城市用地分类与规划建设用地标准

2010年12月24日国家发布了新的《城市用地分类与规划建设用地标准》，2012年1月1日开始实施。为了认真执行新标准，我局参加了专业的学习班，通过认真学习我们了解到新旧标准发生了一系列的变化：

一·框架体系的变化

新版的标准对原有标准的大、中、小三个层次的分类体系进行了调整，改成了分层次控制的综合用地分类体系，主要有城市与乡镇用地分类、城市建设用地分类和城市与乡镇用地附加分类几个部分构成，体现了城市与乡镇一体化发展的需求。新版的标准对原标准进行了结构性的调整，在具体的内容方面，主要体现在相关的概念划分和内涵发生了改变。在概念方面，新增了城市与乡镇居民建设用地、区域其他建设用地、非建设用地、城市与乡镇用地等。在内涵的调整方面，居住用地、工业用地、物流仓储用地、城市交通用地、市政公用设施用地和绿化广场用地等均有所调整。除此之外，新标准还将原标准的公共设施用地分为公共办理和公共办事用地和商业办事设施用地两个大类。

二·“居住用地”的调整

(1)原有的四级中类标准调整为三级标准。

“一类居住用地”：设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。这类用地在我国大多数城市中均匀一定数量，通常在现状居住用地调查分类时采用。

“二类居住用地”：设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。

“三类居住用地”：设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危改房、棚户区、临时住宅等。

(2)居住用地小类调整： 将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”2 类，其中：“住宅用地”既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附属道路、停车场、小游园等用地；“服务设施用地” 指居住小区以及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地；在二类居住用地中增加“保障性住宅用地”小类，以体现国家关注低收入群众住房问题的公共政策。

(3)中小学用地划入“教育科研用地”。

公共设施用地的分化调整 将原有“公共设施用地”拆分为“公共管理与公共服务用地”、“商业服务业设施用地” 两类。原“公共服务设施用地”的用途涵盖范围十分广泛，包括居住区及居住区以上行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等多种机构和设施的用地，其主体内容仍然延续了 计划经济体制的思维体系。而新版的 “公共管理与公共服务用地”指行政、文化、教育、卫生、体育等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地，其核心内涵在于必须控制以保障满足民生需求的公共服务设施，分为9个中类：行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利设施用地、文物古迹用地、外事用地、宗教设施用地。“商业服务业设施用地”指各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，其核心内涵是以营利 为主要目的商业服务设施，但是不一定完全由市场经营，政府如有必要亦可独立投资或合资建设（如剧院、音乐厅等机构），分为5个中类：商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地、 公用设施营业网点用地、其他服务设施用地。

四．工业用地分级与原标准基本一致

工业用地分类按工业对居住和公共环境的干扰污染程度，将工业用地分成“一类工业用地”（对环境基本无干扰、污染和安全隐患）、“二类工业用地”（有一定干扰、污染和安全隐患）和“三类工业用地”（对环境有严重干扰、污染和安全隐患）三个中类。

这种分类具有必要性。第二类和第三类有着不同的用地兼容性。第二类用地中尚可安排部分其他用地，而第三类往往只能安排本功能的用地。这种分类具有可行性。在英国、台湾具体表明了第三类工业用地(即特殊产业用地)的具 体的工业类型，在新加坡则将对工业用地的分类与具体的环境标准相结合。

工业用地对居住和公共设施等环境的干扰污染因素，主要包括噪声、烟尘、有害气体、 恶臭、废渣、污水及交通运输量等。工业用地中类应根据工业具体条件及国家有关环境保护的规定与指标来确定，新标准取消了旧版中列举具体行业分类的做法，原因在于考虑到随着科学技术的进步，某污染严重的行业可以通过技术改造减少污染甚至实现零排放。

五．在原标准“仓储用地”的基础上增加物资中转、配送等用地内容

“物流仓储用地”按其对居住和公共环境的干扰污染程度分为：

“一类物流仓储用地”（对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患）;

“二类物流仓储用地”（对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患）;

“三类物流仓储用地”（存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地）;

六．绿地调整

(1)、绿地在原标准分类“绿地”大类的基础上增加“广场用地”，剥离原“生产绿地”，分为“公园绿地”、“防护绿地”与 “广场用地”3 个中类。

(2)、原标准“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地，按照实际使用用途纳入 城乡建设用地分类“农林用地”。