营改增后二手房交易四变三不变

近期，“5月1日全面‘营改增’后，二手房交易税负有可能增加”的说法在市民中流传，一些购房较早、住房升值较大的市民要在5月1日之前急售二手房，这种说法是否可靠呢？日前，记者向县国税局相关工作人员进行了咨询。

“营改增”后个人二手房交易税负将略有下降，市民办理过户交易不必急在本月。5月1日后，二手房营改增政策变化可概括为“四变”、“三不变”。

（一）四变

根据《营业税改征增值税试点实施办法》***2《营业税改增值税试点过渡政策的规定》第（五）条：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区”。

此规定与原营业税政策相比有以下几点变化：

“一变”是税种名称发生了变化。从5月1日起改征增值税，营业税自此载入历史。

“二变”是税负发生了变化。增值税的立法原则是不含税计征，属于价外税，那么按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算，换算公式为：不含税销售额=成交价÷（1+5%），应纳增值税=不含税销售额×5%，实际税负为4.76%〔1÷（1+5%）×5%=4.76%〕。由于营业税实行的是价内税，因此，二手房实行增值税后比原来的营业税税负略有所下降。

县国税局征管科科长李成分析道：“如果市民购买一套交易价格为150万元的二手房，需缴纳营业税=150万元×5%=7.5万元。改征增值税后，采用简易征收，征收率为5%，150万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=150万元÷（1+5%）×5%=7.14万元，即可以减少纳税3600元。”营改增后，按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负还要低0.24%。

“三变”是税收收入属性发生了变化。营业税是地方税，收入归属地方各级政府；增值税是中央与地方共享税收。

“四变”是征收机关的变化。营业税原来由地方税务机关负责征收管理，增值税则由国家税务机关负责征收管理。

（二）三不变

“一不变”是对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。 

 “二不变”是税收优惠政策不变。对于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

网签、缴税、拿房本时间各不相同，“两年”这个时间点到底该怎么计算呢？计算将以最有利于纳税人的方式来处理，即“哪个在前算哪个。”例如市民在2014年4月20日缴纳了契税，5月4日拿到了房本，购房的时间，将以4月20日这个早期时间来计算。如果他赶到2016年5月1日当天办理纳税申报，那就可以算为两年以上了，可以免缴增值税。

而对于截止时间必须以到大厅地税窗口办理纳税申报的时间为准。也就是说，该市民2016年4月19日之前在窗口缴税，那就无法满足两年以上这个条件。

“三不变”是“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具***、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定” 仍然委托地税部门来代征、代开***，原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，一切维持基本不变。

             （张阳 孙智超）