泰州去库存效果明显房地产投资销售两旺

泰州去库存效果明显

房地产投资销售两旺

——2017年1-3季度经济形势系列分析之八

今年3月份以来，我市陆续出台了“泰5条”和“泰16条”等政策，调控力度空前，但我市房地产开发投资和销售增势强劲，前三季度同比增幅分别列全省第二位和第三位。10月18日，十九大报告中再次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，未来房地产市场走势引关注。

一、泰州市房地产市场主要调控措施

自去年9月份开始，杭州、南京、北京等热点城市相继出台收紧型楼市调控政策，为规范我市商品住房销售行为，稳定商品房价格，促进房地产市场平稳健康发展，今年3月份开始我市也陆续出台相关政策。

表1：2017年泰州市房地产市场出台政策一览表

1、加强土地市场管理

8月23日出台的《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“泰16条”）规定，将进一步明确住宅类用地竞买条件，加强住宅类用地价格管理，加大住宅类用地批后监管。将合理把握土地供应节奏，适度加大热点区域土地供应总量，有效满足市场用地需求。对于取得国有建设用地的使用权人，如果长期“开而不发”，将被认定为闲置土地，如果满一年未开发的，征收土地闲置费；满两年未开发的，依法收回土地使用权。

2、加强商品住房价格管理

3月22日出台的《关于加强商品房销售行为监管促进房地产市场平稳发展的通知》（简称“泰5条”）规定，开发企业必须在销售场所醒目位置，一次性公示全部准售房源和每套住房申报价格，单套成交价格不得高于申报的单套销售价格。需要调整价格的应再次申报，且应距上次申报时间三个月以上，上调幅度不超过上次申报均价的5％。

8月2日出台的《关于进一步规范市区商品住房销售行为的通知》规定，房地产开发企业在办理商品住房预售许可和现房销售备案前，应到物价部门履行备案手续，并按照物价部门的备案价格明码标价。销售价格超出物价部门备案价格的，不予办理网签备案手续。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、捆绑销售车库（车位）等。

“泰16条”扩大商品住房价格备案范围，市区所有商品住房（含各类普通和非普通商品住房）以及配套的车库、车位、储藏室等，销售价格全部纳入价格备案范畴（政府定价的政策性住房除外）。对精装房市场也作出了相应规范，推行成品房装修市场化评估。另外规定，因开发成本增加，确需要调整销售价格的，应重新申报，且距上次申报备案时间间隔不少于三个月，上调幅度不得超过上次申报均价的2%（“泰5条”中为5%）。

3、加强商品住房预售管理

“泰5条”规定，每次申请预售许可面积不得低于2万平方米（尾盘除外）；严禁无证认筹；已经取得预售许可证的商品房项目，须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。

“泰16条”进一步规定，商品住房项目达到预售条件的，应在30日内向相关部门申请商品房预售许可。对达到预售许可条件故意不申请的，住建（房管）部门应责令其限期整改，拒不整改的，一年内不再受理该项目预售许可申请。与此同时，房地产开发企业不得采取分批、分次开盘变相囤积房源和捂盘惜售。房地产开发企业销售商品住房需签订预订协议的，应当通过商品房买卖备案系统网签预订协议，并在30日内签订商品住房买卖合同，否则预定作废。

4、加强商品住房交易管理

“泰5条”规定，商品房严格实行购房人实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。购房人预订商品房后，未在30日内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当面向市场公开销售。已签订商品房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应提交申请并说明理由，所退房源统一在泰州市房产管理局网站公示一周。公示期满后，应按不高于原商品房买卖合同中所签订的销售价格对外公开销售，不得指定购买人、不得在原购房条件的基础上再设置额外条件。

《关于进一步规范市区商品住房销售行为的通知》规定，严禁商品住房期房转让，凡购房人与预定协议的预订人、预（出）售合同购买人不一致的，不得办理网签备案手续。鼓励商品住房现房销售。“泰16条”中最引人注意的是，明确了商品住房上市时限，规定购房者在市区购买商品住房未满2年的，不得上市交易。

5、公积金和商业银行贷款均有所收紧

根据泰州市住房公积金管理中心3月出台的政策，自4月5日起停止发放第三次及以上住房公积金贷款，自5月1日起暂停办理商业住房贷款转住房公积金贷款业务，停止异地购房在我市办理住房公积金贷款业务。

通过银监局和人民银行了解到，我市商业银行的住房按揭贷款利率折扣到国庆节基本都取消了，并且有不同幅度上浮，其中大型机构类似工农中建基本上浮10%，其他机构中最高上浮达20%。

二、前三季度泰州市房地产市场运行情况

1、房地产开发投资快速增长，市（区）间发展不同步

在销售带动和去年同期低基数影响下，我市房地产开发投资快速增长。前三季度，全市房地产开发完成投资194.75亿元，同比增长25.7%，较去年同期提高34.9个百分点，较上半年提高10.9个百分点，增幅列全省第二位，高于省平均水平16个百分点。其中，土地购置费45.87亿元，同比增长114.3%。

分市（区）来看发展步伐差异明显，同比四升三降：姜堰区、靖江市、高新区和泰兴市同比分别增长115.7%、42.4%、32.1%和27.6%，除泰兴外其他三个市（区）去年同期均大幅下降；海陵区、兴化市和高港区分别同比下降1.3%、6.9%和12.3%，除高港外其他两个市（区）去年同期均同比增长。

2、销售面积增幅位列全省第三，大户型住宅增势强劲

前三季度，全市商品房销售619.92万平方米，同比增长36.8%，增幅较去年同期提高4个百分点，较上半年回落13.7个百分点，增幅列全省第三位，高于省平均水平33.2个百分点。

前三季度，商品住宅销售561.38万平方米，同比增长34.1%。其中，90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上住宅分别销售36.47万平方米、427.38万平方米和97.53万平方米，同比分别增长26.9%、28.5%和70.6%。

3、商品房去库存效果明显，商办楼仍需关注

截止2017年9月末，全市商品房待售面积353.05万平方米，同比下降12.4%，降幅较6月末和3月末分别扩大6.3个百分点和15.4个百分点。9月末,商品房待售面积较6月末和3月末分别减少38.91万平方米和96.39万平方米，2月末以来，我市商品房库存量逐月减少，去库存效果明显。

9月末，全市商业营业用房空置面积103.78万平方米，较去年同期减少196平方米，同比基本持平，增幅高于全部商品房12.4个百分点；办公楼空置面积为9.33万平方米，同比增长191.3%，高于全部商品房203.7个百分点，商办楼的去库存问题仍需继续关注。

4、房地产开发市场资金相对宽裕，80%以上为销售回款

前三季度，全市房地产开发企业本年到位资金426.43亿元，同比增长48.5%，高于开发投资22.8个百分点,高于本年各项应付款9.1个百分点,高于去年同期42.6个百分点。

从资金来源结构看，国内贷款29.18亿元，同比增长49.6%；自筹资金41.21亿元，同比下降26.2%；利用外资0.67亿元，去年同期为0；以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源355.37亿元，占全部到位资金的83.3%，同比增长67.7%。

三、全年走势预判

今年以来，我市房地产投资销售两旺，但目前是一个关键时点，影响市场走势的因素众多。其中有利因素：一是拆迁，市区有九处地块10月28日前完成拆迁，将会释放一部分刚性需求；二是高铁建设，9月底市规划局局长做客“先锋对话”栏目时透露，站址可能选在周山河新城南部区域，最快明年启动建设，在全市销售仍旧火爆的情况下，将会影响一部分投资者预期；三是市区住宅类用地上市，目前市区去化周期已接近合理区间下限，增加供地将有利于市场稳定健康发展；四是新增大项目多，今年7月份-10月份新增项目中计划总投资超十亿元项目4个，是去年同期的两倍，其中泰兴吾悦商业广场超24亿，将于10月份开始上报数据。

不利因素：最直接的是去年基数高，去年四季度销售245.56万平方米，占全年的35.2%，完成投资95.76亿元，占全年的38.2%；二是调控大环境，今年出台的“泰5条”和“泰16条”调控力度空前，“泰16条”规定新房二手房都须满2年才能重新交易，势必会抑制一部分投资需求；三是十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，在稳定市场的同时，将会抑制部分投机投资需求。

综合上述有利和不利因素，我们预测全市房价将会趋于稳定，投资增速稳中会略降，销售面积将会出现一定幅度的下降。