优化亿元楼生态链涌动中心区财富流

区域空间有限，科学发展无限。16日下午，福田区人大召开专题议政会，就如何优化亿元楼生态链，让财富流充分涌动的话题，召集亿元楼宇及企业、政府相关职能部门以及市、区人大代表，当面锣对面鼓进行碰撞、商讨。议政会认为，亿元楼宇及企业是辖区经济发展的重要载体和中坚力量，当前更是福田科学发展、转型发展的重要突破口。作为地方党委及政府，福田有责任、有义务更要有切实的办法和实际的行动，着力解决困扰亿元楼宇及企业的诸如停车难、就餐难等外部公共配套问题，以及人才住房、产权回购、楼宇更新等政策扶持问题，优化亿元楼宇及企业的生态链、社会链，让财富流在中心区畅通无阻地涌动，为锻造深圳质量、建设幸福福田夯下坚实的基础。

亿元楼宇：

高产低耗提升福田质量

面对辖区经济持续高位运行面临的土地资源匮乏、产业空间狭窄等瓶颈，福田区把发展楼宇经济作为转变经济发展方式的重要突破口，以高端商务楼宇作为总部经济和现代服务业的重要载体，变平面发展为立体发展，引领经济从外延式扩张向内涵式深化发展转型。

目前，福田楼宇经济发展势头喜人，纳税过亿元楼宇数量逐年增加，纳税额占全区税收比重逐年攀高。根据福田区经济促进局统计，2008年福田纳税亿元楼宇34栋，2010年增加至50栋，去年达到63栋;亿元楼宇贡献的税收2010年为311.46亿元，占全区税收总额的60.5%，2011年达到407.36亿元，占比达到62.5%。

此外，亿元楼宇高产低耗特征十分明显。2010年福田区亿元楼宇单位占地面积税收为全区平均水平的103.2倍，而耗水仅占全区售水总量的2.9%，耗电为全区供电总量的7.5%。50栋亿元楼宇单位税收电耗及水耗分别为全区平均水平的12.5%和4.9%。可以说，亿元楼宇有效地提升了福田经济发展质量，增强了中心城区的集聚与辐射功能。

公共服务：

配套不足影响发展速度

公共服务是否到位，直接影响楼宇经济的发展速度。议政会上，亿元楼宇及企业多次提及周边公共服务滞后，影响企业发展速度和质量，期望相关部门能拿出切实有效的解决方案，在亿元楼宇及周边进行更加精细的城市管理，让企业心无旁骛地专注业务，创造财富。

作为全球知名的物管企业，世邦魏理仕在福田管理着多栋高档商务楼宇。其管理的星河发展中心是一栋保险业聚集发展的5A智能大厦，每年产生税收超过10亿元。其总物业经理李利嫚在发言中表示，每天中午就餐时间，中心区数以万计的白领四处出击找餐馆成为一道让人无心欣赏的风景。目前福田中心区已有许多高档酒楼、酒店及大量的餐饮企业，但针对普通员工的餐饮却很少，尤其是保安、清洁工等中低收入人群的就餐难问题十分突出。李利嫚建议以政府职能部门为主导，启动白领午餐工程，引进专业快餐公司、外包配送等经营模式，评选并制定定点挂牌的员工食堂，“便利午餐”，以薄利多销、卫生健康赢得办公人员的青睐，解决办公人员用餐难问题。

农科集团旗下时代科技大厦位列亿元楼宇第28名。农科物业董事长张菊文在发言中表示，亿元楼宇普遍存在周边的市政及各类相关配套设施不到位或欠缺等问题，尤其是道路堵塞问题日益突出。对亿元楼宇周边环境的逐步改善，是进一步提升亿元楼宇经济价值的当务之急。建议相关部门重点治理，甚至进行重新规划和改造。据悉，本月初福田区人大组织代表及政府职能部门到大厦现场办公，针对大厦提出的解决交通拥堵困难的四条措施，当场就解决了撤销路边临时停车场及延长东西向绿灯通行时间两条，达到了初步缓解的目的。

市人大代表、深圳怡化电脑有限公司董事长彭彤则表示，应开拓思路在相关配套扶持政策方面加大力度，帮助企业留住人才。比如对纳税亿元企业的管理人员及优秀人才增加保障性住房供给，提供就医、出入境及子女入学等便利。

积极回应：

想方设法优化生态链条

企业提出问题，相关部门当场给出解释说明，或是表明态度并拟定具体的整改办法。福田区相关职能部门、驻区单位及街道负责人二十余人参加日前的议政会，以期为企业提供贴身服务、个性服务。

对人才激励问题，区财政局局长李健盛积极回应，将考虑政策和制度创新，通过人才贡献奖、优秀人才进修及国际交流等办法帮助企业留住人才。区住建局局长刘军当场表示，十二五期间，福田将提供5000套人才住房，其中今年将推出900套。对交通问题，福田交警大队、西部交通分局分别表态，将在前期现场办公的基础上，加大工作力度，加强规划和疏导。对反映的乱摆卖、噪音扰民等城管个案问题，区城管局局长綦文生当场公布手机号码，随时接受投诉并将组织专业队伍进行专业整治。香蜜湖街道则现场表态，针对招商银行大厦及东海集团周边的乱摆卖问题将组织专项整治行动，同时增加执法密度，建立长效监管机制。为提升楼宇的智慧含量，区经促局局长张尊众表示，正在与移动、联通、电信等密切沟通，为亿元楼宇提供信息全覆盖服务。区公安分局、区教育局也在会上表态，分别将通过打击和服务、学位保障等方式服务辖区亿元楼宇。

福田区副区长夏炀代表区政府郑重表示，优化亿元楼宇生态链、产业链，需要部门联动、上下联动、政企联动。福田区对楼宇经济的研究时间不长，但为亿元楼宇服务的意识和决心是十分强烈的。为此区政府前不久专程赴宁、沪、杭三地考察学习，结合议政会的意见建议，福田将尽快形成并出台比较完善的政策举措。

区人大常委会常务副主任张青山强调，亿元楼宇及企业是社会财富的创造者，理应得到重视及尊重，要带着感情提供服务和解决问题。为此，张青山建议，区政府要牵头统筹，明确责任，部门负责人要多跑现场，面对面聆听和感受企业的呼声诉求，通过精细化的政府服务，办实事见成效。作为总部经济和现代服务业的重要载体，只要对高端楼宇的生态链条作出优化，财富流就会汹涌澎湃，首善之区幸福福田的理想愿景就会一步一步接近。

福田区委书记、区人大常委会主任刘庆生在总结发言时表示，楼宇经济是福田产业高端集聚种出的“高产田”，是福田的骄傲和名片。优化亿元楼宇生态链，壮大楼宇经济，是福田落实市委、市政府打造质量深圳要求的重要表现形式。在优化生态链的同时，福田将同时关注社会链，借助楼宇经济的拉动效应，把每栋高端楼宇当作一个支点来撬动整个片区，通过打造好一个亿元楼，进而打造好一个高端片区，支撑福田区的未来发展。关注楼宇经济带来的社会建设和管理的创新，有意识地引导楼宇经济向楼宇社会演变，进而建设法治化智慧型高品质的国际化先导城区。

强化人大服务功能的有益探索

福田区第六届人大及其常委会组建仅三个月时间，已先后就“中小学校教室安装空调”及“优化亿元楼宇生态链条”两项主题召开议政会。议政会及前期的走访、座谈、问卷调查等取得了良好的效果，统一认识，凝聚力量，有力地推动了两项工作的顺利开展。

正如福田区委书记、区人大常委会主任刘庆生所说，人大组织召开议政会这种形式，既体现了人大对政府工作的监督，也是新时期人大围绕党委、政府中心工作，服务经济社会发展大局的重要抓手。同时也是落实区党代会所提出广纳智慧助推发展，成立福田智库议事会的一个具体措施，是基层民主的一项有益尝试和探索。

随着我国人民代表大会制度的不断发展和完善，人大及其常委会在人们眼中“橡皮图章”、“花瓶”的形象已然褪去。但在立法、表决、人事任免等刚性工作之外，人大如何在监督之中强化服务功能，推动政府工作?福田区人大通过议政会的形式，形成了一种在监督中服务，在服务中监督，在参与中监督，寓支持于监督的“介入式监督”模式，这是一个大胆的创新。

不做局外人，不是站着说话不腰疼，福田区人大在议政会前，召集代表及政府职能部门负责人现场调研，摸清问题的症结，按难易程度将问题分门别类，能够当场解决的当场拍板，属于区事权范围内的区内解决，不在区事权范围的向上反映努力奔走积极呼号，这是对新时期人大监督工作目的、作用和功能的新认识，也是一种积极有为的态度。

人大对政府工作开展监督的最终目的，是通过人大的监督更好地促进政府各项工作取得更好的效果，促进经济社会更好更快发展，更好地维护和实现人民群众的根本利益。人大的监督就是为政府开展工作提供服务，人大的监督就是支持政府工作更好地进行。强化对政府的服务和支持，使人大工作成为支持和促进政府工作的强大动力。这样的人大，才能真正做到“有为、有位、有威”。

现场答复

建立配餐中心

鼓励兴办食堂

提供政策优惠

福田多措并举解决就餐难

中心区人员密集，餐饮成本高，高端商务楼宇从业人员就餐难一直是困扰福田楼宇经济发展的一大瓶颈。在议政会上，多位亿元楼宇及企业代表均大倒苦水，呼吁相关部门拿出切实措施加以纾解。而从市市场监督管理局福田分局局长王太连的现场答复中，这一问题有望今年底得到有效缓解。

四大片区供餐需求凸显

据悉，目前福田有四大片区供餐需求凸显：

中心区现入驻各类企业近6000家，从业白领人员约15万人，餐饮单位仅有239家;

泰然片区现有各类市场主体近8000家，片区从业人员约10万人，餐饮单位只有220家、食堂2家;

金地片区现有各类市场主体1000多家，片区从业人员约2万人，餐饮单位仅8家、食堂1家;

华强北片区现有各类企业1.8万家，个体2.1万家，专业市场45个，各类从业人员13万余人，片区人流量约50万。但现有餐饮单位仅574家。

上述片区由于企业众多，从业人员相对集中，餐饮单位数量较少，就餐难问题尤显凸出。

两大配餐中心年底前投入使用

福田区高度重视就餐难问题，成立了专门的工作领导小组强力推进配餐中心的建设工作。经统一部署，泰然、金地工业区两大配餐中心建设项目已通过区政府批准，并纳入今年民生十件实事计划。

两大配餐中心分别由金地集团股份有限公司及深圳皇冠(中国)电子有限公司投资兴建。金地拟投资近1900万在金地工业区内建设建筑面积为4000多平方米的大型配餐中心，其落成后将有效解决金地工业区并辐射到中心区，为近5万的从业人员提供价廉物美的配餐服务。

皇冠公司拟投资600多万元建设建筑面积为3000平方米的配餐中心，切实解决泰然工业园区约4万人的早、午餐问题。目前，两大配餐中心建设正在努力推进，有望年底前投入使用。

此外，福田文化创意园也将于近期与大运供餐企业慈浩餐饮科技有限公司签约，拟将划出近1300平方米的区域建设配餐中心，可有效解决片区及中心区3万人的就餐问题。

中心区已新增食堂33家

福田区还鼓励、倡导有实力、有条件的企业自办食堂或改、扩建食堂，增加供餐面积和人数。如中心区的中国移动、中国联通、怡景中心城等公司自行兴建食堂同时，还解决本栋楼宇内的其他入驻从业人员的就餐。经过多方努力，辖区食堂数量有了明显增加，目前共有食堂374家，2010年以来新增食堂33家。

此外，福田区还选定10家中餐企业和5家快餐连锁企业的66个分店经营“白领套餐”，区政府对10家中餐企业授予“白领套餐推荐单位”。在福田区门户网站开辟“白领供餐网”，将订餐电话、地址等信息公开，供消费者自主订单、明白消费。一些大厦的物业公司主动辟出几十平方米的专区作为分餐区;中心区、华强北片区的明香酒楼、顺记酒楼等多家酒楼都主动开辟专区，经营价格实惠的商务套餐或推出午茶、外卖服务。

政策鼓励业主及餐饮企业

去年下半年，福田区出台《扶持发展楼宇经济实施细则(试行)》，大力扶持配餐、停车场等公共配套设施的建设。其中第14条明确规定“鼓励多渠道解决商务楼宇人员就餐难问题。业主单位或物业服务企业投资新建、改建员工餐厅或公共用餐场所的，可按实际投资额的10%，给予最高60万元的资助;业主单位或物业服务企业委托品牌餐饮单位为楼内企业提供工作餐服务的，可给予该品牌餐饮企业3年内每月每平方米50元的租金补贴，补贴面积最高500平方米。”

深度分析

单一产权楼宇优势明显

根据福田区经济促进局的统计，在众多亿元楼宇里面，单一产权的楼宇在单位占地面积产生税收及单位建筑面积产生税收等方面具有明显优势。

以2010年为例，50栋亿元楼中单一业主的共13栋，仅占亿元楼总数的26%，但实现税收达129.18亿元，占比为41.5%。单一业主的亿元楼宇单位占地面积产生税收为13.14万元/平方米，是多业主亿元楼宇5.03万元/平方米的2.6倍。单一业主的亿元楼宇单位建筑面积产生税收为1.09万元/平方米，是多业主亿元楼宇0.54万元/平方米的2倍多。

据介绍，单一业主产出相比多业主产出更高，主要得益于单一业主有规划、有选择地进行招商，同一楼内产业关联性强，容易形成产业集聚效应。同时，单一业主也方便进行楼宇更新改造，给租户提供更加优质的办公环境。而多业主的楼宇，小业主各自出租，楼宇内产业业态繁杂，经营理念模式不一致，与政府的产业规划衔接不够，造成资源浪费。

比如作为纳税“状元”的招商银行大厦，曾有招行、东海两家业主，但经营一段时间后，物业公司感觉两家业主的经营理念、要求很难一致，遂于2006年经协商由招行回购东海股权，实现了单一产权。此后大厦制定了严格的入驻门槛，非金融类机构不得入内，曾有世界知名企业想入驻大厦，但因其业务不符合大厦要求而遭婉拒。多年来，大厦物业服务满意度在98%以上，物业出租率一直保持100%，大厦投入使用以来从未出现盗窃、抢劫等案件。

又如新闻大厦本来有63家业主，但物业公司主动将小业主的楼面代为(无偿)出租和管理，虚拟当中实现了单一产权。大厦在2008年、2010年、2011年连续三次均以产出税收超过10亿元而进入亿元楼宇排行榜前十。而在三届的排行榜中，只有29栋楼宇连续入选，30多家落榜的楼宇基本为多业主写字楼。

基于楼宇经济的这一特征，在议政会上有楼宇代表表示，要想进一步壮大楼宇经济，多产权楼宇的大业主对小业主进行产权回购势在必然，但多会面临资金困难，希望政府给予一定的扶持政策。而在去年7月发布的《福田区扶持发展楼宇经济实施细则》(试行)中第八条规定：鼓励商务楼宇实施统一经营。对新开发商务楼宇只租不售的，多业主楼宇通过转让收购转为单一业主单位的，可给予业主单位最高300万元的一次性奖励。对多业主共同聘请专业经营管理公司进行统一招商管理的，可给予该经营管理公司最高50万元的资助。

福田区纳税亿元楼宇排名表(2011年度)

1招商银行大厦 33 鲁班大厦

2星河发展中心 34 地铁大厦

3新闻大厦 35 投资大厦

4中信大厦 36 泰然劲松大厦

5深国投广场37 卓越大厦

6国通大厦 38 教育科技大厦

7江苏大厦 39 新华保险大厦

8平安银行大厦 40 长平商务大厦

9中海大厦 41 东海国际中心

10 大中华国际交易广场42 中心商务大厦

11 兴业银行大厦 43 中石化开元大厦

12 特区报业大厦 44 卓越时代广场

13 国际商会中心 45 建艺大厦

14 华能大厦 46 东方时代广场

15 免税商务大厦 47 万德大厦

16 时代金融中心 48 嘉汇新城(汇商中心)

17 安联大厦 49 天安数码时代广场

18 科技大厦 50 阳光高尔夫大厦

19 特美思大厦51 喜年中心

20 天安创新 52 国际文化大厦

科技广场

21 港中旅大厦53 中国有色大厦

22 新世界商务中心54 万基商务大厦

23 荣超商务中心 55 敦煌大厦

24 绿景广场 56 金沙嘴大厦

25 嘉里建设广场(含香格里拉酒店)57 荣超经贸中心

26 天祥大厦 58 航都大厦

27 信息枢纽大厦 59 鑫润大厦

28 时代科技大厦 60 航空大厦

29 时代财富大厦 61 福田环庆大厦

30 民生银行大厦 62 联通大厦

31 诺德金融中心 63 华融大厦

32 联合广场