广州市花都区人民政府办公室关于印发广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目（铁路以西二期）国有土地上住宅房屋协议补偿安置方案的通知花府办〔2020〕4号

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各镇（街）政府（办事处），区府直属各单位：

　　《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目（铁路以西二期）国有土地上住宅房屋协议补偿安置方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向新华街道办反映。

　　广州市花都区人民政府办公室

　　2020年4月24日

　　广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目（铁路以西二期）国有土地上住宅房屋协议补偿安置方案

　　为加快推进工业大道南二地块储备用地及广州北站至广州白云国际机场快速通道工程等项目的建设，有序、有效开展广深铁路以西部分国有土地上住宅房屋拆迁工作以及同步收回国有土地使用权工作，特制定本方案：

　　一、项目概况

　　（一）项目范围：新街河以北、工业大道以南、新街大道以西、胡忠产科医院以东地块及广州北站综合交通枢纽开发建设项目（二期）安置区用地、新街大道以东广东省地质测绘院、中铁五局集团物资实业有限公司范围内的国有土地上住宅房屋及其附属设施(国有土地使用权同步收回)。

　　（二）地块规划用途：城镇建设用地及广州北站综合交通枢纽配套基础设施用地（含安置用房、广州北站至广州白云国际机场快速通道工程项目等用地）。

　　（三）具体补偿安置工作由广州市花都区政府新华街道办事处组织实施。

　　二、补偿安置对象

　　（一）项目范围内（且为国有土地上），拥有合法不动产权证书的住宅房屋及其附属设施的所有权人及合法承租人；未超过批准使用期限的临时建筑使用人；历史用房等未办理产权登记的房屋使用人。

　　（二）对认定为违法建筑的或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　三、补偿安置方式

　　（一）本次拆迁国有土地上住宅房屋，提供货币补偿和产权调换两种补偿安置方式，产权所有人可自行选择其中一种，其中选择货币补偿安置方式的被补偿人享受“拆一补一”政策（即签约之日起1年内被补偿人在花都区范围内新购1套商品住宅，享受首套房待遇不限购；且新购房屋享受免交补偿款范围部分的契税，由补偿安置实施主体负责。若因客观原因导致被补偿人未能在签约之日起1年内在花都区范围内新购1套商品住宅的，在消除上述原因后顺延享受“拆一补一”政策的时限）。

　　（二）获得批准手续的“住改商”房屋，产权所有人可按住宅房屋选择货币补偿或产权调换补偿安置方式；也可选择按“住改商”房屋进行货币补偿。“住改商”房屋货币补偿标准按本方案第四条第（三）款执行。

　　四、货币补偿标准

　　货币补偿依据建筑面积进行计算。

　　（一）商品房产权的住宅房屋按10000元/m2标准补偿。

　　（二）非商品房产权的集资房、房改房等住宅房屋按9***0元/m2标准补偿。

　　（三）“住改商”房屋货币补偿标准如下:

　　1.1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，产权所有人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，实际正在营业的，按经营性用房房地产市场评估价的70%进行补偿。

　　2.1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，产权所有人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，实际正在营业的，按经营性用房房地产市场评估价的60%进行补偿。

　　3.1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，产权所有人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，实际正在营业的，按经营性用房房地产市场评估价的50%进行补偿。

　　4.2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施后改变为经营性用房的，按照住宅房屋给予补偿。

　　5.产权所有人因时间久远等客观原因确实无法提供历史的工商执照、依法纳税证明，但实际正在营业的，由补偿安置实施主体通过采集3位或以上无利害关系的证人证词并在房屋现场公示7日，如无异议则参照上述第1、2、3项处理。

　　6.按上述第1、2、3项计算的货币补偿总额低于按照本方案有关住宅房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上奖励）的，应当按照住宅房屋的补偿总额确定补偿。

　　如产权所有人对货币补偿标准有异议，可与补偿安置实施主体共同委托有资质的第三方评估公司进行评估，评估结果出来后只能按评估价值补偿。

　　五、产权调换标准

　　以被补偿房屋的套内建筑面积为准，按1：1的原则确定产权调换房屋套内建筑面积。

　　产权所有人选择的产权调换房屋套内建筑面积高于被补偿房屋套内建筑面积的，仅限选择较高就近一档进行调换。如：产权调换房屋套内建筑面积有92㎡、80㎡、70m2、60㎡、50㎡等5种户型，被补偿房屋套内建筑面积为75㎡，则其产权所有人可选择80㎡及以下的70㎡、60㎡、50㎡的户型进行产权调换，不可选择92㎡的户型。

　　产权调换房屋套内建筑面积与被补偿房屋的套内建筑面积的差额部分，需结算差价，按10000元/m2结算差价。

　　产权调换房屋公用分摊面积超出被补偿房屋公用分摊面积的部分，按4500元/m2的标准结算差价。

　　六、搬迁（迁移）费

　　（一）搬迁（迁移）费。

　　建筑面积为140m2以下（含140m2）的按2000元/户标准计算；建筑面积在140m2以上的按3000元/户标准计算。

　　产权所有人选择产权调换的，搬迁费按搬出搬入计算两次，并一次付清，即建筑面积为140m2以下（含140m2）的按4000元/户标准计算；建筑面积在140m2以上的按6000元/户标准计算。

　　（二）相关设施、设备搬迁费用。

　　电话机移机费：200元/号；

　　有线电视移装费：300元/线；

　　数字电视移装费：300元/户(与有线电视移装费二选一)；

　　宽带网络移装费：200元/线；

　　管道煤气（天然气）费用：3500元/户；

　　室外太阳能热水器移装费用：400元/台；

　　空调移装费：窗式空调100元/台，分体式空调200元/台，柜式空调300元/台；

　　独立电表补偿费：500元/个；

　　独立水表补偿费：300元/个。

　　七、住宅临时安置费补偿标准

　　（一）选择货币补偿方式的。

　　产权所有人选择货币补偿的，按20元/m2/月标准，依照被补偿房屋建筑面积，向产权所有人一次性支付3个月的临时安置补助费。

　　（二）选择产权调换方式的。

　　产权所有人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，产权所有人自行安排住处的，按20元/m2/月的标准，依照被补偿房屋建筑面积，向产权所有人支付临时安置费用。

　　签约时，先一次性计算30个月的临时安置补助费，交房后一次性拨付给产权所有人。待安置房建成交付时，自被补偿房屋交房当月开始到安置房通知交付次月止(被补偿房屋的交房和安置房的交付当月均按整月计)，如安置房交付时间超过30个月，超出部分按安置房实际交付当月一次性向产权所有人补足；如安置房交付时间少于30个月，少于部分需产权所有人退回。

　　产权所有人选择房屋产权调换，且在产权调换房屋交付前使用补偿安置实施主体提供的周转用房的，补偿安置实施主体不再向其支付临时安置费。周转用房的水、电等费用由使用人自付。

　　八、“住改商”房屋停产停业损失补偿标准

　　对因补偿“住改商”房屋造成产权所有人等权益人停产停业损失的补偿，根据房屋被补偿前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被补偿前的效益原则上以房屋补偿方案作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按房屋租金（评估确定）标准计算，停产停业期限按6个月计算。

　　被补偿房屋的生产、经营单位或个人不是产权所有人的，产权所有人负有于签约后60天内清退被补偿房屋的责任。产权所有人与生产、经营单位或个人有合约约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的由产权所有人与生产、经营单位或个人协商分配。

　　九、奖励费用标准

　　（一）补偿奖励。

　　1.住宅房屋（含按住宅补偿的“住改商”房屋及未完善产权登记的合法住宅房屋）标准为1000元/m2。

　　2.按经营性用房房地产市场评估价相应比例补偿的“住改商”房屋（含未完善产权登记的合法住宅房屋）标准为对应补偿标准的10%。

　　3.未超过批准使用期限的临时建筑和历史用房等未办理产权登记的房屋标准为200元/m2。

　　（二）搬迁时限奖励。

　　1.住宅房屋奖励。

　　（1）在产权所有人收到房屋测量及补偿数据之日起3个月内（含3个月）签约的，拥有国有土地上住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）按1500元/m2进行奖励。

　　（2）在产权所有人收到房屋测量及补偿数据之日起3个月至6个月内（含6个月）签约的，拥有国有土地上住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）按800元/m2进行奖励。

　　（3）在产权所有人收到房屋测量及补偿数据之日起6个月以后签约的，不给予搬迁时限奖励。

　　（4）产权所有人因继承、抵押、查封等特殊情况不能及时签约的，由产权所有人在相对应的时限内书面申请保留相对应的搬迁时限奖励，以补偿安置实施主体审核时间为时间节点计算相应奖励。

　　2.车位奖励。

　　车位购置可按每宅1个车位的标准购置，其中：

　　（1）在产权所有人收到房屋测量及补偿数据之日起3个月内（含3个月）签约的，每套住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）按10万元/个的标准购置1个车位。

　　（2）在产权所有人收到房屋测量及补偿数据之日起3个月至6个月内（含6个月）签约的，每套住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）按15万元/个的标准购置1个车位。

　　（3）在产权所有人收到房屋测量及补偿数据之日起6个月以后签约的，每套住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋）按20万元/个的标准购置1个车位。

　　（4）产权所有人须自安置住房通知交付之日起12个月内按协议价格购置车位，逾期视为放弃以优惠价格购置车位。

　　3.其他奖励。

　　（1）在产权所有人收到房屋测量及补偿数据之日起3个月内（含3个月）签约，拥有国有土地上住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋），产权所有人选择产权调换补偿安置方式的，产权调换房屋公用分摊面积超出被补偿房屋公用分摊面积的部分作为奖励赠送，不结算差价。

　　（2）在产权所有人收到房屋测量及补偿数据之日起3个月至6个月内（含6个月）签约，拥有国有土地上住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋），产权所有人选择产权调换补偿安置方式的，产权调换房屋公用分摊面积超出被补偿房屋公用分摊面积的部分，以2250元/m2的标准结算差价。

　　（3）在产权所有人收到房屋测量及补偿数据之日起6个月至12个月内（含12个月）签约，拥有国有土地上住宅房屋（含按住宅房屋补偿的“住改商”房屋），产权所有人选择产权调换补偿安置方式的，产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，以4500元/m2的标准结算差价。

　　（4）产权所有人因继承、抵押、查封等特殊情况不能及时签约的，由产权所有人在相对应的奖励时限内书面申请保留相对应的搬迁时限奖励，以补偿安置实施主体审核日期为时间节点计算相应奖励。

　　（5）区促进征地拆迁的购房资格奖励，在拆迁补偿协议中约定。

　　十、安置房源情况

　　（一）拥有合法房地产权利证书的住宅房屋的安置房位于该方案项目范围内新街河以北、工业大道以南、新街大道以西、胡忠产科医院以东地块内。

　　（二）产权调换房屋将办理有偿使用手续的（已缴纳土地出让金）不动产权证登记，即产权所有人将拥有该房屋的完全产权，并可就该房屋进行自由交易（商品房）。

　　（三）产权所有人原有房屋用地未办理有偿使用手续的（未缴纳土地出让金，例如：房改房等），产权所有人可选择在补偿安置协议签订之前，先对现有房屋完善产权(现有房屋土地出让金由产权所有人自行承担)；也可选择产权调换房屋交付办证时由产权所有人按新房价值补足土地出让金。

　　（四）产权调换房屋按设计套内建筑面积分为50㎡、60㎡、70㎡、80㎡、92㎡等5种户型（以实际交房面积为准）。

　　（五）交房标准为普通装修房，即厅、房、过道墙体及天花油乳胶漆，地面铺抛光砖；厨房、卫生间墙面贴瓷砖，地面（含阳台）铺防滑砖；门窗齐全；室内基本水、电、排水设施齐备，厨房不设灶台。

　　十一、其它事项

　　（一）被补偿房屋的建筑面积、套内建筑面积的认定，以房地产登记机构颁发的房地产权证标注的面积为准；房地产权证未标注的或者标注的与房地产登记簿不一致的，以房地产登记簿标注的面积为准。

　　房地产权证和房地产登记簿的记载事项不明确的，建筑面积或套内建筑面积以现场测量结果为准，房屋用途通过现场调查并核查相关资料确定。

　　（二）为充分保障产权所有人的合法权益，产权所有人选择产权调换的，产权调换房屋办理不动产权证登记的相关办证手续费及契税（不含土地出让金）由政府负责。

　　（三）本方案未明确的事项，涉及补偿标准的以评估方式确定，其它事项由花都区政府或授权补偿安置实施主体议定。

　　本方案自印发之日起施行。