现行土地出让年限存在的问题（2）

    再次，最高使用年期对应土地用途分类过粗，造成政府土地收益的流失。
    随着经济的快速发展，城市土地利用的综合性不断加强，一般不会以单一住宅区、单一商业区出现，而是以综合用途为主。仅仅根据主体建筑的用途来确定土地使用最高年限，无法体现多用途的综合性用地和经营性用地的使用特点，往往导致用地不合理性的产生，而且也会造成政府土地收益的流失。另外，随着土地资源市场化配置程度的提高，以往的很多由政府投资兴建的公共设施项目比如水利设施、港口码头以及基础设施建设项目等均逐渐转为政府以外的主体投资项目，这些用地由非经营性质向经营性质转变，土地收益也有低向高转变，如若这些用地依然不加详细区分、都以最高年限出让的话，政府的土地收益会受到巨大损失。
    最后，最高使用年限与相关周期的差异，致使政府对土地的调控能力减弱。
    从各类规划编制和修编期限来看，土地利用总体规划以及城市总体规划修编期限一般为20年，修编基本上是10年一次，其它层次的规划期限一般为5年到20年，近期规划是5年修编一次。而土地使用年期至少为40年，这与土地总体规划和城市总体规划的修编年期并不同步，不仅规划可以发挥的用地调控作用越来越小，而且较长时间土地的使用往往面临规划用途或实际用途的变更所引发的一系列用地问题。从企业的生命周期来看，大型企业毕竟是少数，大部分的中小企业寿命在20年左右，这些企业会随着经济周期产生或消亡，这一周期与土地使用最高年期也存在较大差异。从城市更新的时间周期来看，随着社会经济的发展，城市更新的周期越来越短，目前大多建龄超过30年的房屋就已成为旧房，等待旧城改造，重新入市。按照最高年限出让的土地，在未到期的情况下，会产生较为复杂的资产折算、拆迁评估以及补偿安置等事项，给城市更新带来较大的困难。