各乡镇（街道）人民政府（办事处）、县直有关工作部门：

经县人民政府同意，现将《纳雍县农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》印发给你们，请认真贯彻落实。

纳雍县人民政府办公室

2021年5月20日

（此件公开发布）

纳雍县农村集体经营性建设用地入市试点实施方案

根据《中华人民共和国土地管理法》《省自然资源厅关于加快推进集体经营性建设用地入市试点工作的通知》（黔自然资函〔2020〕884号）等法律和文件精神，为加快推进我县集体经营性建设用地入市工作，进一步盘活农村存量集体建设用地，开拓集体经营性建设用地空间，构建统一的建设用地市场，保障农民合法权益，探索建立实施乡村振兴有效机制，实现土地要素保障，结合我县实际，制定本实施方案。

一、 指导思想

以***新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，立足我县实际，坚持问题导向和底线思维，让市场在资源配置中起决定性作用，兼顾效率与公平，围绕健全城乡发展一体化体制机制的目标，以夯实农村集体土地权能为基础，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为纽带，以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目的，发挥法律引领和推动作用，着力政策和制度创新，进一步改革完善农村土地制度，在符合空间规划（集镇总体规划和土地利用总体规划）的前提下，盘活农村存量建设用地和低效利用土地，充分发掘集体经营性建设用地潜力，使集体经营性建设用地价值最大化，保障“四化”发展和乡村振兴发展要素支撑。

二、主要目标

按照中央关于深化农村土地制度改革的有关要求，完善农村集体经营性建设用地产权制度，明确农村集体经营性建设用地入市主体、范围和途径，建立健全市场交易规则和服务监管制度，建立农村集体经营性建设用地入市抵押担保机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，推动建立城乡统一的建设用地市场，使市场在土地资源配置中起决定性作用，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。

三、基本原则

（一）把握正确方向，坚守改革底线

深化农村土地制度改革，必须紧扣十八届三中全会提出的农村土地制度改革任务，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损“四条底线”，努力***理论和实践难题，不断完善和发展具有中国特色的农村土地制度。

（二）维护农民权益，共享改革红利

把实现好、维护好、发展好农民土地权益作为改革的出发点 和落脚点，认真处理好改革发展稳定的关系，切实尊重农民意愿，充分反映农民利益诉求，确保农民生活水平有提高、长远生计有保障，得到群众支持，使改革成果惠及广大农民。

（三）坚持试点先行，循序稳妥渐进

坚持“试点先行，以点带面”和“点上试验与面上推广” 相结合。做到审慎稳妥、循序渐进、风险可控、随时纠偏。坚持公平、公开、公正，保障农民享有知情权、参与权、申诉权，接受群众和社会监督。使改革工作既得到群众的支持，又有利于经济社会发展、社会和谐稳定。

四、主要内容

（一）集体经营性建设用地入市主体。集体经营性建设用地入市主体是代表其所有权的农民集体。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体所有的，由村内集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。入市主体应依法取得法人资格。

（二）集体经营性建设用地入市范围。入市范围为工业、仓储、商服、旅游，不包括住宅用地和农村宅基地。在纳雍县域范围内，符合国土空间规划和村庄规划的农村集体建设用地。依法取得、符合规划的存量集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，明确就地直接使用的，可直接入市;部分农村零星、分散的集体经营性建设用地，可在确保耕地数量不减少、质量有提高的前提下，由集体经济组织根据乡镇国土空间规划、村庄规划和土地整治规划，先复垦后异地调整入市。

（三）集体经营性建设用地入市依据。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，符合城乡建设规划中确定为工业、仓储、商服、旅游等用途的农村集体建设用地可直接按规划办理。对没有纳入规划体系的地块，按一事一议，明确各项指标体系，经县自然资源局批准后，可作为项目建设开发的规划依据。

（四）集体经营性建设用地入市形式。集体经营性建设用地入市方式主要为出让、租赁两种，交易形式有招标、拍卖、挂牌和协议，原则上采用招标、拍卖和挂牌形式交易。具体操作细则及合同签订等可参照国有建设用地(经营性项目)出让方式。入市交易纳入市公共资源交易平台，实行统一管理。最高年限按以下用途确定:

1.教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；

2.商业、旅游、工业、娱乐用地40年。

（五）集体经营性建设用地入市条件。

1.未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；

2.原地上建筑物、附着物己处理完毕，具备开发建设所需水、电、路等基本条件；

3.符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护、永久保护生态区域、土壤污染防治、永久基本农田保护等规定；

4.向县自然资源局提供拟入市宗地的位置和范围，申请取得规划设计条件，同时向县自然资源局申请核查拟入市宗地是否位于地质灾害易发区及压覆矿产情况；

5.委托有资质的土地测绘单位完成拟入市宗地的勘测定界，形成勘测定界报告和宗地图；

6.委托有资质的土地评估机构对拟入市宗地进行价格评估，地价评估报告须经全国土地估价监管系统备案。集体经营性建设用地入市实行与城镇国有建设用地统一的基准地价体系，统一的基准地价体系未建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行。  

7.经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，形成《集体经营性建设用地入市决议》，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、款项支付方式等内容，其中入市价格具体按评估价确定。

各乡镇（街道）和县直有关部门应当为入市主体办理相关手续及编制入市方案提供便利，对涉及的产业准入、土地规划、建设环保等政策予以指导。

（六）集体经营性建设用地入市程序。集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定，并形成《集体经营性建设用地入市决议》。

1.集体经营性建设用地属村集体经济组织的，入市事项须按《村民委员会组织法》，由村股份经济合作社(村经济合作社)成员会议或成员代表会议按一事一议的要求形成决议，到会成员占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效;

2.集体经营性建设用地属乡镇（街道）集体经济组织的，入市事项须经乡镇（街道）党政联席会议或乡镇（街道）办公会议集体研究决定。

3.集体经营性建设用地入市主体应当向县自然资源局提出入市申请，提供土地所有权证明、宗地勘测定界图、入市决议等材料。县自然资源局会同县农业农村局、县发改局、市生态环境局纳雍分局、县住建局、县财政局等有关部门对履行空间规划、用途管制、民主决策程序、生态环境保护、产业准入要求等情况进行审核。入市申请审核通过后，经县人民政府审查同意并呈报毕节市人民政府批准。

（七）集体经营性建设用地入市收益分配及收益调节。农村集体经营性建设用地使用权(以下简称“使用权”)出让、租赁等交易行为的，应当依照本规定缴纳调节金。

1.集体经营性建设用地属村集体经济组织(村股份经济合作社或村经济合作社)的，其入市收益作为集体积累，统一进行管理。该收益资金作为村股份经济合作社(或村经济合作社)经营性资产，可用于扩大再生产和村庄维护建设支出，也可通过对外投资发展壮大集体经济。

2.集体经营性建设用地属乡镇（街道）集体经济组织的，其入市收益归乡镇（街道）集体所有，纳入乡镇（街道）财政统一管理，主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出;使用权出让、租赁的，出让(出租)人应按成交地价总额区分不同情况按比例缴纳调节金。

（八）集体经营性建设用地使用权转让。是指集体经营性建设用地使用权人将集体经营性建设用地使用权再转移的行为;集体经营性建设用地使用权发生转让等交易行为的，交易双方都应当按照规定缴纳成交地价总额5%的土地增值收益调节金。

五、责任主体

（一）建立完善农村集体经营性建设用地产权制度

按照土地“性质明确、产权清晰、权能完整”要求，探索农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权”途径。

1.界定土地性质，明确权利义务。制定《纳雍县农村集体经营性建设用地界定登记工作指导意见》，明确存量农村集体建设用地中，符合土地利用总体规划和城乡规划的工矿仓储、商服等集体经营性建设用地，其所有权人具有占有、使用、收益和处分的权利，使用权具有出让、转让、租赁、作价出资（入股）、出租、 抵押权能，与国有建设用地同权同责同义务。（牵头领导：覃堃，责任人：肖斌、余江，责任单位：县自然资源局）

2.摸清存量底数，开展确权颁证。根据最新土地调查成果，进一步摸清农村集体建设用地底数。依据土地利用总体规划和城乡规划，结合土地实际用途，对存量农村集体建设用地中的经营性建设用地予以摸底调查，建立信息档案和动态管理数据库。依据《不动产登记暂行条例》，制定《纳雍县农村集体经营性建设用地确权登记颁证工作办法（试行）》，开展确权登记颁证工作。农村经营性建设用地经使用权人申请，所有权人同意，县自然资源局审核，按规定缴纳相关税费后，登记发放农村集体经营性建设用地使用权证。（牵头领导：覃堃，责任人：肖斌、余江，责任单位：县自然资源局）

3.明确入市主体，股份合作。农村集体经营性建设用地入市主体是代表其所有权的农民集体经济组织（即村股份经济合作社），暂无村股份经济合作社的，由村民委员会代行入市。突出农村集体经济组织成员主人翁角色，建立健全农村集体经济组织架构，确保农村集体经营性建设用地顺利入市。（牵头领导：宋邦达、覃堃，责任人：肖斌、王鑫，责任单位：县自然资源局、县农业农村局）

（二）农村集体经营性建设用地入市途径

按照“稳步推进、规范运行、城乡互动”的要求，开展“农村集体经营性建设用地就地入市、调整入市和城中村集体建设用地整治后入市”工作，农村集体经营性建设用地参照国有建设用地入市的途径与方法“同等入市”。

1.就地入市。在具备开发建设所需基础设施、产业规划、环境保护等前提下，已明确在本村直接使用的农村集体经营性建设用地，由实施主体报县自然资源局审核，经县人民政府批准后，在交易平台上采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式入市。（牵头领导：覃堃，责任人：肖斌、卢军，责任单位：县自然资源局）

2.调整入市。根据空间规划，编制《纳雍县农村集体经营性建设用地调整入市工作方案》，报毕节市人民政府批准，在确保建设用地指标不增加，耕地数量不减少、粮食生产能力不减弱、土地质量不降低的前提下，编制纳雍县集体经营性建设用地调整入市实施方案，报县人民政府批准后，对村庄内零星、分散的集体经营性建设用地调整到本县范围内的产业集中区，可采取协议、招标、拍卖或挂牌等方式入市。（牵头领导：覃堃，责任人：肖斌、卢军，责任单位：县自然资源局）

3.城中村建设用地整治后入市。对城中村历史形成的集体建设用地，依据经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行复垦、基础设施配套，在重新划分宗地和确定产权归属，优先保障城中村居民住房安置等用地后，对不予征收的，属于经营性用途的集体建设用地，农民集体经济组织（即村股份经济合作社）编制城中村整治入市实施方案，报县人民政府审批后，可采取协议、招标、拍卖或挂牌等方式入市。（牵头领导：覃堃，责任人：肖斌、卢军，责任单位：县自然资源局）

4.农村集体经营性建设用地抵押。制定《纳雍县农村集体经营性建设用地抵押担保管理办法（试行）》，开展农村集体经营性建设用地使用权融资抵押担保。（牵头领导：覃堃，责任人：肖斌、余江,责任单位：县自然资源局、县金融服务中心）

（三）建立健全市场交易规则和服务监管制度

按照“信息公开、管理规范、流转顺畅”的要求，搭建入市交易平台，建立健全服务、管理、监督机制，农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同价”入市。

1.建立城乡统一交易市场。建立县、乡（镇）两级经营性建设用地交易市场，乡（镇）级交易市场主要审核把关、备案登记、就地入市交易等，县级交易市场主要组织异地入市交易、变更登记等。参照国有建设用地市场交易规则，制定《纳雍县农村集体经营性建设用地入市细则（试行）》，明确农村集体经营性建设用地基准地价、入市税收标准、入市交易流程等，规范经营性建设用地交易，建立城乡统一的基准地价体系和统一的用地税收制度。（牵头领导：覃堃，责任人：肖斌、王明桥，责任单位：县自然资源局、县财政局）

2.建立交易服务管理监督机制。建立农村集体经营性建设用地信息平台，实现用地供求信息对称，促进经营性建设用地节约集约高效利用。建立规划、投资、金融、税收、审计等对农村集体经营性建设用地入市交易的服务、管理、监督制度。建立统一的城乡建设用地地价评估体系，培育农村集体经营性建设用地中介评估机构，加快推动城乡建设用地市场的统一和完善。（牵头领导：覃堃、鞠绍谷，责任人：肖斌、陈焰，责任单位：县自然资源局、县金融服务中心、县税务局、县审计局）

3.建立农村集体经营性建设用地处置程序。按照《纳雍县组建农村股份经济合作社指导意见》，健全组织管理机构，探索集体经济组织(即村股份经济合作社)等所有权主体，按照《纳雍县农村集体资产经营管理暂行办法》对农村集体经营性建设用地使用权入市事项进行决策，建立和完善农村集体经营性建设用地决策管理制度。（牵头领导：宋邦达、覃堃，责任人：肖斌、王鑫，责任单位：县自然资源局、县农业农村局）

（四）建立国家集体个人收益分配机制

按照“公平、合理、共享”的利益分配要求，建立国家、 集体、个人土地增值收益分配机制。（牵头领导：宋邦达、覃堃、鞠绍谷，责任人：肖斌、王鑫、王明桥，责任单位：县自然资源局、县农业农村局、县财政局）

六、实施步骤

（一）调查摸底（2021年5月）

2021年5月30日前，完成集体经营性建设用地摸底调查，并撰写纳雍县集体经营性建设用地入市调研报告；

（二）方案制定（2021年5月—6月）

开展摸底调查的同时，编制完善《纳雍县集体经营性建设用地入市工作实施方案》，实施方案报县政府批准后，2021年6月30日前报省自然资源厅。

（三）落实部署（2021年7月—10月）

在省、市党委、政府、省自然资源厅和市自然资源和规划局指导下，根据批复后的实施方案，在县农村集体经营性建设用地入市改革领导小组统一指导下，拟定年度工作要点，完善工作机制，分解工作任务，明确工作责任，适时召开工作动员会。10月底前，完成部署开展工作。

（四）全面实施（2021年11月—12月）

按照边试点、边研究、边总结、边提炼的要求，选择代表性较强的示范项目和基层组织健全、群众素质较高的乡镇（街道）启动试点，在此基础上逐步推开。

七、保障措施

（一）建立领导机构

成立以分管副县长为组长，县相关部门负责人和乡镇（街道）人民政府办事处主要领导为成员的纳雍县集体经营性建设用地入市改革工作领导小组，办公室设在县自然资源局，肖斌任办公室主任，由县自然资源局、县农业农村局等单位根据工作需要抽人办公，确保入市工作指导有力，推进有序。

（二）建立工作机制

一是建立领导小组工作协调机制，定期研究解决入市工作中存在的困难和问题；二是建立信息反馈机制和专报机制，反映入市工作推进情况，反映推进中存在的重大困难和问题，以及法律法规等制度瓶颈。三是建立目标管理制度，将入市工作纳入对乡镇（街道）和相关单位的年度目标考核内容，制定具体的考核办法，实行动态***考核管理，确保各项工作落实到位。

（三）提供经费保障

纳雍县集体经营性建设用地入市工作经费纳入相应的财政预算，据实列支。各年工作经费纳入县级财政预算。乡镇（街道）纳入同级财政预算。

政策解读

• 【图文解读】纳雍县农村集体经营性建设用地入市试点实施方案解读