深圳城市更新闯出存量土地高效利用模式

 数说

 1.2012年深圳土地供应计划中，新增建设用地800公顷，而存量建设用地是918公顷，存量建设用地的供应规模首超新增建设用地。

 2.2012年上半年，深圳完成房地产开发投资同比增长25%，远高于全市固定资产投资11%的增幅，在进入市场销售的房地产总建筑面积中，其中50%属于城市更新项目。

 3.截至目前，深圳城市更新项目用于建设城市基础设施、公共服务设施及城市公共利益项目等的土地贡献率平均达到30％以上，改造后节地率约65％。

4.目前，深圳市已纳入改造计划的产业升级项目共计61项，其中已批规划的项目有30项，改造后可提供406万平方米产业研发用房。

深南大道蔡屋围，这个深圳最早发展起来的片区如今矗立着深圳崭新的第一高楼京基100。就在几年前，这里还是握手楼林立的城中村，而如今旧貌换新颜，旧城改造让这里成为深圳新的城市名片。

城市高速发展数十年，深圳所面临的土地资源难以为继的难题也是中国很多城市的遭遇。而深圳在广东省三旧改造试点工作的指引下以实践证明，通过城市更新（三旧改造）***土地困局、促进产业发展、建设宜居城市，是全面提高城市发展质量行之有效的工作方法，更是加快转型升级、建设幸福广东的一条崭新道路。

深圳实施城市更新三年来，以政府引导，市场运作的方式闯出了多快好省的存量土地二次开发模式，有300多个更新项目纳入城市更新计划，一批项目已建成投入使用。特别是今年下半年来，城市更新明显提速，以城市更新为代表的土地二次开发已成为深圳土地资源拓展的重要手段。

如果说三天一层楼曾经代表了深圳城市发展的速度，那么现在的城市更新则重在提升城市发展的质量，城市更新在促进深圳经济社会转型发展、保障民生幸福、建设现代化国际化先进城市等方面发挥了重要作用。

***土地困局，向更新要功能要空间

深圳的行政区陆域面积只有1991平方公里，是北京的1/9，上海、广州的1/3，而这片土地上却拥有着1500万人口，这使深圳成为中国人口密度最高的城市。如果再去掉生态用地、规划未覆盖用地，深圳的可建设用地只有65.65平方公里，这就是深圳土地的家底，深圳的土地、空间早已出现难以为继的局面。

城市要发展，深圳要转型。2009年8月，在广东省政府出台《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》，吹响了全省大力推进三旧改造的号角后，深圳迅速行动，于同年10月率先以政府规章形式颁布《深圳市城市更新办法》，率先实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越。

到如今，城市更新对于转变粗放的土地依赖型城市发展模式、优化城市结构、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市发展质量的积极作用，在全市范围内已经显现。以目前广东省内规模最大的城中村改造项目深圳南山大冲旧村改造项目为例：改造前这里是脏乱差突出的城中村，有住宅和厂房共1500多栋，基础设施缺乏；改造后，这里将建起为深圳高新区配套的复合功能区，还将有一栋高达300米的地标性写字楼和五星级酒店。此外，新大冲还将落实配套3所幼儿园、1所小学和1所九年一贯制学校。旧改完成后，大冲将成为与深圳整体城市形象相适应的新型现代化商业、商务和居住社区。

深圳高度重视土地集约节约利用，以城市更新为抓手，主动从增量扩张向减量发展转变，走内涵式发展道路。以今年为例，深圳土地供应计划中，新增建设用地800公顷，而存量建设用地是918公顷，存量建设用地的供应规模首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发已成为保障土地供给的重要力量。据统计，今年深圳城市更新要完成300公顷的拆迁，相当于贡献了3平方公里的建设用地。

深圳城市更新对固定资产投资的拉动作用不容小觑。据统计，2012年上半年，深圳完成房地产开发投资同比增长了25%，远高于全市固定资产投资11%的增幅，在去年进入市场销售的房地产总建筑面积中，有40%属于城市更新项目，今年上半年这一比重则超过50%，城市更新在扩投资、稳增长、保供应方面做出了积极贡献，推动了经济平稳较快发展。

以更新促转型，老工业区重新焕发活力

行走在如今聚集了电子商务、移动互联网、物联网等高端产业的蛇口网谷的楼宇中，你很难想象这里曾是从事出口加工业的旧厂房区。通过旧厂房综合整治改造、局部拆除重建，促进产业升级，重点发展网络信息、科技服务和文化创意三大产业，这里形成了网络科技产业带和滨海文化产业带。城市更新使这里每平方米年产值从改造前的不到1200元发展到3万元，增长近25倍。而随着蛇口网谷改造项目2015年的全面建成，这里将吸引300-500家互联网企业进驻，总产值将超过300亿元。

位于深圳福田区的赛格日立工业区原来是一家破产的玻壳显示器生产工厂，根据福田区打造总部基地的产业定位，赛格日立项目破茧重生，全面升级改造后将打造深圳市创新产业总部基地，为创业板企业及上市公司提供一个高品质的运营平台。

龙岗天安岗头城市更新项目，也是深圳旧工业区升级改造的典型。岗头片区有着邻近华为总部园区的区位优势，但城村混杂，布局凌乱，环境恶劣，影响了华为配套产业群的进一步拓展。龙岗区下定决心，对岗头片区实行整体改造，改造后提供140万平方米产业用房和高品质配套，极大推动了华为片区产业链的延伸和产业集群的完善，为打造华为科技城作出了积极贡献。

据统计，目前深圳市已批准30个产业升级改造项目，改造后可提供406万平方米的产业研发用房，还有31个项目纳入城市更新计划，正在快速推进，这些项目将为深圳大力发展的现代服务业、总部经济、战略性新兴产业、文化创意产业、传统优势产业提供良好的发展空间。在深圳最近召开的企业对话城市更新座谈会上，不少企业家代表感慨地说，城市更新让老工业区旧貌换新颜。

独创城市更新单元，提升城市发展质量

深圳城市更新实施三年来，已取得阶段性成效，并获得了省委、省政府高度肯定。2010年12月，广东省住房和城乡建设厅对深圳市城市更新工作中优先落实城市基础设施、公共服务设施用地以及配建保障性住房等做法予以充分肯定，明确提出广东各地市可借鉴深圳市城市更新工作的做法。在省国土资源厅组织开展的广东省2010年度地级以上市政府耕地保护责任目标履行情况考核检查工作中，深圳城市更新工作获得年度三旧改造工作考核唯一的一等奖。

这些取得的成绩与深圳相关部门大胆探索、先行先试的做法密不可分。可以说，深圳已摸索出了一套符合深圳市情的城市更新改造经验，初步形成独具特色的深圳模式。在城市更新中，深圳创设了城市更新单元制度。这一制度突破以宗地和产权划分更新范围的习惯做法，以城市更新单元为基本单位编制规划，充分发挥了对零散用地的整合作用，确保更新单元内城市基础设施、公共服务实施等公益性项目与经营性项目同步建设，有效实现市场利益和公共利益的平衡。此外，深圳要求城市更新单元提供不少于15％和3000平方米的用地用于基础设施和公共服务设施建设，这些用地帮助落地学校、医院、公交场站等设施，有效解决了公共配套问题。同时，住宅类城市更新项目还要根据所处区位、交通及现状功能，按照不少于住宅总规模的5%-20%的比例配建保障性住房，这一举措则增加了保障性住房的有效供给。据统计，深圳已获批城市更新项目中，落实了中小学43所、幼儿园111所以及一大批社区公园、文体设施等公共配套，还配建了保障房达143万平方米。