村居法律顾问把严关独居老人以房养老更安心

近日，金湾区某社区70多岁独居老人为了养老和治病，计划将唯一房产出售，社区工作人员了解到情况后，担心一些不法分子利用“以房养老”的旗号行骗，侵害该老年人合法权益，故联系社区法律顾问赖雪梅律师，要求赖律师全程***、把严法律关，确保其权益不受侵犯、养老更有保障。

【案情介绍】

金湾区某社区70多岁的独居老人那某，其配偶早已去世，唯一的子女患有严重精神疾病一直住院治疗。近期老人觉得身体不适，前往医院检查，查出患上严重难以治愈的疾病。知道检查结果后，老人觉得自己年事已高，养老和治疗费用较高，便想将自己名下唯一房产出售，售房款作为自己养老急需，且已找到有意向的买家。社区负责人知道情况后，担心其被人骗，为保障其的权益，要求驻社区赖律师进行把关。

接到社区通知后，赖律师将老人和买受人约到社区，向双方了解具体情况，结合有关法律规定，从老人角度出发提出建议：

一是卖房必须是老人的真实意愿，且其处分时必须神志清楚；二是完成房产过户登记当日须全额支付完售房款项；三是考虑到房产是老人唯一住房，如将房屋马上交付给买受人的话，老人将无地方居住，而搬到其他地方租住的话，老人家这么大年纪且身体状况不好，也不方便搬家等，最好在房屋转让后，双方签订《留居协议书》，在该房屋设立居住权。

双方同意建议后，赖律师多次往返社区跟进事情进展和根据双方意愿起草和修改房屋出售后的留居协议书，约定“房屋转让后，老人暂无需交付给买方，老人可在房屋内免费居住一年，如一年后，老人仍然健在、可续住至离世，续住期间老人应每月支付租金500元给买方。居住期间产生的水电、物业费等由老方自行承担。在老人无违约的情况下，如买方要求老人搬离腾退，视为买方违约，买方应从老人搬离之日起，每月支付1000元给老人另行租房至其离世。如一年后，老人违约不按约定支付租金给买方，买方可起诉老人腾退”，以保障独居老人去世前有房屋居住。

【律师评析】

近年来，随着老年人口数量增加、养老成本增加，“以房养老”概念日渐兴起，一些不法分子打着“以房养老”、“养老公寓”、“养老服务”等旗号，通过承诺房产出售后再租赁享资金收益、抵押后每月返还高额分红、或以房入股享固定收益等说辞，侵犯老年人权益。

各老年人、尤其孤寡独居老人切勿轻易相信所谓的“稳赚不赔”“无风险、高收益”宣传，别受高收益诱惑而卖房养老。老人在作出“以房养老”决定时，建议多听取亲友意见或征求社区等基层组织意见，由村（社区）组织村居法律顾问介入，把严法律等专业关口，避免遭遇“养老诈骗”，酿成钱房两空的悲剧。

【法律链接】

《民法典》第四百六十四条“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。