玄武区住宅楼顶共用部位管理办法编制说明

根据规范性文件的编制要求，现将《玄武区住宅楼顶共用部位管理办法》（以下简称《楼顶管理办法》）的编制情况说明如下：

一、《楼顶管理办法》的编制背景

住宅楼顶共用部位的管理是小区管理工作中的一项重要内容，楼顶使用牵涉众多居民的利益，尤其是顶楼居民对楼顶共用部位的管理缺失反响强烈，而目前全市还未有专门的楼顶管理办法。为进一步做好我区住宅楼顶共用部位的管理工作，引导物业服务企业加强楼顶共用部位管理，指导业主自觉维护楼顶使用功能及使用秩序，避免不当或违法使用侵害楼顶共用部位，确保房屋使用安全，结合我区实际，制定了本办法。

二、《楼顶管理办法》的编制过程

根据穆区长信访接待会的要求，玄武湖街道召开了居民议事会，制定了《楼顶公共部位管理公约》，在此基础上，我局对屋面渗漏原因进行了调研分析并组织街道、物业公司及相关单位，召开了楼顶管理工作座谈会。根据座谈会的意见并结合我区的实际，编制了《玄武区小区楼顶共用部位管理公约（建议稿）》并在7月5日报至区政府。

7月28日，区政府召开专题会，滕涛副区长、张杰副区长听取了相关情况汇报。根据区领导提出的“谁来管、管什么、怎么管”及将“公约”改为“管理办法”的要求， 8月8日，区建设局会同区法制办、城管局、环保局、公安分局、消防大队、局法律顾问及各街道城管负责人，召开了《楼顶管理办法》研讨会，根据与会单位的意见，形成了《楼顶管理办法（建议稿）》并再次征求了上述与会单位的意见。8月24日，区法制办组织了法律专家对管理办法进行了评审，根据评审意见，9月5日形成了征求意见稿并向区城管局、环保局、公安分局、消防大队及各街道征集了意见。根据反馈意见，我局会同法制办编制了《楼顶管理办法（送审稿）》。10月18日区政府第52次常务会对《楼顶管理办法（送审稿）》进行了审议。根据常务会的要求，我局会同法制办进一步修改了《楼顶管理办法（送审稿）》。10月24日，张杰副区长召集我局及法制办，进行了专题研究，提出了修改意见，我局会同法制办在此基础上拟制了该《楼顶管理办法》

三、《楼顶管理办法》的主要内容

第一章：总则

阐述了《楼顶管理办法》制定的目的及适用范围、定义了“楼顶共用部位”、明确了小区业主对该部位享有权利、承担义务。

第二章：管理职责的划分

明确责任主体，即“谁来管”：一是明确区建设局是住宅楼顶共用部位管理工作的指导部门，指导街道办事处的住宅楼顶共用部位的管理工作；二是按属地管理原则，由所属街道办事处牵头负责；三是明确区政府相关部门、市场化物业服务企业或街道托管小区物业服务企业单位、业委会或管委会、业主或物业使用人、社区在住宅楼顶共用部位上的管理职责。

第三章：违法建设、违法使用行为及法律责任

一是明确违法建设、违法使用行为及违反楼顶使用功能的负面清单，即“管什么”。

二是明确管理的职责权限，即“怎么管”。对违法建设、违法使用行为及违反楼顶使用功能等行为，根据现行的法条及相关规定，明确法律责任，由街道办事处、区城管局、区建设局、区环境保护、公安、消防、卫生、文化、水务等行政主管部门，根据各自的职责权限，进行查处。

第四章：附则

明确本办法的生效时间及解释权归属。

四、《楼顶管理办法》的法规依据

编制《楼顶管理办法》依据的法规有《民法通则》、《物权法》、《中华人民共和国无线电管理条例》、《***关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《江苏省城乡规划管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》、《南京市公有房屋售后管理办法》、《南京市市容管理条例》、《南京市户外广告设置管理办法》、《南京市消防条例》、《南京市房屋使用安全管理条例》等。

相关文件：关于印发《玄武区住宅楼顶共用部位管理办法》的通知