居城”战略的深入实施，我县县城区面貌发生了很大变化，小区物业管理在整个城市管理中的作用日益凸显，规范的小区物业管理成为城市管理上档升级和构建和谐社会的重要内容。近期，我们组织人员对县城区居民小区物业管理情况进行了专题调研，现将调研情况报告如下。
一、居民小区物业管理现状
（一）物业服务企业及从业人员基本情况。我县物业服务产业自2007年开始起步，物业管理面积约372万平方米。有资质的物业管理企业25家，其中，本县物业公司19家，外地引入备案企业6家，物业从业人员近500人，管理人员持证上岗率只有60%左右，管理人员文凭在大专以上文化程度不足20人，约占总人数的6%。
（二）物业管理实施情况。全县共有住宅小区201个，实施物业管理的58个，占28%；社区聘人管理的居民小区基本没有；居民自行管理的小区2个，老旧小区无管理的143个，占71%。
（三）业主大会及业主委员会成立情况。目前，县城区有15个居民小区成立了业主委员会，占7%，分别是湖滨花园、城南丽都、阳光香颂、紫薇居、天韵花园、明月电梯公寓、南北街社区南街80号小区、宜家学院、电信香林、紫荆国际、紫荆花园二期、梨园文化新村、白塔街86号小区、蓬溪花园、舜天尚美，其他小区还未成立业主委员会。
二、居民小区物业管理存在的主要问题
通过调研，我们认为：我县城区居民小区物业管理起步较晚，许多工作都还很不规范，不能健康有序地运行。突出表现在以下几个方面：
（一）管理体制不完善。一是物业管理涉及到规划、住建、房管、街道办事处、社区等多个部门，缺乏一个强力部门（或领导小组）有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺；二是我县还未出台符合自身实际的物业管理办法和实施方案，小区开发商、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清，赤城镇、普安街道办和社区的综合协调作用尚未充分发挥；三是物业管理活动的监督管理职责设置在县房管局，由房管局内设股室（物业股1人）负责日常工作，管理力量薄弱，无法开展实质性监管活动。
（二）垄断物业服务，尚未建立市场化的准入退出机制。依据《物业管理条例》（***令〔2007〕第504号）第一章第三条之规定：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。在我县，物业服务业作为房地产行业的下游产业，小区物业管理的选择往往是由小区开发商指定的（或下属）物业公司承担，在涉及住房质量缺陷、配套设施不完善等开发建设遗留问题时，物业管理企业往往会维护小区开发商利益，造成很多问题拖而不决。
（三）物业管理模式落后，经营活动不规范。 部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县201个小区中，只有58个是聘请物业企业管理。这种模式增加物业管理企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，收费标准低，收缴率低，造成企业经营成本高，盈利微薄甚至亏损，公平有序的市场竞争机制、良性循环机制尚未完全建立。
（四）老城区部分住宅楼年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到居民的正常生活，维修资金没有着落。老城区部分住宅小区由于建房时规划滞后、标准不高，造成小区内安全防范设施匮乏、道路破损严重、地下管网不畅、绿化布局不优等问题，甚至由于缺乏物管用房、车库等基础配套设施，基本上无法建立市场化治理机制，住宅区实施物业管理难度较大。
（五）业主消费观念落后。受行政管房、福利管房等观念影响，部分业主在思想观念上，仍然存在着政府统包统揽的定势思维，只要不出钱或者少出钱，小区管与不管、管好与管差都与自己关系不大的狭隘想法。
（六）部分住宅小区已经形成恶性循环。由于物业服务企业中部分服务人员素质不高、责任心不强、服务质量差、服务不到位和各小区的物业管理收费标准不一致等多重原因影响下，导致业主应交的物业费收不上来，部分物业管理企业收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设施维护、清洁、安保投入等工作大打折扣，这更引起了居民不满，陷入了物业公司抱怨收费不足而无法服务，业主抱怨服务质量低劣而不愿交费的怪圈，造成恶性循环，物业管理工作十分被动。比如紫荆花园、世纪苑1期、金信花园A区等多个小区。
三、几点建议
为进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，针对物业管理中存在的突出问题，调研组提出如下意见与建议：
（一）成立专门的物业主管部门实行“三定”：定员、定岗、定责。
（二）加大相关政策的宣传力度。由县房管局牵头，组织社区居委会对《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》等规范性文件进行广泛宣传，确保物业服务企业、政府职能部门和小区业主明确各自的权责。同时，要根据***《物业管理条例》和有关法规，结合县城实际，认真制定切实可行、利于操作的蓬溪县物业管理办法和实施方案，尽快出台实施。
（三）加强小区物业管理的指导。要鼓励、引导业主成立业主委员会，明确业主委员会的职责，加强对业主委员会人员的培训，进一步规范业主委员会的行为，使业主委员会办公正常化、规范化、制度化，各项工作依法有序开展。要指导业主委员会与物业管理企业签订严密、完备的物业服务合同，并对委托管理事项、管理标准、管理权限、管理费收支、检查监督和违约责任等加以明确细化。要对物业管理企业的发展给予税收政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训。
（四）强化小区物业管理的监管。 建议让房管部门参与房屋验收，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向县房管局备案的制度；县自然资源和规划局局、县住建局、县房管局等相关职能部门与社区居委会要相互配合，加强日常监管，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法违规行为；县住建局、县房管局要对管理水平低、信用等级差、服务不到位的企业予以批评，维护广大业主合法权益。
（五）加大财政投入和政策扶持力度。由房管局牵头，专门针对老城区居民小区整治，通过县财政拨一点、联系单位帮一点、业主掏一点的“三点”办法，筹措资金，逐步改善老城区小区居民居住环境；对老城区的物业管理企业在税收、用工办证等方面给予一定的优惠，提高群众满意度；可由县政府设立专项资金，用于补贴一定经费用于各社区居委会成立物业服务中心、社区维修服务站，进而提升物业服务水平。
