2019区人大第82号关于解决兴建小区内下水管线老化严重的问题建议的办理复文

代表姓名：            张恺

建议编号：  区人大十八届二次会议第82号

主要内容：      

 兴建小区是老旧小区，于1995年建成入住，房龄23年，建有6栋楼，634户居民，属于弃管小区，该小区内下水管线严重老化，堵塞问题是最多最常见的，管道老化堵塞、清掏不及时等问题突出，严重影响居民的正常生活。望相关部门领导高度重视，解决该小区居民用水及下水堵塞问题

承办单位：     沈阳市皇姑区房产局

经办人姓名：       侯建民     

联系方式:        024-86056278

办复情况：     

您提出的“关于解决兴建小区内下水管线老化严重的问题的建议”的建议收悉，现答复如下：

接到您的建议，我单位高度重视，现将情况汇报如下：

从2010年开始到现在，政府每年都有老旧小区改造计划，2018-2020年沈阳市政府在全市开展了“老旧小区提质”工作。用三年时间，将我区2000年6月底前建成并尚未进行过大规模改造的旧住宅区进行综合改造, 2019年计划改造20个点位，目前改造方案已确定，挂网招标已完成，执法局、各功能区正在开展改造前的违建摸排工作。

针对您的提案我局将从以三个方面开展工作：

一、2014-2019年市、区两级政府投入大量资金用于老旧小区改造，可改造后的老旧小区因无人管理，往往改了坏、坏了改，循环往复,问题到底出在哪

2015年皇姑区共改造了84个老旧住宅小区，2016年计划投入资金7000多万元，对115个老旧住宅区进行改造提升，并配套30个自行车棚，2017年投入专项资金拟定改造10个老旧住宅小区， 2018年有19个小区已改造完毕、2019年又将有20个小区纳入改造提质。“建要达标”还要“管要到位”， 如果重建轻管，可能使政府投入的大量资金付之东流。

我区老旧小区中不少是散体楼、弃管楼，没有物业、产权单位不明晰，因此，在老旧小区改造后，自治管理、物业管理向来是一大难点。

去年，皇姑区在实施老旧小区改造中，开始探索居民自治管理的新模式。为了使住旧小区享受好的服务，在给小区砌上了院墙、装上了院门、配备安防设施、完善道路、绿化、健身等公共设施的同时，根据辽宁省、市《物业管理条例》及沈政办法【2012】83号即沈阳市人民政府办公厅【关于加强住宅区物业管理的实施意见】之规定，由属地街道办事处、社区筹备组建业主委员会，制定业主大会议事规则及管理规约，并按程序组织召开业主大会决定园区的管理模式等事宜。在区房产局小区办指导下、街道办事处社区筹备、组建了业主委员会，调动党员、志愿者、热心人等各种群体力量，实现了小区大事小情都有人管的和谐局面。目前全区39个老旧开放型社区有50%以上实现了业主自治管理。

今年，在继续推广业主自治管理模式的同时，皇姑计划通过“业主自治或聘请保障型物业”等方式，为老旧小区引入业主自治管理等模式，让老旧小区的改造成果更持续地惠及居民。

二、为加强全区物业服务管理工作，完善我区物业服务管理制度

理顺监督管理体制，完善长效管理机制，优化全省营商环境体系建设，不断改善人民群众的居住生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，保证广大市民和外来投资者在我区能够安居乐业。根据***《物业管理条例》、辽宁省《物业管理条例》、沈阳市《物业管理条例》的规定，并结合我区实际情况，现做出如下工作部署。

1.统一思想，充分认识加强物业服务管理的重要意义。物业管理，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。近年来，随着我区城市现代化建设进程的快速发展，物业服务管理在城市管理中的作用日渐突出。我局作为物业企业的监督指导部门，要从全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度,充分认识加强物业服务管理工作的重要性，进一步统一思想，积极采取措施，***实践难题，健全长效管理机制，努力提高全区物业服务管理整体水平。

2.明确职责，建立健全我区物业服务管理的工作体制。物业服务管理，必须进一步明确区房产局和属地街道办事处社区的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主委员会组织的作用，健全区行政主管部门监督管理，各街道办事处、社区具体组织落实，相关职能部门密切配合的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

 3.街道办事处、社区具体组织落实。街道办事处和社区在区政府的领导和房产局住宅小区管理办公室的指导下，具体组织辖区物业企业管理工作；负责会同有关方面划定社区物业管理区域，参与做好新建居住小区的交接管理和监督；指导社区进行业主委员会的建立、改选、换届工作，应邀列席涉及重大事项的业主大会、业主委员会会议，参与选聘物业服务企业的招投标管理，组织物业服务质量的检查考评；建立健全信访投诉处理机制，融合社区公共管理资源，加强职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题；具体负责协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法、违规行为并及时向有关行政执法机关反映，相关职能部门应当依据各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。

4.加强宣传教育，营造良好氛围。加强物业管理宣传工作，宣传《物业管理条例》和物权法律知识，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社区公共秩序，积极参与幸福沈阳、共同缔造的活动中去，营造全社会齐抓共管的良好氛围，全面优化我区营商环境体系建设，不断改善人民群众的居住生活和工作环境，保证广大市民和外来投资者在我区能够安居乐业。

 5.因地制宜，合理确定社区物业的服务管理模式。社区物业管理实行等级性服务和基础性服务并举，积极推进和完善市场化、专业化、规范化管理。根据各类物业的建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿和服务约定等情况，合理确定物业服务的管理模式和组织形式。

通过政府出资改造的老旧小区，为了防止“前治后乱”的现象，政府要求必须落实后续管理责任。目前有四种管理模式可让业主参考，专业化物业管理模式、社区管理模式、聘用经理人管理模式、业主自治管理模式。采用哪种管理模式为由业主大会决定，业主委员会在社区的监督下召开业主大会，经双二分之一以上通过后，选择与园区相适应的管理模式。目前改造后的老旧小区均已落实了后续管理责任。物业管理和社区管理的管理模式，是由物业公司和社区居委会的职责所决定的。物业管理模式具指具备一定条件的旧住宅区，业主委员会（或社区代行业主委员会职责）经全体业主同意,经过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业为其服务的管理，服务标准及服务费用由业主大会和物业服务企业签订物业服务合同约定，实行质价相符的原则。这里的关键问题是“公开招投标”和“签订物业服务合同”，不符合这两个条件的管理模式都不能称为物业管理模式。

而社区管理是政府保障型管理模式，改造后的老旧小区虽然改变了“硬件设施差、附属设施功能缺失、违建设施多”这些问题，但依然存在“居住人员复杂、收费困难、业主消费能力低”等问题，业主从思想上转变不过来，不想缴纳过多的物业服务费用，这就造成了老旧小区很难实施专业化物业管理，为了避免住宅小区无人管的境地，政府肩负起了管理职责，根据《物业管理条例》规定，物业公司弃管的小区由社区接管，收取卫生费进行基础保洁，直至选聘新的物业服务企业。

6.老旧住宅小区，结合我区老旧小区提升改造逐步解决基础设施配套问题，对改造提升后具备条件的，应依法成立业主委员会并召开业主大会决定小区的管理事宜，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级性物业管理服务；对暂不具备条件的，可由街道、社区筹备组建小区业主委员会组织，进行业主自治管理。

物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，业主委员会应当及时召开业主大会，重新选聘物业服务企业；暂时不能落实的，所在街道、社区要协调指导业主委员会组织临时接管物业服务管理。

三、突出重点，着力抓好规范物业管理的关键环节

1.进一步规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项资金用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，完善监管机制，落实监管责任。并加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。

2.进一步提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。我局住宅小区管理办公室要按照监督指导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导工作。要规范业主自治组织建设，充分发挥社区和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。要加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。业主委员会由辖区街道办事处社区直接负责管理的，社区要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。

3.进一步强化物业服务行业监管。规范市场准入，我局住宅小区管理办公室要依法加强物业服务企业的动态管理，完善物业管理招投标管理办法，进一步健全监管部门、街道、社区参与监督管理的实施机制；要监督开发建设单位做好前期物业管理的招投标工作，指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。加强日常监管，街道、社区会同物业管理主管部门定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，为广大业主提供质价相符的服务。

完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。

4.加强政策扶持，落实保障措施。加大老旧住宅小区环境提升改造的力度，合理安排专项改造资金，逐步解决老旧住宅小区基础设施配套方面的问题。

5.加强宣传教育，营造良好氛围。加强物业管理宣传工作，宣传《物业管理条例》和物权法律知识，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社区公共秩序，积极参与幸福沈阳、共同缔造的活动中去，营造全社会齐抓共管的良好氛围。

最后，衷心感谢您对我区居民生活相关工作的关心和支持，同时，欢迎您在以后的工作中再提出宝贵意见和建议。我局作为政府职能部门，在今后工作中将充分吸收您的建议，积极组织调研学习、结合我区的实际情况、借鉴外省市的经验，推进住宅小区建设,依法依规积极配相关部门做好指导、宣传等工作，力争让百姓满意，政府放心，为促进皇姑的和谐发展而努力工作。

感谢您对皇姑区房产局工作的监督与支持。

代表意见：       基本满意

办复日期：      2019年4月17日