黄冈市区西湖工业园片区项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案（征求意见

为依法依规推进黄冈市区西湖工业园片区项目顺利实施，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上的房屋征收与补偿条例》（***令〔2011〕第590号）《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（黄政规〔2016〕2号）《黄冈市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》（黄政规〔2022〕4号）等相关法律法规，同时结合项目实际，特制订本方案。

第一章 基本情况

一、项目名称

黄冈市区西湖工业园片区项目

二、征收范围

黄冈市区西湖工业园片区改造项目范围四至为：西起药王路、东至新港大道、南抵长江大堤，北至宝塔大道（具体征迁红线以公告红线图为准）；范围内拆迁建筑面积约121889㎡，项目征收涉及东湖街道办事处；征收上述范围内国有土地上的房屋、构建物及附属物等。

三、房屋征收主体及征收部门、实施单位

1.房屋征收主体：黄州区人民政府

2.房屋征收部门：黄冈市黄州区城市更新服务中心（黄州区房屋征收管理办公室）

3.征收实施单位：东湖街道办事处

4.房屋征收协调机构：黄冈市区西湖工业园片区项目

房屋征收工作指挥部

四、房屋征收补偿原则

遵循群众改造意愿、程序正当合法、补偿公正公平、信息公示公开的原则。

五、房地产价格评估机构

（一）评估机构确定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定。

被征收人协商选定评估机构的，由房屋征收部门委托房屋征收实施单位组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收实施单位统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人选择同一家评估机构的，视为协商选定，由房屋征收部门公布协商选定结果。

（二）评估结果异议处理：由本项目选定的具有相应资质的评估机构按照房屋征收评估办法确定。对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十个工作日内，向原选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定

六、评估时点

本项目预签约评估时点为本方案征求意见期满之日，正式评估时点为房屋征收决定公告之日。

七、签约期限

1.本项目签约期限时间按照被征收户数量进行确定，预签约期限为3个月，自被征收房屋预评估结果公布之日起计算。

2.本项目正式签约期限为3个月，自被征收房屋正式评估结果公布之日起计算。

征收公告发布之后，房屋征收部门或委托的实施单位与被征收人在本方案确定的正式签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《黄冈市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》等相关规定，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第二章  预签征收补偿协议有关事项

一、本项目采取预征收方式实施房屋征收活动，在预签约期限内签订预征收协议。

二、在预签约期限内，预签约比例达到90%及以上的，黄州区人民政府作出征收决定并公告，同时征收实施单位或协调机构在项目片区内对预签约征收户进行公告，预签的征收补偿协议生效；预签约比例未达到90%的，终止预签征收补偿协议方式的房屋征收。

三、预签的征收补偿协议涉及的被征收房屋价值，按照预评估房屋价值确定。房屋征收决定作出之后，如正式评估价高于预签约评估价，房屋征收部门向被征收人签订补充协议支付评估差价；如正式评估价低于预签约评估价，则按预评估价格结算补偿费用。

第三章 征收补偿方式

被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换的补偿方式。被征收房屋和产权调换房屋的价值由依法选定的有相应资质评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。

一、货币化补偿

房屋被征收人选择货币补偿的。其主体房屋建筑面积补偿由评估机构确定补偿价值给予补偿。另给予包括被征收人装饰装修价值补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、其他相应的补偿、补助和奖励。

二、产权调换

1. 被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，另给予被征收人、公有房屋承租人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、相应的补助和相应的奖励。

2.本项目产权调换房源为政府限价房源，限价房屋是市区政府为统一安置被征收户集中建设的还建小区（具体房源以指挥部公告为准，其地点、户型、价格等情况在在指挥部办公室及被征收区域公告）

3.本着先签约先受益的原则，按被征收人签约时间顺序，以应调换面积为基数，鼓励被征收人按所在区域就近定点选择还建小区房屋。

第四章  征收补偿内容及标准

一、补偿

（一）被征收房屋价值补偿。

被征收房屋价值由评估机构按照被征收房屋建筑面积及评估单价确定。

（二）装饰装修补偿。

被征收房屋的内装饰装修补偿，由选定的具有相应资质的评估机构进行实地的评估价值，依据评估结果给予货币补偿。

（三）附属设施补偿

相关设施及迁移费按照评估确定予以货币补偿。

1、水、电、气等一户一表的，给予初装费标准的补偿。

2、固定电话、宽带、有线电视等以初装费标准或迁移费给予补偿。

3、太阳能热水器按评估价给予补偿。

4、空调、燃气热水器按迁移费补助。

5、树木菜地等依据评估结果给予货币补偿。坟墓迁移及购置费根据现行价格标准结算。

（四）临时安置补偿费

征收个人住宅房屋给予被征收人临时安置补偿费，临时安置补偿费由依法确定的房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房屋市场租赁价格评估确定。临时安置补偿费原则上按被征收房屋主体建筑面积（不超过360平方米）计发，不足60平方米的，按60平方米计发临时安置费，临时安置费按12个月一次性计发。

（五）搬迁补助费

1.征收个人住宅房屋的，一次性房屋搬迁费按2000元计算。被征收人为残疾人的，搬迁补助费增加50%。

2.征收办公用房或者生产经营性用房，由评估机构评估确定搬迁、安装费用，无法恢复使用的设备按照评估确定的残值予以补偿。

（六）停产停业认定及损失补偿标准。

因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

1、被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑物，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；

2、有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；

3、已办理税务登记，并出具纳税证明。

被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。

因征收房屋造成的停产停业损失补偿，按被征收房屋评估价值的5%给予一次性适当的经营损失补偿。协商达不成一致意见，委托依法选定的房地产价格评估机构评估并由区人民政府审核确定。

（七）住宅房屋改为非住宅房屋补助标准

征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途、作为经营性用房使用的，原则按照住宅房屋给予征收补偿。在征收公告之日前，已作为经营性用房，并已依法取得营业执照、实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助，补助标准可按照原则上不超过经营性用房与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予一次性补助。

（八）保底补偿

保底补偿。征收个人住宅房屋，家庭建筑面积不足40平方米，且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米给予征收补偿、补助和奖励。

二、补助

（一）住房困难补助。征收个人住宅房屋，家庭建筑面积不足60平方米且为被征收人唯一住房，被征收人选择货币补偿的，给予住房困难补助。家庭建筑面积在40平方米以下的，按40平方米估算，给予被征收房屋价值10%的补助；家庭建筑面积超过40平方米不足60平方米的，每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。

（二）生活困难补助。

（1）对纳入本市居民最低生活保障的被征收人（含直系亲属和同户籍其他亲属)，按照2万元/户给予补助。

（2）对身体残疾的被征收人，按照1万元/人给予补助。

（3）对身患重症并持有重症病历的被征收人，按照1万元/人给予补助。

（4）被征收人如符合上述生活困难补助条件中的多项，各项补助可累加，但单户最高不超过5万元。

三、奖励措施

（一）定时签约奖

自被征收房屋评估结果公告之日起，被征收人10天之内签订协议并完成房屋腾空的奖励10000元／户， 20天之内的奖励 6000元／户，一个月之内的奖励 3000元／户，超过期限的一律不予奖励。

（二）货币化签约奖励

个人住宅房屋被征收人选择货币补偿，在签约期限内签约且在约定的期限内搬迁的，按照被征收房屋价值的20%给予奖励。

（三）购房奖励

个人住宅房屋被征收人选择货币化安置，在市国投搭建的商品房源中选择房源进行安置的，按“被征收房屋评估价格×(购房***总金额/被征收房屋评估价格，注：被征收房屋评估价格为主体房屋补偿价值，比值大于1时取1)×购房时间系数”的标准给予购房奖励。其中购房时间系数根据购房时间确定，签订协议书两个月内购房的按12%计取，此后每推迟一个月递减1.2个百分点，以此类推，签订协议书12个月后购房的，不再给予购房奖励。被征收人凭《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》及全额购房***向原征收实施单位领取购房奖励款，所需奖励款列入征迁成本。已领取购房奖励款后撤销购房合同的，须退还购房奖励款。购房时间以商品房网签合同记载的网签时间为准。

（四）产权调换签约奖励

被征收人选择产权调换，在签约期限内签约且在约定的期限内搬迁的，给与20000元奖励。

（五）无“三抢”行为奖励

个人住宅房屋被征收人，经指挥部认定无抢建、抢装、抢栽的，奖励20000元／户。

四、优惠政策

（一）被征收人的税费减免政策，参照相关政策执行，办证涉及国家政策规定税费减免之外的部分由被征收人承担。

（二）维修基金缴存。被征收人须自行缴纳房屋维修资金并专户储存，维修资金不属于税费优惠范畴。被征收房屋所有权证注销，房屋灭失后，被征收人依规申请退回原房屋维修资金。

五、征收补偿资金结算

（一）被征收人签订征收补偿安置协议时，必须交出被征收房屋的土地证和房产证。由征收实施单位统一收存，并组织被征收人办理注销手续，被征收房屋证件已抵押的，被征收人应告知房屋实施单位并依法解除抵押，解除抵押手续后，相关证件须交给房屋实施单位。未办理证件、证件遗失、原产权人已逝、抵押的被征收人必须出具相应手续或证明材料。

（二）货币补偿结算。选择货币化补偿的被征收人签订房屋征收补偿协议后，在被征收人腾空房屋后7日内，应当保持房屋原状移交给房屋实施单位，经验收合格，房屋征收部门一次性向被征收人付清补偿款。

（三）产权调换房结算。被征收人协议正式生效后，由房屋实施单位提供产权调换房并评估产权调换房屋价值，与被征收人结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

第五章 未经登记建筑补偿

一、未经登记建筑相关原则

未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋或取得审批手续未办理登记的建筑。

未经登记建筑调查、认定、处理按照相关规定执行。

二、未经登记建筑的认定

第一类未经登记建筑：1990年4月1日（《中华人民共和国城市规划法》施行之日）前建造的；经县级以上人民政府同意建造的；经规划、建设、国土主管部门批准建造的；1990年4月1日之后至2007年7月9日（《黄冈市区违法建设处理办法》施行之日）自行建造并经市区查违机构处理认定结案的；

第二类未经登记建筑：1990年4月1日至2007年7月9日自行建造，未经市区查违机构处理认定，但确属尚可采取改正措施消除对规划实施影响的；

第三类未经登记建筑：未超过批准期限的临时建筑；

第四类未经登记建筑：无法采取改正措施消除对规划实施影响，限期拆除或应予以没收的；2007年7月9日以后自行建造的；超过批准期限的临时建筑和未经批准建造的临时建筑。

三、补偿标准

1.对认定为第一类未经登记建筑的，按照被征收住宅房屋价值进行补偿；

2.对认定为第二类未经登记建筑的，按照不高于被征收住宅房屋价值的90%给予补偿；

3.对认定为第三类未经登记建筑的，按照评估价值给予补偿；

4.对认定为第四类未经登记建筑的，不予补偿；

5.如未经登记建筑主张权利人经核实在市区无其他住房（含承租公房）的，可适当提高补偿比例，提高比例不超过3%。符合条件的，还可申请保障性住房。

四、违法建筑处理

在征收范围内违法抢建（新建、改建、扩建）房屋或建筑物，市城管执法委按照《中华人民共和国城乡规划法》《湖北省城乡规划条例》《黄冈市违法建设治理条例》依法查处违法建设，配合相关部门做好征收工作。

第六章 其它

1.城市规划区内城中村集体土地上的房屋合法性认定与征收补偿，可参照本方案执行。

2.已办理国有出让土地使用权证和规划许可证而未建房的被征收人，由房屋征收部门会同相关部门结合实际依法处理，其土地统一按土地证载用途的出让剩余年限评估确定价值予以货币补偿。

3.国有出让土地上证载面积大于实际主体房屋占地面积的部分面积由评估机构评估确定价值给予货币补偿。

4.集体土地上的房屋评估，应综合考虑集体土地使用权证载面积，实行一次性价值评估和一次性征收补偿。一切集体土地归村集体所有，村民房屋前后空闲宅基地补偿归村集体所有，村民个人不享有单独补偿权益，由村集体结合征收实际统筹处置。

5.本《房屋征收补偿与安置方案》由区城市更新中心负责解释，未尽事宜按国家及省、市相关政策、规定执行，并另行通告。