全市首宗集体建设用地使用权成功流转（图）

　　集体建设用地使用权流转，此前在广州未有过成功例子，如今这一瓶颈被白云打破！

　　3月3日，黄石街马务经济合作社与广州市延汾商业物业管理有限公司（以下简称“延汾公司”）签署了《广州市集体建设用地使用权出让合同》。3月23日下午，黄石街马务经济合作社和延汾公司分别从区国规局拿到了不动产权证。这意味着全市首宗集体建设用地使用权流转走完了4年流转“长征”的最后一步，正式流转成功。

　　此举被认为打破了集体建设用地低效利用的瓶颈，在提升用地效益之余，还将城乡建设纳入法治化轨道，对广州集体建设用地入市以及整个城镇化发展进程产生深远影响。如无意外，明年上半年，位于黄石东路88号的白云汇广场将正式开业。在这里，市民可以享受到一个以“海、陆、空”概念为主题的生态体验式购物中心带来的全新购物体验。　

　　摸索：按照集体土地使用权流转政策改造

　　记者了解到，马务经济合作社出让的黄石东路88号地块紧邻白云新城，规划建筑面积约9万平方米。在没有走集体建设用地使用权流转之路前，这个地块一直是村里的心病。

　　原来，该地块是上世纪90年代初，黄石路扩路征地返还给马务经济合作社的经济发展留用地，占地面积2万多平方米，曾办理建设用地批准书，但未办理集体土地所有权证、使用权证。由于缺乏建设资金，马务经济合作社先将地块租给某公司，不料实际承租经营者走马灯似地换，一会搞物流，一会搞农贸市场。几年下来，欠了村里1000多万元的租金。

　　为了追讨被拖欠租金并盘活项目，马务经济合作社股东代表会议决定，由延汾公司承接租赁合同。时逢区主要领导到黄石街调研，认为该地块应走依法依规办理报建的阳光大道，不能再走违法建设低值出租老路，同时应按照广州市集体建设土地使用权流转政策进行改造，既高效利用土地，又保障村集体和投资者利益。

　　于是，黄石街迅速叫停了延汾公司主导的升级改造，引导马务经济合作社和延汾公司依法依规办理报建和推进流转事宜。而这一等，就是将近四年时间。

　　“当时我们就知道要办好手续肯定没那么容易，但是大家都愿意去试试，因为村里已经达成出租经济不适合集体发展的共识了，只要流转一成功，将使集体经济走上可持续发展的路子。”马务经济发展有限公司相关负责人说道。

　　插曲：新规出台为成功流转来了场及时雨

　　2011年9月，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》（穗府办【2011】37号）（以下简称“37号文”）颁布，约定了集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租的相关程序。但是，由于其实施细则没有出台，四年多来，广州市并未大规模推开集体建设用地使用权流转，从未有任何一宗成功入市的集体土地流转案例。

　　为推进黄石东路88号地块使用权的流转，我区拿出“摸着石头过河”的勇气开展工作，按照“37号文”有关规定，乘着我区作为全省第二批5个农村改革试验联系点之一的东风，先行先试、大胆探索，一边做一边总结经验。即使有官方和市场高度配合，摸着石头过河的探索，也不是一路绿灯的。2012年起，为陆续取得集体土地所有证、集体使用证、建设用地批准书以及建设用地规划许可文件，该项目停工了两年，直到2014年12月才正式复工。

　　2014年9月，“37号文”3年有效期满，黄石东路88号地块的使用权流转又被卡住，又搁置了近一年。直至去年7月23日，广州市政府办公厅正式下发了《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》（穗府办【2015】39号）（以下简称“39号文”）。

　　“39号文”细化了出让、出租、抵押、转租等各类流程，为马务经济合作社集体建设用地使用权流转工作来了“临门一脚”，为集体建设用地的成功出让创造了条件。

　　突破：以“出让金+配建物业”的方式出让

　　今年，黄石东路88号地块的使用权流转工作有了实质性进展。

　　1月22日，马务经济合作社和区集体资产交易中心发布公告，以挂牌方式出让其中约7亩的使用权，起始价为450万元，出让年限为40年，采取“一次性收取土地出让金+配建物业”的方式进行出让。

　　2月24日，广州集体建设用地使用权流转改革的标志性破冰首槌，在区集体资产交易中心落下。隶属于白云汇集团的延汾公司，以“450万元的价格+配建61601.6平方米物业”的方式，竞得了该地块的使用权。

　　3月3日，马务经济合作社与延汾公司签署《广州市集体建设用地使用权出让合同》，意味着全市首宗集体建设用地使用权出让工作终于尘埃落地。

　　3月23日下午，黄石街马务经济合作社和延汾公司分别从区国规局拿到了不动产权证，成为全市首个拿到农村集体建设用地流转不动产权证的幸运儿，意味着该地块正式流转成功。

　　“4年了，流转工作终于完成了。”拿到了农村集体土地使用权证，让马务经济发展有限公司党委书记、总经理萧集贤悬在心里的石头终于落下了。他说，通过出让，该村除了可获得土地出让金450万元和未来40年的固定收益外，更重要的是还可以拥有能够确权的61601.6平方米配建物业，“有了这个确权物业，村里以后有什么项目需要融资贷款的，就可以用这些物业去银行贷款，对村里其他项目建设也起到了促进作用。”

　　展望：预计白云汇广场明年上半年将开业

　　成功流转的地块上，将盖起城市综合体——白云汇广场。经协商，延汾公司不仅负担全部建设资金，还将返租配建给马务经济合作社的物业。这样一来，集体经济收入也有了保障。

　　根据规划，白云汇广场将打造成一个以“海、陆、空”概念为主题，集购物、餐饮、娱乐、旅游、金融、文化、办公于一体的生态体验式购物中心，成为区域配套、便民惠民的市民聚集中心，白云新城甚至是广州市的又一个标志性建筑。

　　日前，记者来到白云汇广场项目建设工地看到，目前桩基础工程已经基本施工完成，准备“跃”出地面，开始地上主体结构施工。“如果建好了，以后我们购物、吃饭、带小孩子去玩都方便很多啦！”高尔夫花园居民张***这样说道。白云汇集团相关负责人透露，预计在8月份完成大楼主体建设工作，明年上半年投入使用，正式开门迎客。

　　“最大的受惠者还是村民，不仅得到出让金，还能享受持续增值，所有权也没有改变。”区国规局局长张小余表示，更加公开、透明的机制让集体建设用地得到了高效的利用，集体利益得到了保障；对于投资主体来说，以前与村社合作由于得不到产权保障投资也提心吊胆，现在合法受让使用权，完全可以放心大胆地投资；对于政府来讲，集体建设用地规划、设计、消防等各方面工作纳入了政府管控的范围内，避免了很多问题与隐患的产生。

　　范本意义

　　A、全市600平方公里 集体用地待“唤醒”

　　党的十八届三中全会明确提出，要建立城乡统一的建设用地市场。2014年底，国家启动了农村集体建设用地入市改革试点。为了走好使用权出让这步棋，这几年市、区、街、社各级都在使劲。

　　长期以来，农村集体土地无序利用与土地低收益并存的矛盾，一直困扰广州发展。数据显示，近10年来，广州农村人口减少50.6%，建设用地反增74.7%，农村人均占用建设用地是城市的近4倍；农村闲、散、乱用地占到6成多，土地收益却只有城市国有土地的1/10。

　　目前，广州有600多平方公里的集体建设用地，其使用权流转亟待破冰。如今，全市首宗集体建设用地使用权顺利流转成功，将为这些“沉睡”的资产释放出新的活力，为日益紧缺的土地开发资源打开新的突破口。

　　在区国规局相关负责人看来，集体建设用地使用权确权并流转后，既保障和实现了用地权利人的合法权益，又通过引入企业和社会资金进行集约化开发、规模化经营，提升了用地效益，还将城乡建设纳入了法治化轨道。

　　业内人士认为，黄石东路88号地块使用权的成功流转，为实现集体土地与国有土地“同权、同价、同责”提供了实践经验，将对全市集体建设用地入市以及整个城镇化发展进程产生深远的影响。

　　B、让集体建设土地走上高效开发之路

　　在区土地学会秘书长刘军看来，全市首宗集体建设用地使用权成功流转，不仅为集体建设用地开发提供了范本，也为留用地产业对接提供了一个平台，其阳光开发也促进了集体建设用地的高效利用。

　　的确，在传统的城乡二元土地管理体制下，集体建设用地只能由村社集体经济组织自行开发。这就意味着，即使有实力强劲的商业伙伴愿意介入，往往也会因缺乏产权保障而打起退堂鼓。而集体建设用地入市流转后，好项目落地集体建设用地的最大障碍将消除，政府可以靠市场的力量来提高村民收入。

　　“以前只有国有土地才能够出让，集体建设用地是不能出让的，在一定程度上限制了集体用地的合作与开发。”刘军表示，大部分的村集体经济组织在资金、技术等方面都有限，在集体土地的开发利用上没有一个专业背景作支撑，衍生了不少低效开发的集体土地。同时，集体土地即使选定了合作单位一起开发，没有公开透明的交易也让村民不满。

　　而集体建设用地使用权流转，建立了农村产权流转交易市场，推动了农村产权流转交易公开、公正、规范运行，赋予农民更多财产权利，阳光开发促进了集体建设用地高效利用。比如，马务经济合作社集体建设用地使用权流转开展期间，每个重要环节都要经过股东代表大会全体决议，确保项目在阳光下运行的同时，也保障了村民、集体的利益。

　　这对企业而言同样是有益的。白云汇集团相关负责人认为，探索集体建设用地使用权流转，对企业来说，最直接的好处，便是让项目走上合法报建的阳光大道，企业具备融资功能，这让他们吃了颗“定心丸”，敢于在项目上加大投资力度。

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