20113042商品房邓银心判决商品房销售合同纠纷

广东省佛山市三水区人民法院

民 事 判 决 书       

（2011）佛三法民一初字第3042号

原告：邓银心，女，（其他信息略）。

委托代理人：蔡某某，广东华生律师事务所律师。

被告：佛山市三水区海畔名苑房地产开发有限公司，住所地：佛山市三水区西南街沙头大道四小区，组织机构代码：77096546-6。

法定代表人：游达锦，该公司总经理。

委托代理人：李某，广东昊法律师事务所律师。

委托代理人：陈某某，广东昊法律师事务所律师助理。

原告邓银心诉被告佛山市三水区海畔名苑房地产开发有限公司(以下简称“海畔房产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年12月2日立案受理后，依法由审判员黄凤腾适用简易程序于2012年4月19日公开开庭进行了审理。2011年11月19、21日，被告海畔房产公司对本院管辖权提出异议。经审查，本院于2011年12月26日裁定驳回其管辖权异议。被告不服，上诉至佛山市中级人民法院，后该院于2012年3月19日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案开庭时原告的委托代理人蔡某某、被告的委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年11月5日原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定由原告购买位于三水区西南街道永兴路25号海畔名苑海晟苑二座16—1607、1608号商品房一套，价款为798120元，且合同亦约定了上述房屋的交付期限和办理房产证的事项等。签订合同后，原告按约已将全额购房款支付给了被告，被告亦按照合同约定的交楼时间将房屋按时交付。但从上述房屋交付后一直到现在，被告均未按照约定协助原告办理房产证。且经原告核实，房产证不能办理的原因完全在于被告。

现根据原、被告双方订立的合同以及《合同法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律的规定，为保护原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告支付逾期办理房产证违约金15962元（798120×2%=15962元）；2、案件受理费由被告负担。

被告答辩称：第一、被告依约将房屋交给原告后已积极向三水区国土城建和水务局递交了办证资料，导致原告房产证办证迟延的过错和责任不在于被告，在于行政部门。第二、即使被告对迟延办理房产证有违约责任，按购房合同中约定的2%违约金过高，请求法院依法予以降低。

经审理查明，原告邓银心与被告海畔房产公司于2009年11月5日签订《商品房买卖合同》二份，双方约定，被告向原告出售位于佛山市三水区西南街道永兴路二十五号海畔名苑海晟苑二座16-1607、16-1608号房二套，合计价款798120元；合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款798120元，被告亦依约于2010年11月13日将房屋交付原告使用；2011年1月7日，被告向三水区国土城建和水务局递交了包括涉案房屋在内的海畔名苑海晟苑一座、二座的商品房土地房产确权资料；2011年3月1日，三水区国土城建和水务局向被告作出三建函[2011]56号《关于不予受理海畔名苑海晟苑一座、二座确权的复函》，内容为：“你公司申请三水区海畔名苑海晟苑一座、二座的土地及房产确权来函收悉。经查阅申请材料，上述商品房的建筑面积已超出土地出让合同约定的容积率相应的建筑面积，不符合土地及房产确权的条件。根据《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》(佛府[2010]95号)精神，建议你公司向区政府报告，经区政府同意按规定补缴超建筑面积地价款后再到我局登记窗口办理土地及房产确权登记。”。据被告陈述，在被告补缴了超容积率建筑面积的土地出让金后，2011年12月28日，佛山市住房和城乡建设局向被告核发了包括涉案房屋在内的海晟苑一座、二座确权手续。2012年2月8日，被告通知原告办理涉案房屋的房产证。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方在平等、自愿的基础上签订，内容合法、属有效合同。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未能在交付房屋90日内办理涉案房屋的确权手续，导致原告的房屋在逾期一年后仍未能办理房产证。关于迟延办证的原因，被告称是由于行政部门延期办理，责任在于行政部门，但从本案查明的事实看，第一、被告并未因相关行政部门延期确权的行政行为提起行政诉讼，对相关行政机关未依法行政的事实不能认定；第二、被告是在补缴超容积率建筑面积的土地出让金后才办理包括涉案房屋在内的海晟苑一座、二座的确权手续，可以推定被告存在超出土地出让合同约定的容积率建造房屋的事实。因此，被告对逾期办理涉案房屋的确权手续负有过错，对因此而造成原告不能按期办理房产证负有违约责任。被告辩称其对迟延办证不负有过错和责任的答辩理由，本院不予采信。本案《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金系被告采取格式合同形式确定，被告对按支付房价款2%支付违约金的违约金标准应有足够的预期，被告辩称该违约金标准过高，未能提供相应证据证明，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

被告佛山市三水区海畔名苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告违约金15962元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取即100元、财产保全费180元，合计280元，由被告佛山市三水区海畔名苑房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审  判  员    黄凤腾

二〇一二年四月二十三日

本件与原本核对无异

书  记  员   李秀娟